公募REITs前景广阔，参与各方正在等待第一批REITs产品落地。

“发改委投资所体制政策研究室主任吴亚平曾经做过测算，中国存量基础设施资产大概有380万亿元人民币，其中30%-40%属于有经营性收入的基础设施资产。按中间值35%的比例计算，经营性收入的存量资产大概为120万亿元。其中如果有5%转化为REITs，就有2.5到3万亿元的市场规模。”创金合信基金REITs基金管理部负责人介绍。

博时基金表示，过去10年，交通运输、仓储邮政、公共设施管理等基础设施行业的固定投资完成额合计超过100万亿元，约占全国固定资产投资总额的1/4。若按照4%的增长速度进行保守测算，不考虑通货膨胀，未来10年新增基础设施固定资产投资额将达到约180万亿元。目前，地方政府基础设施资产存量已经超过100万亿元，按百分之一的证券化率保守估算，基础设施REITs市场规模接近万亿元；若积极估算，市场规模可达到6万亿元。

作为一类新的基金产品品类，公募REITs具有重大意义，提升产品竞争力是各大基金公司工作的重点。

有业内人士认为，为更好地提升产品竞争力，有两个问题需要注意。一是如何平衡基础设施资产的民生利益与产品收益率的问题。基础设施公募REITs的相关规则将新基建纳入投资范围，同时允许将多类型资产打包操作，可以从这两方面想办法提高收益。此外，REITs产品的特点在于中等风险中等收益，有持续稳定的分红收益比博取有波动性的高收益更重要。

“另一个问题是设置合理的考核与激励手段，激发运营团队积极性，提高项目盈利水平。”上述人士表示，运营团队的考核标准需要根据底层资产特性来设置，海外经验通常以公司自由现金流（FCF）为基准，若达到基准水平，运营管理收入与历史保持一致。超过基准部分，可设置不同等级的激励机制，这有利于提高基础设施的运作质量和管理水平，也有利于提高收益和资产增值。

创金合信基金REITs基金管理部提出从三个方面着手提升竞争力。一是在运营管理层面，基金管理人要以股权经营思维运营基础设施项目。尽快培养自己的股权投资运营管理的能力。第二是在专业化层面，在筛选基础设施项目时，尽量选择同类型的项目，由于同类型的项目在运营管理上具有相似性和可复制性，可以借此提高所管理项目公司的规模效应，有效提升公司在该类型项目的专业化程度。

第三是在投资者利益的保护层面，公募REITs的产品期限通常较长，在产品存续期可能会发生各种事件。基金管理人受持有人的委托，管理REITs产品，这就要求管理人在产品设计时，充分考虑针对各种情况的应对预案以及解决措施，以及在这些情况下如何保护投资者的利益。只有建立了良好的利益保护机制，基金管理人才能与投资者长期保持良性的互动，共同推动REITs产品市场的发展。

中金基金表示，首先要意识到公募“真REITs”的战略价值，公募REITs不是融资也不是资产的一次性出售，而是一个成熟资产的上市平台，兼具宏观经济背景下的战略价值与商业价值。需要包括原始权益人、监管机构、基金公司和证券公司、投资者树立更深刻的理解与共识，共同厘清规则、归位尽责，将公募REITs的价值落实到位。此外，还需要立足当下谋划长远，尽管还处在试点阶段，但要开始考虑产品存续期长、管理要求高，精细打磨运营管理条款；同时也要提高市场对基础设施公募REITs产品本身和所涉及行业的投资者教育。