在一线城市纷纷升级调控政策之时，部分三四线城市却正在迎接“逆向”调控，甚至出台“限跌令”。

不同版本的“限跌令”

近日有株洲市民、网民反映金碧置业、融盛地产、博瑞地产、欣盛万博、贝壳经纪等企业采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房，严重扰乱房地产市场秩序。株洲市住建局随后对上述企业项目负责人进行了约谈，并计入企业信用不良记录。株洲市住建局要求上述企业全面整改：立即停止违规销售行为，强化建筑施工质量，确保楼盘品质；下架所有涉嫌低价销售的房源信息；加强内部管理，对所有房源进行清理，依法依规发布房源信息；加强门店和从业人员管理，规范销售服务行为，不得诱导消费者购买不符合交易条件的房屋；强调作为房地产行业从业主体，应严格遵守相关法律法规，自觉维护购房者权益。

记者梳理发现， 2020年株洲全市房地产开发投资、销售实现了正增长，但中心城区新建商品住房网签价格已经出现下跌。数据显示，去年株洲完成房地产开发投资420.21亿元，同比增长4.3%；全市新建商品房联网直报销售面积691.39万㎡，同比增长 1%。中心城区新建商品住房网签销售均价6701元/㎡，同比下降2.37%。

就在最近，长三角首张“限跌令”落地，江苏省江阴市住建局发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。

在此之前，岳阳、惠州、唐山等城市先后出台类似政策。其中，岳阳住建局发布《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》（以下简称《通知》），对岳阳市中心城区(包括岳阳楼区、岳阳经济技术开发区、南湖新区、城陵矶新港区)新建商品住房销售实施价格备案，提出新建商品住房销售价格备案后，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，否则商品房网上签约备案系统提示无法签订商品房网上签约买卖合同。

如果从发布“限跌令”的城市来看，也可以发现，“限跌令”并非普遍现象，它只发生在库存较高、去化较难的城市。

不能叫做“不让下跌”

说起限跌，又会让人想起退房事件。

“那个时候，退房闹得很烦心，算下来还是亏了不少税费。”前几年在肇庆买房的莫先生曾遭遇开发商降价后爆发的退房事件，他告诉记者，“买房也要十分谨慎。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“限跌令”是直接对应了房企经营压力增大、市场去库存环境恶化等情况。通过恶意降价进行违规竞争，显然不可行。所以此类严控恶意降价，本身不代表政府不允许房价下跌，而代表不允许借降价来干扰市场秩序。

那么，“限跌令”有用吗？其实，每次楼市回调，都会出现开发商“降价潮”，地方政府祭出“限跌令”，主要还是以部分三四线城市为主。在市场人士看来，当前楼市已进入双向调控时代，防止上涨和防止下调并存。其实，“限跌令”目的同样是防止房价出现大涨大跌，促进房地产市场的健康发展。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，房价大涨大跌都不可取，都可能会引发市场预期波动，并将这种涨跌进一步强化。相比一二线重点城市，三四线城市产业结构不仅单一，而且比较传统、升级很慢，地产繁荣并依靠这个行业强大的产业关联性，带动了上下游投资和消费、就业增长，对这些城市非常重要。而且，按照预售价格备案的规定，价格经管理部门备案以后，15%范围内的上下调整是可以的，开发商可以自主决定，但超过15%就必须要重新备案，之前很多城市也有类似情况，所以不能叫做“不让下跌”，而是不能违反价格备案的规定。

李宇嘉还表示，各方对稳定楼市的诉求很高。其公共属性、外部性开始显现，政策调控的频率越来越高，力度越来越大了。不管是对于快速上涨，还是快速下跌，不管是对全市区域，还是部分区域，都得进行适当的干预，包括不允许大幅度的降价营销，这和不允许大幅度的上涨是一样的逻辑，这种干预一定是有效的。