在首批公募REITs上市三周年之际，记者实地探访了中金普洛斯REIT的底层资产之一——普洛斯青岛前湾港国际物流园。

这座现代化的物流园区，不仅以其先进的设施、高效的管理和绿色的理念，为跨境电商和大宗物流行业提供了强有力的支持，更成为推动区域经济发展的重要力量。

在过去三年里，中金普洛斯REIT凭借普洛斯青岛前湾港国际物流园等优质资产的稳健运营，实现了较高的出租率和相对稳定的收益。

站在新起点，中金基金与普洛斯将携手再出发，继续秉持创新、专业的精神，共同打造物流仓储行业的标杆，助力中国公募REITs市场迈向新的阶段。

集智慧与绿色于一体

踏入普洛斯青岛前湾港国际物流园，宽敞明亮的仓储空间和现代化设施让人眼前一亮，彰显着物流行业的蓬勃生机。

位于山东省青岛市前湾保税港区内的这座物流园，地理位置优越，与前湾港四期码头近在咫尺。这一黄金地段不仅为到港和出口客户提供了极大的便利，更让园区成为连接国内外市场的桥梁。

走进园区，七栋单层钢结构仓库整齐划一，总面积约12.5万平方米。这些仓库严格遵循建筑规范，而且仓库二期地面荷载更高达5.0吨/平方米，远超一般高标仓标准，轻松应对各类大宗货物的存储需求。园区的设计匠心独运，充分考虑了作业的安全性和效率，无论是层高、柱距还是作业通道，都经过精心规划。

（普洛斯青岛前湾物流园）

我们首先参观的是某大宗物流企业的期货仓库。与想象中嘈杂的场景不同，这里显得井然有序。橡胶整整齐齐地堆在货架上，从消防设备到货架上的指示条码，这里的每一处细节都透露出对货物管理的严谨态度。租户企业代表对普洛斯的安全管理理念赞不绝口：“与普洛斯合作多年，我们深感其在品质和安保方面的专业度。我们存储的大宗货物对消防规格要求严格货值大，对仓储安全管理要求更高，园区内的完备的安保系统和敏锐的消防系统不仅降低了我们的运营风险，而且每天我们的员工和园区物业轮流值守、巡逻，守候了仓库的安全稳定，免除了我们的后顾之忧。”

随后，我们来到了某跨境电商企业的仓库。正值618前夕，一进门，就从眼前的繁忙景象中感受到跨境电商的火热。库内叉车有序穿行，包裹在分拣台上迅速传递，工人们熟练地根据订单信息进行分拣和打包。这家租户表示：“我们选择普洛斯，首先是被其得天独厚的地理位置所吸引。坐落于前湾保税区内，且紧邻前湾港四期码头，让我们从国外海运进口的货物能够迅速流转，提升了配送效率、节省了短驳成本。同时，普洛斯团队的专业服务和高效响应，更让我们不断提升运营表现，安心在此发展业务。”

（某跨境电商企业仓库）

在参观过程中，我们深刻感受到了普洛斯在“智慧”与“绿色”方面的创新与实践。智慧化的管理系统让运营更加高效。普洛斯通过自主开发的大商管运营系统实时掌握园区动态，极大提升了园区内客户的运营效率和客户体验。

而绿色节能措施则彰显了普洛斯对可持续发展的承诺。从节能灯具到太阳能光伏电板，每一项环保举措都体现了普洛斯积极响应国家“双碳”目标，致力于将园区打造成节能低碳的典范。据统计，过去一年园区通过屋顶光伏发电减少的碳排放量高达7064.68吨，为区域经济的绿色发展贡献了力量。

（园区屋顶光伏）

在产业引入方面，普洛斯青岛前湾港国际物流园也充分考虑了港口进出口业务的特色和场景。以跨境电商为例，青岛市跨境电商进出口整体规模已经超过850亿元，同比增长约36%。

助力中国REITs市场发展

普洛斯青岛前湾港国际物流园，作为普洛斯众多高品质物流园区中的一个缩影，充分展现了普洛斯在物流仓储领域的专业能力和卓越表现。

中金基金经理刘立宇表示，中金普洛斯REIT是中金基金的首个REITs产品，也是迄今为止，无论从市场化经营、可租赁规模还是分散投资的角度来看，都是具有代表性的项目。

普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪称，作为中金普洛斯REIT的原始权益人兼外部管理机构，普洛斯一直积极参与中国公募REITs市场的发展，与合作伙伴共同努力，为推动市场向更良性、健康的方向发展贡献力量。

“物流是实体经济的‘筋络’，链接生产和消费、内贸和外贸。”仓储作为物流的必要载体，对于实体经济的发展具有重要意义。普洛斯始终坚持以客户需求为导向，以仓储物流基础设施服务领域覆盖衣食住行等多个方面。

