REITs从出生的那一刻，就是一只名副其实的“分红基”，90%以上现金须用于分派，这是它最明显的特征之一。正如其他REITs投资一样，购买消费REITs，分派率一定是要考虑的首要因素，也是进行交易以及定价最重要的锚。

从REITs招募说明书中，可以查找到“分派率”，这里的分派率，是预期数值，而且是针对预期发行规模的分红水平。而点开交易软件进入基金详情页面，或者基金公司官网公告，则可以轻松找到过往分红情况。

这里多唠叨一句，公募REITs作为上市可交易产品，必然也逃不过涨跌。各位如果从二级市场买入，需要分析针对二级价格的动态分派率是否具有性价比，确保以合适的价格入手心怡的消费REITs。

如果说看分派率，更多是从债性去理解REITs，那么学会看底层的物业，已经接触到实质内核。这是因为，REITs的分派率与债券约定票面利率不同，其金额与基础资产的经营状况相关，同时底层资产价格的增值也能体现在REITs的价格变化中。

消费REITs的底层资产具有很强的地域属性，出身落位好不好，大致决定了一个消费REIT的运营收益下限。项目落位上，是否在高能级城市的核心区域，能否涵盖足够大的消费容量，是否交通便利可带来充足的客流，都决定了消费REITs的天生基因强大与否。

除了看出身，历史业绩也非常重要。优异的销售额表现能够增强旧商户的粘性和吸引新的商户入驻，优异的客流表现能够提升客户的消费情绪且有助于项目的口碑传播，优异的租金表现还有利于增强网络化招商能力。

所谓看人，主要指的是公募REITs发行人。

举个例子，华夏华润商业REIT的“华润”，华夏金茂商业REIT的“金茂”。

虽说REITs从结构上基本完成资产和主体的风险隔离，但并无法和发行人资质的优劣彻底脱钩。发行人往往是REITs最大份额的持有人，Banker们更是把REITs比作发行人的资产上市平台。俗话说，有恒产者有恒心，一个经营稳健的发行人才能有心思为REITs发展谋长远。

发行人也往往是REITs资产的运营管理方，这对于弹性足的消费REITs显得尤为重要，底层物业再天生丽质，运营不佳也可能毁掉“好基因”。具象的说，在发行人官网等公开信息中，查查发行人在管项目经验足不足，有没有形成品牌护城河，有没有会员体系支撑。或者更直白的讲，平时有没有逛过或者听过发行人旗下的商场，总体体验感受如何，都可以帮助我们判断。

还有一点，也是想不断强调的，发行人的资产储备是否充裕？一般而言，每一次REITs扩募都需要投资者拿脚投票,扩募后分派率（或IRR）基本都有进一步增厚,目前已完成扩募的4单项目也验证了这一点。随着REITs底层资产增多，也可以平滑单个项目经营波动对REITs整体的收益影响。请牢记，可以逐渐生长的REITs才有想象空间，继而录得更高的二级估值！