周末大消息！首批扩募，批了！
方丽 陆慧婧 2023-04-01 08:00
3月31日晚间，证监会发布，华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT作为首批扩募公募REITs获证监会变更注册的批复，意味着公募REITs市场迈出重要一步。业内人士表示，基础设施REITs作为资产上市的平台，具备收并购的功能，通过持续扩募融资收购新资产是基础设施REITs作为收并购平台的价值体现，也是基础设施REITs成长性的重要体现。近期发改委和证监会双双发布关于REITs业务的通知，进一步推进REITs常态化发行。而REITs扩募项目的落地，是进一步推动REITs常态化发行和市场规范健康发展的关键举措，有利于加快形成存量资产和新增投资的良性循环，合理扩大有效投资，推动基础设施高质量发展。2022年5月，《公募REITs新购入基础设施项目指引（试行）》正式发布，打通了存量REITs可持续发展的通道，市场迎来首发与扩募双轮驱动的发展格局，助力我国REITs公募市场行稳致远。为此，市场各方都在积极努力，如今REITs扩募正式落地。证监会网站在3月31日一口气发布了四则公告，均为准予REITs产品变更注册的批复，正式开启了REITs扩募之旅。此次获准扩募的REITs产品分别为博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT。公告显示，证监会均要求会同基金的销售机构和深圳证券交易所等，认真做好基金的信息披露、路演推介、询价、定价、配售、认购、上市交易、登记、会计核算、客户服务和募集准备等工作。通过建立和完善内部合规控制制度、风险防范机制和应急计划等措施，防范和化解基金募集和运作过程中的风险，保护基金份额持有人的合法权益。同时，要求在销售活动中应当遵守《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》（证监会令第175号）及其他相关规定，不得损害投资人的合法权益，不得有虚假陈述或欺骗性宣传，不得误导投资人买卖基金。对投资人进行有关基金投资风险和投资收益的宣传必须符合基金的实际情况。据悉，博时蛇口产园REIT扩募项目原始权益人是招商蛇口全资子公司招商光明，拟新购入的基础设施项目为招商局集团下属企业招商光明持有的招商局智慧城（光明科技园）中的科技企业加速器二期项目（简称光明项目）。光明科技园地处广深港澳科技创新走廊的光明区首领门户，是汇聚智能制造、生物医药、新材料、新一代信息技术等高新技术产业的产业基地，是深圳市政府和招商局集团的重点合作项目之一。光明项目是国家科技部批准的全国首家加速器试点项目,总建筑面积约为11万平方米，项目整体出租率较高，社会效益良好，未来发展潜力大。而中金基金表示，中金普洛斯REIT目前投资于优质现代仓储物流基础设施资产，本次将扩募并新购入3处仓储物流园区，建筑面积合计约45.2万平方米，项目分别位于山东省青岛市、广东省江门市及重庆市，所在区域具备较强经济活力和增长潜力。本次扩募后，基金所投资的基础设施资产建筑面积合计约115.7万平方米，10处资产分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，具备较强经济活力和增长潜力，交通便利，周围工业厂房、物流仓库群聚，产业聚集度高。华安张江光大园REIT此次扩募新购入的资产质地也备受期待。该产品此次拟购入的张润大厦项目位于张江北区集成电路产业园核心区，占地面积约2.18万平方米、建筑面积6.05万平方米，营业收入主要是研发物业的租赁收入。该大厦自2018年建成并投入运营后迅速完成爬坡期，出租率稳定保持在95%以上，且租户客群多元、结构稳定，充分服务于张江科学城“十四五”规划所推动的国家战略产业发展目标，为张江园区围绕集成电路、人工智能、生物医药等创新产业体系建设提供了高质量的基础设施保障。