万亿级市场即将开启 基金公司积极提升REITs竞争力

公募REITs

陈源 若晖 2020-12-07 06:32

公募REITs前景广阔,参与各方正在等待第一批REITs产品落地。

“发改委投资所体制政策研究室主任吴亚平曾经做过测算,中国存量基础设施资产大概有380万亿元人民币,其中30%-40%属于有经营性收入的基础设施资产。按中间值35%的比例计算,经营性收入的存量资产大概为120万亿元。其中如果有5%转化为REITs,就有2.5到3万亿元的市场规模。”创金合信基金REITs基金管理部负责人介绍。

博时基金表示,过去10年,交通运输、仓储邮政、公共设施管理等基础设施行业的固定投资完成额合计超过100万亿元,约占全国固定资产投资总额的1/4。若按照4%的增长速度进行保守测算,不考虑通货膨胀,未来10年新增基础设施固定资产投资额将达到约180万亿元。目前,地方政府基础设施资产存量已经超过100万亿元,按百分之一的证券化率保守估算,基础设施REITs市场规模接近万亿元;若积极估算,市场规模可达到6万亿元。

作为一类新的基金产品品类,公募REITs具有重大意义,提升产品竞争力是各大基金公司工作的重点。

有业内人士认为,为更好地提升产品竞争力,有两个问题需要注意。一是如何平衡基础设施资产的民生利益与产品收益率的问题。基础设施公募REITs的相关规则将新基建纳入投资范围,同时允许将多类型资产打包操作,可以从这两方面想办法提高收益。此外,REITs产品的特点在于中等风险中等收益,有持续稳定的分红收益比博取有波动性的高收益更重要。

“另一个问题是设置合理的考核与激励手段,激发运营团队积极性,提高项目盈利水平。”上述人士表示,运营团队的考核标准需要根据底层资产特性来设置,海外经验通常以公司自由现金流(FCF)为基准,若达到基准水平,运营管理收入与历史保持一致。超过基准部分,可设置不同等级的激励机制,这有利于提高基础设施的运作质量和管理水平,也有利于提高收益和资产增值。

创金合信基金REITs基金管理部提出从三个方面着手提升竞争力。一是在运营管理层面,基金管理人要以股权经营思维运营基础设施项目。尽快培养自己的股权投资运营管理的能力。第二是在专业化层面,在筛选基础设施项目时,尽量选择同类型的项目,由于同类型的项目在运营管理上具有相似性和可复制性,可以借此提高所管理项目公司的规模效应,有效提升公司在该类型项目的专业化程度。

第三是在投资者利益的保护层面,公募REITs的产品期限通常较长,在产品存续期可能会发生各种事件。基金管理人受持有人的委托,管理REITs产品,这就要求管理人在产品设计时,充分考虑针对各种情况的应对预案以及解决措施,以及在这些情况下如何保护投资者的利益。只有建立了良好的利益保护机制,基金管理人才能与投资者长期保持良性的互动,共同推动REITs产品市场的发展。

中金基金表示,首先要意识到公募“真REITs”的战略价值,公募REITs不是融资也不是资产的一次性出售,而是一个成熟资产的上市平台,兼具宏观经济背景下的战略价值与商业价值。需要包括原始权益人、监管机构、基金公司和证券公司、投资者树立更深刻的理解与共识,共同厘清规则、归位尽责,将公募REITs的价值落实到位。此外,还需要立足当下谋划长远,尽管还处在试点阶段,但要开始考虑产品存续期长、管理要求高,精细打磨运营管理条款;同时也要提高市场对基础设施公募REITs产品本身和所涉及行业的投资者教育。

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