一款能够盘活优质资产、带动扩大基建设领域有效投资的金融投资品——基础设施领域不动产投资信托基金（REITs)目前正在紧锣密鼓、有序推进当中。这将成为股票、债券、现金之外新的大类资产配置类别。

“开展基础设施公募REITs试点，有利于深化金融供给侧改革，进一步增强资本市场服务实体经济能力，提升股权融资比重，拓宽社会资本投资渠道。”在2月25日召开的“REITs聚势 产业乘风”大湾区基础设施REITs发展论坛上，中国证监会副主席李超表示，希望各方凝聚共识、形成合力，共同推进试点工作，并及时总结经验，完善法律制度供给和相关制度安排，促进REITs市场制度化、规范化发展。

据了解，围绕公募REITs落地的多项配套规则1月29日已正式发布，深交所基础设施公募REITs技术系统正式上线，审核业务系统、信息公开网站和网下发售系统将自3月1日起启用。据深交所负责人介绍，公募REITs已进入首批试点项目正式实施阶段。有业内人士预计，按照目前的进度，首批公募REITs项目或将于2021年上半年与投资者见面，2021年或将是境内公募REITs的产品元年。

什么是公募REITs？

REITs英文全称为Real Estate Investment Trusts，是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。

作为国际通行的配置资产，基础设施REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。

国家发展和改革委员会投资司副司长韩志峰指出，REITs可以为基础设施产业聚发展之势。首先，REITs能够为基础设施产业提供资本退出渠道，有利于吸引社会投资；其次，基础设施REITs可以为基础设施资产提供定价之锚，引导资源配置。最后，发行基础设施REITs有利于加强基础设施项目的运营管理，提高管理效率。

配套规则时间轴

从去年年中至今，围绕公募REITs落地的配套规则可谓是紧锣密鼓的发布。

2020年4月30日，中国证监会、国家发改委印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，并颁布配套指引，明确在重点领域以个案方式先行开展基础设施REITs试点。

2020年8月3日，国家发展改革委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》；8月7日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》。

去年中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》，支持深圳在资本市场先行先试、依法依规开展基础设施领域不动产投资信托基金试点。

2020年底，中国基金业协会发布了《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》和《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》两项配套自律规则。

交易所方面围绕业务、规则和技术的准备也已就绪。沪深交易所、证券业协会1月底发布了公募REITs业务的七大配套规则，规范基础设施公募REITs上市审核、持续监管及交易运行等。

中国证券登记结算有限责任公司也在近日发布了《公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务实施细则（试行）》、《中国证券登记结算有限责任公司上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务指引（试行）》和《中国证券登记结算有限责任公司深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务指引（试行）》等通知。

公募REITs已进入首批试点项目正式实施阶段

深交所高度重视REITs产品研究与创新，初步形成国内规模最大、不动产类型覆盖全、市场引领效应强和多元化投资者聚集的特色私募REITs板块，为基础设施公募REITs试点创造了良好生态环境。

公开信息显示，国内首单私募REITs、首单物流仓储私募REITs等市场标杆产品均在深交所推出。截至目前，深交所已累计发行50单私募REITs产品、发行规模突破1000亿元，市场占比近六成。

据深交所负责人介绍，目前，公募REITs已进入首批试点项目正式实施阶段。深交所基础设施公募REITs技术系统正式上线，审核业务系统、信息公开网站和网下发售系统将自3月1日起启用，将为国内首批基础设施公募REITs产品平稳发行上市提供有力技术保障。

基础设施公募REITs是境内创新型金融产品，确保公募REITs试点平稳落地，更需要市场各参与方齐心推进。深交所负责人表示，希望充分发挥原始权益人、基金持有人的作用，形成有效的协同和制衡机制，切实提升基础设施项目的运营管理水平。

根据基础设施公募REITs试点流程安排，项目由各省级发改委推荐至国家发改委，国家发改委再将符合条件的项目推荐至证监会、深沪交易所履行注册、审查程序。据了解，目前各家机构也在积极准备中。业内预测，基础设施公募REITs首批推荐项目或将于上半年发行落地。

大湾区REITs资产或可达34万亿

REITs发源于20世纪60年代的美国 ，并在20世纪90年代后进入快速发展期，目前全球多个国家已经建立了REITs 市场。就香港市场来看，截至2020年11月末，香港上市交易的REITs产品共有11只，其中有1只市值超过一千亿港元，另有4只市值超过100亿港元。

香港交易所董事总经理兼内地业务发展主管毛志荣指出，发展REITs要把握“两个要求和一个关键点”，两个要求，其一是租金收入，底层资产最核心的是要有租金收入。其二是REITs的结构，不管以公司型还是信托型的结构，都需要能够将绝大部分利润以分红的形式分配给REITs份额的持有人。一个关键点是管理人，不动产在进入REITs以后将由专业的管理公司来管理，所以管理人、管理公司的专业经验非常重要。

而新加坡方面，新加坡交易所董事总经理陈庆介绍，截至今年1月份，在新加坡交易所上市的REITs达到了43只，总市值近千亿美元。这些REITs产品的底层资产覆盖了医疗、酒店、产业园区等领域，有10只产品涵盖了中国大陆的资产，其中有4只产品是纯中国发行人的资产，而且这些资产的表现和收益都非常亮眼。

而在粤港澳大湾区方面，深创投与北大汇丰商学院联合开展研究，并发布的《粤港澳大湾区不动产市场研究（2020）》报告显示，经初步推算，粤港澳大湾区可通过REITs盘活的不动产规模达34万亿元，包括交通基础设施、产业园等。假设从上述34万亿元人民币的存量基础设施中，筛选出5%-10%的资产进行REITs运作，对应的REITs市场规模将一举超过日本，形成全球排名第二的REITs市场，仅次于美国。