目前，该项目整体运营成熟稳健，平均合同租金稳中有升，已经产生持续、稳定的现金流回报，具有较好的投资价值。2023年3月31日，首批四单基础设施公募REITs扩募项目获得中国证监会变更注册批复，公募REITs常态化发行工作又向前迈出关键一步。对此，上交所表示，《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）要求“建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场”。按照中国证监会的统一部署，落实“推进REITs常态化发行十条措施”要求，上交所坚持创新与规范并举，加强REITs扩募机制研究、发布REITs扩募指引、组织市场培训、部署上线定向扩募发售系统、完善电子申报系统和信息披露网站、搭建基金份额持有人大会投票系统，全力保障扩募项目落地。本次获批注册拟在上交所上市的两单扩募项目是华安张江光大园REIT和中金普洛斯仓储物流REIT。两单项目上市一年多来运营业绩良好，累计实现分红近5亿元，治理结构健全。华安张江光大园REIT此次扩募拟购入的资产张润大厦依托张江全球科创中心大平台，吸引了包括集成电路、先进制造、信息技术等行业内优质企业入驻，产业聚集优势明显。中金普洛斯仓储物流REIT扩募项目拟购入的3处仓储物流资产分布于环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，园区服务辐射范围广阔，底层资产稳定运营能力较强。截至目前，上交所共有18单公募REITs完成首次发行，募集资金逾666.75亿元。上交所表示，REITs扩募项目的落地，是进一步推动REITs常态化发行和市场规范健康发展的关键举措，有利于加快形成存量资产和新增投资的良性循环，合理扩大有效投资，推动基础设施高质量发展。未来，上交所将在中国证监会的指导下，扎实做好REITs扩募项目发行等各项工作，保障首批公募REITs扩募项目顺利落地。上交所将深入学习贯彻党的二十大精神，切实落实好政府工作报告以及证监会“进一步推进REITs常态化发行十二条”要求，把好市场入口关，与市场各方合力推动我国REITs市场行稳致远，更好服务国家战略和经济社会发展全局。同时，深交所也表示，本次获批注册拟在深交所上市的两单REITs扩募为博时蛇口产园REIT和红土创新盐田港REIT，均为首批基础设施REITs试点项目。上市一年多以来，两单REITs运行平稳，治理结构健全，具备较好的扩募条件。据悉，博时蛇口产园REIT本次扩募拟购入招商局智慧城（光明科技园）中的科技企业加速器二期项目，该项目是深圳市政府和招商局集团的重点合作项目，是汇聚智能制造、生物医药、新材料、新一代信息技术等高新技术产业的产业基地。红土创新盐田港REIT本次扩募拟购入世纪物流园项目，项目为高标仓，与首发资产临近，均位于深圳市盐田综合保税区内，形成良好协同效应，且资产背靠全国唯一两次获得“亚洲最佳码头”奖项的盐田港，具备良好的区位和交通优势。数据显示，截至目前，深交所共有9单公募REITs完成首次发行，募集资金逾240亿元。REITs扩募项目的落地，是进一步推动REITs常态化发行和市场规范健康发展的关键举措，有利于加快形成存量资产和新增投资的良性循环，合理扩大有效投资，推动基础设施高质量发展。下一步，深交所将深入学习贯彻党的二十大精神，切实落实好政府工作报告以及证监会“进一步推进REITs常态化发行十二条”要求，扎实有序推进REITs高质量扩容，稳妥做好首批REITs扩募发售和上市各环节工作，与市场各方合力推动我国REITs市场行稳致远，更好服务国家战略和经济社会发展全局。 对于REITs的扩募落地，市场各方反映热烈，认为这打开了REITs市场新空间。