深圳“旧改之王”佳兆业集团的流动性危机，来的有点突然！

据佳兆业方面公布的数据，公司合作方锦恒财富目前到期未兑付逾3亿元，理财产品总金额约为127亿元。

锦恒财富的官网显示，佳兆业集团与锦恒财富一直保持着良好的战略合作伙伴关系。通过充分发挥双方资源优势，围绕综合物业开发和城市更新等领域展开了紧密的合作。锦恒财富目前为近2万名高净值人群提供资产配置策略，管理资产规模超过300亿元。

11月4日，佳兆业集团董事局主席郭英成因为身体原因在医院，为了安抚投资人，他通过电话连线表示：佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，有能力和办法偿还。

11月5日早间，佳兆业集团及旗下子公司佳兆业美好、佳兆业健康、佳兆业资本在港交所暂停交易，以待刊发有关佳兆业集团的内幕消息的公告。此前一天，受理财产品兑付逾期事件的影响，佳兆业集团股价大跌15%，佳兆业美好、佳兆业健康、佳兆业资本分别下跌11%、19%、13%。

针对锦恒财富理财产品兑付进展一事，佳兆集团业内部人士向券商中国记者表示，目前没有更多的回应及进展，后续如果确认兑付方案，公司会及时公告。

而针对媒体报道的华润置地等央企国企洽谈介入佳兆业深圳部分旧改项目的消息，佳兆业集团相关人士对券商中国记者表示，对这个信息并不清楚，后续如果有其他信息，会及时跟进。

据了解，佳兆业集团旗下拥有近1.7万名员工，近年来的经营一直比较稳定。有佳兆业员工向券商中国记者表示，公司突然陷入流动性危机，让他感到非常意外，因为他上个月的工资是正常支付的，马上临近11月10日发工资的日子，不知道能否正常收到，希望公司能够挺过这次难关。

值得注意的是，今日，另一个房企世茂集团也出现股债双杀的局面，截至收盘，世茂集团港股下跌13.26%，19世茂G2跌21.21%，19世茂G1跌20.35%、15世茂02跌25.81%。当日下午，针对网传“世茂与陆家嘴信托谈延期”的消息，世茂集团发布澄清声明称，经内部摸排以及与陆家嘴信托确认，目前世茂集团与陆家嘴信托合作正常，过往从未有过逾期或面临延期偿付事项。

“旧改之王”3亿元理财产品兑付逾期

11月3日晚间，一则关于佳兆业理财产品要延期兑付的聊天截图在网上流传。

有投资者在客户服务群接到消息：“尊敬的投资人，我很抱歉地通知您，今天下午公司开会，通知了一个不好的消息。目前佳兆业流动性出现问题，今天到期的产品出现逾期情况，之后的产品情况也不容乐观。目前已经到期没有还款的产品，公司正在跟佳兆业控股沟通解决方案。”

该信息中还提及：“如果您想到佳兆业总部要说法也是可以的，明天上午十点去嘉里中心，佳兆业和我们的高管会亲自接待”。

11月4日，近500名投资人在深圳佳兆业总部与公司进行沟通，寻求兑付方案，后又转移到友谊酒店。据佳兆业集团在现场披露的数据，锦恒财富目前到期未兑付逾3亿元，理财产品总金额约为127亿元。

佳兆业行政总裁麦帆在现场确认，过去一年，佳兆业在经营上确实遇到困难，之前一直坚持完成对金融机构、合作方、财富产品的兑付，不过从10月29日开始，佳兆业遭遇了“阶段性的难以为继”，因此无法给投资者兑付应有的本息。

在现场，有投资者质疑，用于兑付理财产品的资金是否被挪用去偿还12月7日到期的一笔4亿美元优先票据？对此，麦帆否认称，财富产品的兑付是佳兆业当前第一要务，一定会安排专款用于兑付。

佳兆业集团董事局主席郭英成因为身体原因在医院，为了安抚投资人情绪，他电话连线现场，并表示：佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，有能力和办法偿还。

佳兆业回应理财产品逾期兑付：将尽快确定兑付方案

受理财产品逾期事件的影响，11月4日，佳兆业集团股价大跌15.13%报1.01港元，总市值仅剩71亿港元。值得注意的是， 今年以来，佳兆业集团股价持续下挫，累计跌幅高达73.63%，市值蒸发近200亿港元。

