“公募REITs高度契合深国际的资产属性，是深国际落实商业模式的重要一环，也是通过资产证券化实现企业未来高质量可持续发展的重要路径。”谈及进军公募REITs业务的考虑，深圳国际控股有限公司（简称深国际）副总裁革非作出上述表示。

高标准物流仓储需求旺盛

可提供稳定投资回报

近日，华夏深国际REIT发布上市交易公告书，该只产品拟于7月9日深交所上市，投资者布局高标准物流仓储REITs又添新选择。今年以来，消费市场逐渐回暖，消费市场的积极势头将带动仓储物流行业的需求，以高标准仓储物流基础设施作为底层资产的仓储物流公募REITs通过市场化的运营管理，可以获得相对稳定的现金流，值得投资者关注。

华夏深国际REIT是2024年首只仓储物流公募REITs产品，发起人为深圳国际控股有限公司，该公司是境外注册、香港整体上市的深圳市属国有企业，以现代物流、高速公路、港口、环保为四大核心主业。深圳市深国际物流发展有限公司作为深国际全资子公司，是深国际在全国布局物流项目的物流投资运营平台，也是华夏深国际REIT的原始权益人和运营管理机构。

谈及华夏深国际REIT的底层资产，革非表示，该只产品的首发底层资产是位于杭州和贵州龙里的两个运营成熟的高标仓项目，均在当地具备较强的区位优势和交通优势。

其中，杭州一期项目位于钱塘区，是杭州仓储物流的核心区域之一，临近机场、码头和高速公路，交通条件优良，区域内聚集多个头部高标仓开发商，电商渗透率较高，高标仓供求关系基本平衡。

“贵州龙里项目地处贵阳往沪昆高速公路及贵广高速公路的核心交织点，交通区位优异，贵州项目所在区域承载整个贵州省90%的快递快运集散分拨量，作为区域内最大面积的物流分拨中心，深国际物流港的产品业态稀缺，且客户聚集效应明显。”他称。

他表示，由于公募REITs依靠底层项目运营获取基金的收益回报，华夏深国际REIT的封闭期长达44年，抗周期性更强，适合有长期资金规划的投资者，以及希望分享项目收益的稳健型客户长期持有享受年度现金分红。

仓储物流行业具有广阔发展空间

由于疫情后仓储物流行业发展不达预期，部分项目运营面临压力，2023年的仓储物流REITs一度出现下跌。

革非表示，今年以来，市场情绪已经逐渐稳定，市场机构逐渐认可经济逆周期下REITs资产的配置价值。目前，机构对REITs产品的关注度在提升，包括战略投资者、机构投资者的认购热情超出预期，展现了产业投资人对仓储物流行业发展的信心。

在他看来，随着电商新零售深入到了每个老百姓生活中，仓储物流产业的需求也在逐步提升，在逆周期环境中，仓储物流行业当然会面临一定压力，但整体呈现了较强的抗周期性。另一方面，深国际也会从大客户维护和平台维护等方面做好项目运营。

在经济逆周期中，深国际也更为重视项目的风险管理。

他表示，在风险管理方面，深国际高度重视投资者权益保障。首先，深国际集团已设立战略客户部，并配有分管领导实时跟踪，及时响应客户需求变化，做好全国大客户和战略性客户的沟通协调。其次，物流运营平台设立了多个区域客户部，在租约到期前半年内与客户商谈，提前做好退租可能性预案，及时完成新客户筹备与填仓。最后，会持续保持对市场敏锐度和解决问题的效率。

虽然短期面临一定压力，但展望仓储物流行业未来发展，革非认为，中国的仓储物流行业仍具备十分广阔的发展空间。

据他分析，第一，国家和各个地方政府层面越来越重视仓储物流业的规划和布局，《“十四五”现代物流发展规划》等政策性支持文件陆续出台，仓储物流的基础设施属性逐步显现；第二，随着仓储物流与居民生产生活联系愈发紧密，仓储物流成为民生保障的基础与产业支柱；第三，科技赋能仓储物流实现产业智能化升级和数字化变革，如分布式光伏电站、物流智能装备在物流园区有着非常好的应用场景，绿色化、低碳化与智能化的发展趋势也会为物流业带来新的机会。

革非坦言，在经济下行周期，各行各业都面临经营压力，作为经济产业链上的一环，物流仓储也不例外。然而，物流基础设施是畅通国民经济循环的重要支撑点，是打通流通环节堵点的关键，市场应该理性看待仓储物流行业的短期压力，短期经营压力不改行业长期发展韧性。

在储备扩募资产方面，他表示，扩募作为公募REITs平台持续发展的核心动力来源，也是深国际发展规划中的重要环节。

据悉，在扩募储备项目方面，深国际有着非常丰富且优质的储备项目。截至2023年底，深国际集团在全国已运营高标仓储物流项目合计37个，运营面积超过470万平方米。预计到2025年，其高标仓管理规模将达到800万平米，为华夏深国际REIT未来扩募提供了充足的项目储备。

“当前项目资产占集团运营仓储物流资产的比例为1/15，到明年底可能只占到1/20，深国际可控资产体量大，质量高，储备优质项目丰富。未来华夏深国际REIT将持续通过扩募扩大资产规模，打造物流仓储领域的公募REITs标杆项目，也为投资人创造更好的投资价值。”革非称。