博时基金表示，博时招商蛇口产业园REIT扩募有助于进一步盘活基金发起人（原始权益人）存量优质资产，增强发展能力、降低负债水平，真正实践以存量带增量、以融资促投资，提高投资效率和投资水平；有利于完善市场化、法治化机制，推动基础设施REITs健康发展；有利于进一步拓宽基础设施项目资金来源，更好地扩大有效投资，为国家推动“十四五”期间的基础设施高质量发展作出贡献。本次扩募后，博时招商蛇口产业园REIT管理规模预计将有所提升，较高的管理规模将有利于基金管理人对运营管理成本的管控、有助于运营管理机构持续优化管理机制和人员配置，提升基础设施项目的收益水平，与资本市场共享光明区产业、经济发展的重大成果。通过拓展多元化资产管理的布局，该基金将在资产类型和资产区域上提升分散度，提升产业园细分赛道的竞争力，增强博时基金在产业园基础设施公募REITs赛道的竞争优势和运管能力。而中金基金也表示，中金普洛斯REIT本次通过扩募再次置入优质资产，将提高公募REITs作为资产上市平台持续的成长空间和经营活力。同时，拟新购入的3项基础设施资产是对基金已持有基础设施资产覆盖区域的补充，有利于拓展本基金持有的仓储物流园辐射范围，形成全国网络化布局，有利于提高基金的投资分散性、运营稳定性，争取实现资产增值。未来，中金基金将继续加强公募REITs领域的投入，在实践中不断提高投资与运营能力，积极探索不同基础设施资产类型及优质基础设施资产的扩容、扩募，努力实现资产持续稳健运营，服务实体经济，助力提高投资者获得感。华安基金表示，公募REITs此次扩募意味着我国基础设施REITs市场完成“首发+扩募”双轮驱动格局的构建，有助于强化资本市场服务实体经济的能力，进一步创新投融资机制，有效盘活存量资产、促进基础设施高质量发展。此次扩募的获批对华安张江光大园REIT有着深远的意义，一是持续扩大资产规模，实现规模效应和协同效应。二是拓宽租赁收益的来源，进一步分散投资风险和提高投资配置价值。三是助力盘活优质存量资产，促进存量资产与新增投资的良性互动。针对扩募工作安排，华安基金表示，后续将协同国泰君安证券合理拟定发行计划，以基金份额持有人利益最大化为出发点，根据市场情况择机完成扩募发行。同时，也将协同国泰君安证券，坚持“首发+扩募”双轮驱动，持续扩展基础设施类型，不断创新，努力将REITs业务打造成集团的特色创新业务。还有人士曾认为，REITs的发展历程中，扩募是极为重要的一个环节，将加快形成投融资‘投-管-退’的资产良性循环,文件的颁布将会带来产品不断成长的生命力，使得行业更加成熟完善。另一家大型基金公司也表示，参考海外经验来看，扩募对于促进REITs市场健康成长，促进REITs规模增长具有重要作用。以美国为例，近年来美国REITs年度扩募规模已达到300-500亿美元，约占当年市值总量的2%-4%，扩募是REITs规模增长的主要途径。还有人士认为，这意味着存续公募REITs作为资产经营平台，有了形成“投、融、管、退”良性循环的法理基础。“从国际经验来看，在成熟的公募REITs市场上，基金规模是影响其份额流动性和二级市场价格波动的关键因素。更大的资产规模象征着底层资产更具有分散性，能够有效防范个别资产或个别区域的相关风险，有利于提高公募REITs对各类投资者的配置价值，有助于市场深度的形成、降低较大规模交易所造成的价格冲击。”据记者了解，部分基金公司已积极为扩募做准备。目前已搭建起涵盖项目执行、基础资产投资、运营全流程的专业团队，对应中后台部门也做好了充分的扩募准备。不过，也有人士表示，基础设施REITs扩募相比首发也存在一些难点，如在定价方面，扩募的定价需要权衡基础设施REITs原持有人的利益、新投资者的利益和原始权益人的利益，还需要考虑基础设施REITs的二级市场价格等因素等。总体来看，近期随着REITs相关政策的不断落地，可以看出无论从国家宏观经济层面还是监管机构要求，都希望有更多领域的资产类型扩充到公募REITs市场中,也希望引导更多的资金进入这个市场，可以确定的是未来行业的发展空间巨大，成为股票、债券之外另一个重要融资市场。