据赵明琪介绍，在“衣”的方面，普洛斯为阿迪达斯、安踏、李宁等众多国内外时尚品牌提供不止于租赁的定制化仓库服务，满足其自动化和ESG要求，助力企业在中国市场实现高标准发展。在“食”的方面，普洛斯服务于众多生鲜、餐饮、食品消费品牌和食品冷链物流企业，助力保证食品质量和安全。此外，普洛斯还通过旗下普冷，为高品质食品提供冷链运营服务。在“住”的方面，普洛斯为家电、家居建材等行业的客户提供物流仓储服务，助力企业高效运作。在“行”的方面，普洛斯服务着汽车和新能源汽车及零部件行业的众多客户，包括为宝马、理想汽车等知名品牌不仅提供仓储物流配送中心，还可以定制化提供零部件生产基地和研发总部等服务，推动汽车行业转型升级。

在赵明琪看来，以上“衣食住行”四大领域可以归类到普洛斯过去二十多年来在中国市场服务的三大供应链类别：生产制造型供应链、生活消费型供应链和进出口贸易。其中，除了贴合消费者生活电商、食品、医药、时尚消费品牌等，普洛斯长期服务的生产制造型供应链则涵盖了轮胎、太阳能板、通信基站设备等进厂、出厂物流领域；进出口贸易则可以分为传统商品的进出口，如大宗货物，和跨境电商两大类。

谈及仓储物流行业发展趋势，赵明琪表示，“随着市场逐渐从高增长转向稳健发展，物流仓储作为支撑实体经济的重要基础设施，其市场需求将持续增长。”

她认为，这些需求既包括了传统行业新模式带来的需求迭代，也包括了一些新行业的兴起产生的新需求。如随着电商的增长，快递快运行业也在扩张，并对仓库设施提出了更高的要求，如整合多个小仓库，采用自动化设备和智慧化管理，以进一步提高效率。另一方面，普洛斯还观察到，在进口贸易方面，跨境电商的兴起，以及新能源汽车、锂电池和光伏产品等“新三样”正成为进出口贸易的增长点，这也为物流仓储行业带来了新的机遇。

为适应市场和客户需求的变化，在赵明琪看来，普洛斯旗下仓库具备的一个重要特点是通用性。对于在公募REITs市场上公开流通性的资产项目来说，这一通用性非常重要。第二大特点是选址，因为二十多年市场经验让普洛斯很清楚什么样的选址适合服务哪一客户品类，以及会具备什么样的优势。第三大特点是安全性，比如大宗物资中的橡胶、纸浆等都是易燃物，客户对安全管理非常重视，对仓储物流的合规性要求很高。

三周年，再出发

日前，包括中金普洛斯REIT在内的首批公募REITs迎来上市三周年的重要里程碑。站在新的起点上，普洛斯和中金基金将携手再出发，以更高的标准和更严的要求，不断提升自身运营管理水平，优化投资组合结构，为投资者创造更多价值。

“之所以称中金普洛斯REIT为‘双首批’项目，是因为它不仅是2021年首批上市的公募REITs，还在2023年6月16日完成了扩募份额上市。最初首发时包含7个物流园，而扩募后增加了三个物流园，其中包括2023年通过扩募纳入公募REITs的普洛斯青岛前湾港国际物流园。”刘立宇介绍。

从运营情况看，中金普洛斯REIT的底层资产平均出租率保持整体平稳。根据中金普洛斯REITs2024年一季报的数据显示，整体出租率、签约率以及有效租金等指标继续保持稳定

本基金在历史期的交易曲线与整个REITs行业的曲线趋势基本保持一致，若考虑基金累计已分红超过7个亿，部分投资人实现了收益。进入2024年，投资人对公募REITs权益属性的理解更加深刻，对仓储物流行业的了解和判断力显著提高，这有利于不同类型和策略的投资人对基金进行独立估值和研判，有助于二级市场定价能力的提升。

针对仓储物流租赁区域市场的分化，以及部分地区的去化压力，刘立宇认为市场供需变化是挑战也是投资的机会，供需结构的历史演变为产品提供了成长性。他举例，首期扩募以低于重置成本的单价购入重庆园区，这是在预期市场面临空置压力而做出的估值。在重庆没有大量新增供应的背景下，几年后随着需求的内生增长，区域空置率有望下降，有望租金增长，则对应的资产收入和估值也将提升。这表明，REITs投资需关注区域市场的动态，把握结构变化，以实现资产增值。

回溯这三年公募REITs市场的发展历程，中金公司研究部REITs执行小组负责人、分析师孙元祺直言，经过三年打磨，中国投资人对REITs的认知或对它在大类资产中的位置，逐渐摆得更正了，这是将来长时间发展的一个必要基础。

“站在当前时间来看，首先，市场正步入新一轮的扩容周期，发行与扩募的常态化机制得到了进一步的完善。在未来三年内，我们将迎来规模发展的关键战略阶段。其次，市场中的资产类型仍需进一步多元化和丰富化，以满足不同投资者的需求。最后，我们期望在未来的三年里，REITs能够真正确立其独立的大类资产地位。”他展望道。

据了解，中金普洛斯REIT目前正在积极研究如何将扩募作为本基金常态化发展的重要机制。

“公募REITs是特别适合用来匹配成熟基础设施资产的金融产品，随着仓储物流行业存量市场的发展，在资产端和资金端需求的共同推动下，持续把好的资产注入公募REITs的目标不会动摇。”刘立宇表示。