开年伊始，产业园区类公募REITs就迎来第一道考验。
因连续三个交易日累计跌幅超过11%，1月4日晚间，华安张江产业园REIT发布公告，自1月5日上交所开市起停牌1小时，并于当日上午10:30起复牌。基金通平台份额转让业务也同步暂停1小时，并于当日上午10:30起恢复办理该业务。华安基金同时表示，华安张江产业园REIT投资的基础设施项目经营稳定，基金投资运作正常，外部管理机构履职正常，无应披露而未披露的重大信息。以1月4日收盘价计算，2023年度净现金流分派率预测值为5.61%，敬请投资者关注交易价格波动风险。开年以来三个交易日三连跌，累计跌幅超过11%，华安张江产业园REIT紧急发布临时停牌公告。1月4日晚间，华安张江产业园REIT发布《关于停复牌、暂停恢复基金通平台份额转让业务及交易情况的提示公告》，公告中称，本基金2024年1月4日二级市场收盘价为2.318元/份，连续3个交易日累计跌幅达11.15%。为了保护基金份额持有人的利益，本基金将自2024年1月5日上海证券交易所开市起停牌1小时，并于当日上午10:30起复牌。 同时，本基金将自2024年1月5日上海证券交易所开市起暂停基金通平台份额转让业务1小时，并于当日上午10:30起恢复办理基金通平台份额转让业务。截至本公告发布之日，本基金投资的基础设施项目经营稳定，基金投资运作正常，外部管理机构履职正常，无应披露而未披露的重大信息，亦未发现对本基金有重大影响的舆情信息，基金管理人将严格按照法律法规及基金合同的规定进行投资运作，履行信息披露义务。郑重提醒广大投资者注意本基金二级市场价格受多种因素影响，敬请投资者关注交易价格波动风险，在理性判断的基础上进行投资决策。华安基金也同时披露了华安张江产业园REIT基础设施项目的经营业绩情况。根据《华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年第3季度报告》，2023年1~9月本基金可供分配金额为6363.38万元。截至2023年12月31日，华安张江产业园REIT整体签约率和出租率分别为82.77%和72.00%，较2023年三季度末分别提升约14个百分点和4个百分点。华安基金同时称，基金二级市场交易价格上涨/下跌会导致买入成本上涨/下降，导致投资者实际的净现金流分派率降低/提高。根据《华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金2022年度第一次扩募并新购入基础设施项目招募说明书》的预测，华安张江产业园REIT2023年度可供分配金额接近1.25亿元，基金已发行份额为96032.6121万份。基于上述数据，净现金流分派率的计算方法举例说明如下：投资者在2024年1月4日通过二级市场交易买入本基金，假设买入价格为当天收盘价2.318元/份，该投资者的2023年度净现金流分派率预测值=124,831,826.60/(2.318×960,326,121)=5.61%。受短期流动性、投资者解禁、机构年底调仓等因素影响，过去一段时间，公募REITs市场表现疲弱。Wind数据显示，中证REITs（收盘）全收益指数2023年全年下跌22.67%，最近两周多时间有所回暖，截至1月4日收盘，该指数报收于838.83点，比去年12月下旬819.78点的阶段性低点回升了2.32%。不同类型的公募REITs产品的二级市场表现也显著分化，交通、能源类公募REITs最近半年涨幅居前，产业园类公募REITs整体涨幅靠后，首尾分化接近50个百分点。在一位业内人士看来，与厂房不同，产业园主要还是偏办公属性，而产业园类公募REITs近段时间二级市场走势不佳，主要还是由于最近一两年，写字楼供应过剩，一级市场出清较多，市场对于写字楼空置率持偏谨慎的看法。不过，他也同时指出，目前部分产业园类公募REITs的净现金流分派率已经重回5%以上，对比之下，市场上能找到回报率在5%以上的投资品种不多，这类产品已经慢慢显现出投资价值。中信证券也表示，当前，公募REITs市场已自低点回升，交投保持活跃，一定程度上验证了投资者对于优质基础设施资产投资价值的认可。从目前二级市场的表现来看，资产间的分化仍较为明显，建议投资者在市场波动中捕捉配置机会。展望2024年，中信证券指出，公募REITs作为强制高分红品种，其配置优势料将逐步凸显。叠加当下公募REITs一级市场降温、以及二级市场在2023年经历了长期回调，其一二级市场的投资空间均有望打开，建议投资者积极关注公募REITs这类资产的配置良机。兴业证券分析称，二级市场方面，在社保基金、FOF基金公告将公募REITs纳入投资范围，多家公募REITs宣布增持计划并实施的背景下，公募REITs市场信心有所改善。兴业证券预计，2024年社融增速及无风险收益率对REITs估值的整体影响偏正面，在经历大幅调整后，公募REITs二级市场整体下调压力明显缓解，2024年一季度预计将企稳。
