9月20日，港股大跌，内房股血流成河，中国恒大、融创中国等超十股跌幅超过10%，跌幅最大的新力控股集团暴跌90%。

就在盘后，负债3300亿的广州房企富力地产公告，大股东李思廉和张力拟向上市公司提供80亿港币的资金支持，以应对短期内到期的债务。

几乎同一时间，碧桂园旗下碧桂园服务公告，与李思廉和张力持股93%的富力物业签订协议，以最多不超100亿元的对价收购富力物业全资持股的富良环球，以实现对富力物管和商业运营服务资产的收购。从公告来看，该收购附带了多项业绩对赌和业务保证条款。

富力地产今日大跌7.34%，由于市场对其债务的担忧，6月2日以来则跌去57%。

大股东紧急输血

富力地产的盘后公告称，大股东李思廉和张力为支持集团将提供约港币80亿元的股东资金，并预计于未来一至两个月内完成，预期9月21日之前将收到首笔资金约港币24亿元。

在收到股东资金，预留利息以及其他财务费用后，富力地产称会考虑回购长年期票据，“因为基于现行市价、可节省的利息及到期情况，此乃符合本集团的经济利益”。

大股东提供财务支持后，富力地产对未来表现得较为乐观，认为除非出现不可预见的情况，即使没有任何进一步外部融资或非持续性业务（如资产出售）带来的现金流，公司仍将有足够资金应付于短期内到期的债务。但其同时又表示，“本集团亦将继续积极寻求另外的资金来源及资产出售机会，以管理现金流及缓解由经营状况及外来因素改变而带来的市场不确定性”。

从富力地产发布的2021年中报来看，资金压力仍然不小。

其负债总额超过3300亿元，其中1年内（含1年）需要偿还的短期贷款金额为519亿元，但其现金及现金等价物仅有128亿元，即便算上受限制的现金160亿元，合计也仅288亿元，缺口较大。

事实上，进入9月，两家国际评级巨头相继下调富力地产及关联公司评级。

9月3日，穆迪将富力地产的公司家族评级从B1下调至B2，将富力香港的公司家族评级从B2下调至B3。同时穆迪将上述评级列入进一步下调的观察名单，评级展望为负面。穆迪方面表示：“将富力地产的公司家族评级下调至B2，这反映了该公司的再融资风险上升，原因是公司获得境外资金的能力削弱且有大量债务即将到期。”

9月14日，惠誉也将富力地产及其子公司富力香港的评级展望由“稳定”下调至“负面”，并确认了其“B+”级的发行人违约评级。惠誉指，负面评级展望，反映了在未来12个月持续存在再融资需求之际，富力地产的融资渠道有限。但其称，鉴于富力地产总可售资源达7820亿元人民币、上半年合同销售额保持强劲，公司拥有一些选项来解决这些即将到来的到期债务。

从业绩层面看，富力地产8月24日发布的2021年中期业绩公告显示，上半年其营业额同比增长18%至394.9亿元，但毛利及纯利分别减少至85.7亿元及31.8亿元；毛利率较上年同期的33.5%下滑11.2个百分点至22.3%。

卖物业资产“断臂求生” 附多项对赌和业务保证条款

就在富力地产发布公告几乎同一时间，碧桂园旗下在港上市的碧桂园服务发布了一项收购富力物业相关资产的公告。

碧桂园服务称，公司间接全资附属公司碧桂园物业香港与富力物业签订股权转让协议，以不超过100亿元的代价收购富力物业全资控股的富良环球，由此间接收购富良环球所持之各目标公司100%股权。公告所称目标公司，为富良环球所持有的多家在中国从事综合物业管理服务的公司，包括住宅物业管理及商业运营服务。

根据4月份富力物业递交的在港上市招股说明书，其控股股东为李思廉、张力，两者分别持有46.477%、46.477%的股份，第三方陈思乐持有7.046%的股份。

公告显示，此次不超100亿的收购资金由两部分组成，一部分是针对2021年现状部分的70亿元，另一部分是针对未来0.66亿平方米在管面积合约的30亿元。而整个支付安排将分两阶段共四期进行，第一阶段70亿元将分为三期，分别为20亿元、30亿元、20亿元；第二阶段的30亿为第四期。

同时，为获得上述对价，碧桂园服务方面还要求附带多项对赌和履约保证条款。

其一，富力物业承诺富良环球的2021年经审计扣非归母淨利润不低于人民币5亿元，会计收入不低于人民币42亿元，截至2021年12月31日在管面积不低于0.86亿平方米及总合约面积不低于1.27亿平方米。

如果上述任何一项业绩承诺指标达不到，都将根据差额所占比例相应扣减资金支付。

其二，富力物业关联方与富良环球之间的非业主增值服务需在订约双方确认的2021年年度数据基础上满足长期（即不低于20年）持续稳定性。

非业主增值服务一般是物业公司为母公司开发商提供服务得到的收入，该条款也就保证了碧桂园方面未来20年持续稳定获得来自富力方面的在管面积。

其三，竞争禁止。自交割日起五年内，富力物业、保证人及其直接或间接持股的公司不得直接或间接进行任何有可能与收购事项交割后的富良环球形成竞争性关系或不利于其经营管理的行为。

也就是说，富力方面未来五年内不得从事物业管理方面的业务。

富力地产近期股债双杀 去年底也曾出现资金链危机

由于市场对其债务的担忧，富力地产近期遭遇股债双杀。

6月初，富力地产股价还徘徊在10元附近，但此后一路下挫，近一周更是加速下跌，至9月20日收盘，仅录得4.29元，三个多月跌去57%。

8月下旬以来，富力地产旗下多只债券的价格也持续下跌。“16富力04”不到一个月时间从90元附近跌至最新的59.13元。“18富力10”更是从100元附近跌至目前的55元，一个月暴跌45%。

曾经占据“华南五虎”榜首的富力地产，近年债务规模和负债率一直居高不下。去年8月监管部门对房地产企业出台“三条红线”新规，即：剔除预收款后的资产负债率不高于70%；净负债率不超100%；现金短债比小于1倍。富力地产三条红线全踩，2020年年底首次出现资金链困难，幸得广州国资委旗下广州城投出手，才艰难度过一劫。

2020年最后三天，富力地产将其持有广州圣景25%股权、广州富景吉山50%股权、广州天力建筑100%股权，全部质押给广州城投。其中广州圣景是广州珠江新城写字楼富力盈凯广场的项目公司，广州富景吉山公司是广州天河吉山村旧改项目的合作企业，广州天力建筑是富力地产全资子公司。彼时媒体报道，此三家公司净资产至少超100亿元，富力大概率获得来自广州城投约50-100亿之间的融资支持。