楼市波动何时企稳？

10月13日，西安市房产交易管理中心发布第二批住宅小区二手住房成交参考价格。此次公布的小区成交参考价格在12008元/㎡-25838元/㎡之间，部分小区二手房指导价仅为挂牌均价一半价格。

或许是考虑到全国各地楼市都在进行整顿，市场价格波动较大，10月13日，广东省住房和城乡建设厅发布《关于进一步做好商品房交易风险提示的通知》（下称《通知》），在13个交易风险提示中有提到，房地产开发企业以高于备案价格销售商品房的即是风险。

专家指出，今年四季度或为房地产政策的“拐点季”。从市场层面看，将从“防范过热”转变为“防范过冷”。从企业层面看，将从“加大约束”转变为“加大支持”。从金融层面看，将从“防范金融泡沫”转变为“防范债务风险”。预计10月份下旬开始各类宽松政策有望陆续出现，持续波动的楼市将得以稳定。

西安发布第二批二手房指导价

7月8日，西安市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，正式拥抱二手房指导价。根据通知内容，西安市房产交易管理中心将以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格，在西安市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号等网络平台发布。随后在7月9日，西安市房产交易管理中心跟进发布部分住宅小区二手住房成交参考价格。

图源：西安市住房和城乡建设局

10月13日，西安市房产交易管理中心发布第二批共103处住宅小区二手住房成交参考价格。从此次公布的小区成交参考价格来看，价格最高的楼盘是高新区天地源枫林意树小区，成交参考价格为25838元/㎡，价格最低的楼盘位于灞桥区普华浅水湾，成交参考价格为12008元/㎡。

而记者根据西安安居客网站查询结果，二手房参考价为2.5万元/㎡的高新区天地源枫林意树小区在10月份的挂牌均价为4.2万元/㎡。

图源：西安安居客网站

中原地产指出，出台二手房参考价，能够引导二手房价格走向合理化，客户能够有权威数据了解住房真实价格，维护群众合法权益，促进房地产行业健康稳定发展。

今年以来，各地出台的二手房指导价普遍与挂牌价格大相径庭，比如，在近日正式建立二手房指导价的东莞就出现了小区挂牌均价9.6万指导价4.3万的“腰斩”情况。从结果而言，出台二手房指导价的城市在二手住宅成交量和市场均价上普遍出现回落。据诸葛找房数据研究院发布的月度百城二手住宅时从均价数据，西安在7-9月的二手住宅市场均价分别为15435元/㎡、15406元/㎡、15316元/㎡。

广东出台商品房交易风险提示

或许是考虑到全国各地楼市都在进行整顿，市场价格波动较大，10月13日，广东省住房和城乡建设厅发布《关于进一步做好商品房交易风险提示的通知》（下称《通知》），进一步促进房地产市场平稳健康发展，切实维护购房者的合法权益。

图源：广东省住房和城乡建设厅

《通知》共13条风险提示，具体来看：

一、房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》，擅自销售商品房，并向购房者收取购房款、认筹金、定金、预订款等款项的即是风险。

二、房地产开发企业提供的商品房预售资金监管银行和监管账户与商品房预售许可证公示信息不一致的即是风险。

三、房地产开发企业要求购房者将购房款转入非商品房预售款专用账户的即是风险。

四、房地产开发企业以高于备案价格销售商品房的即是风险。

五、房地产开发企业只签订线下商品房买卖合同且不及时网签备案的即是风险。

六、房地产开发企业以一次性付款、团购费、定金抵购房款等名义明显低于市场价格销售商品房的即是风险。

七、购房者与未办理房地产经纪机构备案或未获委托的房地产中介机构签订购房协议、合同、认购书，或交付定金、意向金、诚意金的即是风险。

八、房地产开发企业采取返本销售或变相返本销售、众筹买房、以租代售、物业返租、售后包租或变相售后包租等方式销售商品房的即是风险。

九、拟购商品房涉及抵押、司法查封等他项权利的即是风险。

十、房地产开发企业的广告宣传、销售或中介人员的口头承诺与商品房买卖合同内容或商品房实际情况不符的即是风险。

十一、房地产开发企业或中介机构协助购房人提供虚假证明材料骗取购房资格或者规避限售政策的即是风险。

十二、购房者违规使用经营贷、消费贷等金融产品支付购房款的即是风险。

十三、房地产开发企业与购房者签订除商品房买卖合同外，同时签订装修等“双合同”的即是风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次广州提及的13类风险，概况起来，包括三种类型。

第一、资金方面的风险，如通过认购无证的房产、或违规转让违规的监管账户等出现资金损失的风险。

第二、交易的风险，如部分交易没有合同或网签支持，最后维权方面导致“有苦说不出”的风险。

第三、违法的风险，部分交易可能无意中会被定性为违法行为，如违规使用经营贷、对购房资格进行造假等。此类风险都需要购房者注意，防范入坑。

在严跃进看来，此次广州政策，可以用务实两个字来形容。通过13个风险的特点，使得购房者可以一目了然看到相关的风险。而且此次也明确此类风险必须在售楼处进行公示，有助于让购房者在交易中更加理性。考虑到全国各地都在进行房地产市场秩序的整顿，且近期市场波动比较大，此类风险的提示非常有必要。建议全国其他城市也积极发布类似政策，进一步促进交易环节的平稳有序。