截至目前，上交所市场已有42单REITs项目发行上市，募集资金1189亿元，全市场占比近七成，带动投资规模超过6000亿元。

在中国证监会、国家发展改革委的大力支持下，经过三年多的发展，上交所已经成为国内主要的REITs市场，在盘活存量资产，扩大有效投资方面，发挥着日益重要的作用。

“制度体系日趋完善，市场运行整体平稳向好，常态化发行不断提质增速，沪市REITs市场已初步形成了投融资协调发展、市场定价基本均衡的良好生态。”上交所债券业务主要负责人表示。

毫无疑问，作为我国REITs的主要市场，沪市REITs市场服务实体经济高质量发展的作用正日益显现，REITs市场也迎来了发展的重要机遇期。

从首单“破题”到资产“上新” 常态化发行蹄疾步稳

公开信息显示，新年伊始，上交所有多只REITs产品将在近期集中鸣锣上市。2月17日，首单供热基础设施REITs——国泰君安济南能源供热REIT上市，彰显了项目在盘活市政基础设施资产、保障居民生活质量、提升城市服务功能等方面形成的良好示范效应。2月26日，华夏金隅智造工场REIT作为全国首单城市更新类REITs项目上市；2月27日，汇添富九州通医药REIT则成为了首单上市的医药仓储设施类REITs项目，这一个个“首单”项目，为细分领域对接资本市场打开了全新的融资发展路径。

自2021年首批REITs项目上市以来，REITs市场规模稳步增长，产品“上新”速度明显提升。公开数据显示，2024年上交所共有18只REITs产品上市，发行规模405亿元，全年上市只数较2023年底存量增长90%。截至目前，上交所已上市REITs项目总量达42单，募集资金约1189亿元，市场占比近七成。

与此同时，近年来，REITs基础资产类型也在不断丰富，与民生关系日益密切，从上市初期的高速公路、科技产业园区、污水处理，到现代仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房，再到消费、市政、水电、跨海大桥等耳熟能详的标杆项目，REITs募集资金在科技创新、绿色发展、民生普惠等领域不断发挥重要作用，已然成为资本市场服务实体经济发展和国家战略实施的一股重要力量。

所谓REITs扩募，是指公募REITs首次发行后，于存续期内再次发行基金份额募集资金，用于购入新的基础设施项目或存量项目的更新改造等优化投资组合的行为。扩募，是公募REITs产品的重要特性，是REITs市场实现持续扩张、获得规模体量与生命力的必经之路，也是REITs市场可持续发展的重要一环。

“可以说，扩募是REITs最具特色的发展途径之一，它真正实现了投资的良性循环，通过置入核心优质资产，有利于提高基金的投资分散性，促进基金长期稳健运营，并支撑REITs市场向深度、广度发展。”一位REITs市场资深研究员告诉记者。从国外成熟REITs市场的发展状况看，扩募是公募REITs扩容的主要渠道，也是市场“生命力”的体现。

“扩募是对公募REITs管理人主动管理能力的检验。从市场建设的角度看，已上市的REITs产品经历了市场的检验，通过扩募继续做大做强可带动整个行业的扩容增效，进而促进REITs市场的高质量发展。”前述研究员表示。

扩募项目的落地，将进一步盘活底层资产，增强公募REITs成长空间和经营活力，带动高质量新增投资，也将为促进REITs二级市场健康发展、推动资产运营管理机制优化、提升资源要素配置效率打下良好的市场基础，进一步增强资本市场服务实体经济的质效。

在中国证监会、国家发展改革委的推动下，随着政策制度机制的持续完善，REITs市场制度化、标准化、规范化水平将会进一步提高，REITs的市场环境将会更加成熟。

早在2022年，国务院办公厅就印发了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确提出“进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市”。为贯彻落实国办发19号文，中国证监会2022年和2023年先后推出REITs常态化发行的“十条措施”和进一步推进REITs常态化发行的“十二条措施”，REITs市场扩容增类明显提速。

2024年4月，国务院印发了《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》，明确提出推动REITs市场高质量发展，研究制定REITs管理条例，完善税收政策等，为REITs市场提供了政策支持和发展方向。

同年7月，国家发展改革委发布关于全面推动REITs常态化发行的1014号文，REITs市场进一步加速扩容。

REITs制度机制也在持续创新完善。记者了解到，上交所在中国证监会的指导下，按照“成熟一类，推出一类”的原则，进一步优化审核发行以及信息披露监管制度安排，已完善形成“业务办法+指引+指南”的多层次规则体系。除此以外，相关部委配套支持措施、地方专项政策也陆续出台，形成了各方共建REITs市场的良好态势。

REITs，作为存量资产盘活的有效工具，日益成为企业优选；同时，作为创新型权益产品，其投资价值也逐步获得了投资者的关注和认可。“其背后离不开规则体系的不断完善，制度‘东风’正为REITs市场的常态化发行和长期稳定发展奠定良好基础。”一位REITs投资人如是说。

毫不讳言，随着REITs常态化发行提质增速、资产配置价值逐步显现、规则政策日趋完善和投资者权益保护不断加强，REITs市场必将迎来常态化发行的更大机遇，为盘活存量资产、扩大有效投资，服务实体经济高质量发展提供更有力的支持。

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