近期，多家外资巨头瞄准长三角等地区的核心地产，推出房地产投资基金等产品。同时，外资机构参与公募REITs的积极性提升，显示出对中国资产的长期信心。

瞄准长三角优质资产

7月8日，施罗德资本房地产投资部门宣布与西子国际开展战略合作，聚焦上海及长三角核心城市的优质写字楼与消费类基础设施，计划在第一阶段发行累计规模约为30亿元人民币的一系列私募房地产股权投资基金。

施罗德资本房地产投资中国主管黄景威对中国基金报记者表示，长三角是中国经济最具活力的区域之一。目前，在以上海为代表的核心城市，部分业主有出售核心区优质资产的意愿，这类资产的区位条件、基本面具有不可替代性，适合中长期持有。通过专业的管理运营，核心城市的高质量资产能够为投资者带来长期稳定的回报。

黄景威表示，在一些核心城市，部分业主调整了价格预期，越来越多优质项目开始进入市场，为投资者以更合理价格参与核心资产长期布局创造了机会，那些具备稳定现金流、区位稀缺性以及资产提升潜力的商业地产项目值得关注。

来自MSCI的数据显示，2024年，海外投资机构在中国购买的办公楼、酒店、工业和零售物业等商业地产资产价值总额为59亿美元，仍处于近年低位。

尽管海外投资机构对中国商业地产的交易活跃度尚低，但部分机构已在着手挖掘未来发展的机会。

美国知名商业地产集团汉斯集团（Hines）旗下汉斯（上海）私募基金管理有限公司（以下简称汉斯基金）于6月23日在中国证券投资基金业协会登记注册，该基金为私募股权、创业投资基金管理人，注册资金为200万美元。

据记者了解，美国汉斯集团以商业地产为主营业务，是全球最大的房地产开发公司之一，拥有并运营总价值达901亿美元的房地产资产。1995年，汉斯集团入驻亚太地区，是最早进入中国的外资房地产机构。

此外，今年二季度，全球最大的物流地产公司安博（Prologis）在中国注册的外商独资私募机构——安博（北京）私募基金管理有限公司，完成私募股权、创业投资基金管理人登记，并申报了华夏安博仓储物流REIT。

一线城市写字楼租金水平企稳

统计显示，一线城市写字楼租金水平逐渐企稳，为机构布局商业地产资产带来底气。

全球知名房地产服务及咨询顾问公司戴德梁行发布的《2025年二季度北京写字楼零售市场报告》（以下简称报告）显示，二季度北京写字楼市场租金降幅持续收窄，零售市场在政策支持下迎来新项目集中入市与存量改造提速，外资机构对中国公募REITs市场的布局显著加速。

报告指出，2025年上半年，北京市写字楼市场半年度净吸纳量达19.4万平方米，同比增长2.5%，空置率较2024年底下降1.4个百分点至16.9%；五大核心商圈半年度净吸纳量为11.1万平方米，同比增长9.0%，空置率降至10.9%。租金方面，自2023年下半年开始，历经7个季度的调整，全市租金为每月每平方米221.94元，五大核心商圈租金为257.58元，降幅呈收窄态势。

二季度，外资机构对中国内地公募REITs市场参与度显著提升，显示出对中国资产的长期信心。例如，4月16日，华夏基金上报了首只由外资发起的消费类REITs——华夏凯德商业资产REIT，总规模约为28亿元，首批纳入的底层资产为广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭。

戴德梁行中国资本市场部副董事总经理、北京资本市场部主管杨蕾表示，从北京大宗交易市场发布的情况看，北京市场有回暖迹象，机构投资人对大型商业购物中心、租赁住房以及数据中心展现出投资兴趣。

同时，广义商业地产方面也出现了强劲的增长势头，尤其是作为算力物理载体的数据中心迎来增长契机。

科智咨询指出，近期获批的两只数据中心公募REITs网下认购超过160倍。数据中心热度持续上升，有望成为中国商业地产的新星。

全球商业不动产服务和投资公司世邦魏理仕的调查表明，近期投资者对数据中心资产的问询明显增加。募资方面，普洛斯近期完成了中国首只数据中心基金的募集，投资规模约为26亿元。全球领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕认为，数据中心资产有望吸引更多长期资本关注。