当天下午，佳兆业集团首度公开回应理财产品逾期兑付一事。在《关于锦恒财富产品逾期兑付的说明》中，锦恒财富和佳兆业表示，近日，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品出现兑付逾期。佳兆业集团已第一时间与锦恒财富沟通，共同商讨兑付方案，坚决履行好社会责任。

《说明》指出，今年以来，受严峻的房地产市场环境和国际评级机构下调评级等多重不利因素影响，佳兆业集团的流动性遇到前所未有的压力。集团一直积极筹措资金，加快沉淀资产去化等措施，全力解决当前遇到的问题。佳兆业集团将与锦恒财富尽快确定兑付方案，并向投资人公布。

当天，网上还流传出一份锦恒财富产品兑付初稿，具体内容为：采用分期兑付陆续兑付本金和利息，本金到期的当月兑付10%，之后每三个月兑付10%，直至兑付完毕；利息在产品到期后将不再计息。原存续期的利息，在本金兑付完毕后的当月兑付25%，之后每三个月兑付25%，一年内兑付完毕。

不过，佳兆业方面表示，上述兑付方案为初稿，最终兑付方案仍在与投资人商议中，仍需要时间。

另据第一财经报道，双方对兑付方案争议较大。投资者认为，佳兆业的兑付方案时间周期长，且每单期兑付额度低，期望一年内兑付完毕。而佳兆业强调，现有的分期兑付方案是基于公司当前的财务状况及与金融机构、监管部门等综合协商，同时也能保障投资者利益的情况下做出的最优方案。

同时，券商中国记者获取的佳兆业集团一份拟处置资产清单显示，该公司拟处置深圳18个项目，分布于南山、福田、龙岗等区域，总价值约818亿元。

佳兆业集团旗下拥有多家上市平台

佳兆业集团是中国大型综合性投资集团，旗下拥有20多家集团及专业公司，分公司超100家，员工数约17000人，总资产近3200亿元，拥有佳兆业集团（1638.HK）、佳兆业美好（2168.HK）、佳兆业健康（0876.HK）、佳兆业资本（0936.HK）、佳云科技（300242.SZ）等多家上市平台。

从经营情况来看，2021年上半年，佳兆业集团实现营业收入300.65亿元，同比增34.8%；净利润30.8亿元，同比增长30.5%；核心净利润39.3亿元，同比增长28.9%。截至2021年6月30日，佳兆业拥有213个城市更新项目，占地面积超5370万平方米，按货值计算，深圳、广州两地占比73%。

截至2021年6月30日，佳兆业总土地储备约3114万平方米，总货值约7347亿元，其中城市更新贡献土储货值占比约为47%。佳兆业在粤港澳大湾区的土储货值约5580亿元，占比76%；深圳、广州可售货值约3455亿元，香港可售货值约301亿元。

2021上半年，佳兆业净负债率为93.7%，自2017年以来实现八连降；现金短债比为1.53，剔除预收款的资产负债率为69.9%，三道红线指标处在“绿档”。

最新数据显示，2021年10月份，佳兆业集团的合约销售额为81.95亿元，同比下降约30.49%；合约建筑面积约为43.2073万平方米，同比下降约34.81%。2021年前10个月，佳兆业集团总合约销售约为957.44亿元，总合约建筑面积约为558.72万平方米，分别较2020年同期增加约23.2%及24.1%。

近期被多家国际评级机构下调评级

10月份以来，佳兆业已被多家国际评级机构下调评级。

10月18日，国际评级机构穆迪将佳兆业企业家族评级由B1下调至B2，且将评级列入负面观察。穆迪预计，佳兆业在未来6-12个月流动性将减弱并增加融资风险，鉴于佳兆业在未来12-18个月内是否有足够现金流偿还所有到期的离岸债券存在不确定性，因此进一步下调其评级。

10月27日，惠誉将佳兆业的长期外币发行人违约评级（IDR）由“B”下调至“CCC+”，高级无抵押评级和公司发行美元高级票据的评级由“B”下调至“CCC+”，回收率评级维持“RR4”。

10月28日，国际信贷评级机构标普将佳兆业长期发行人信贷评级由B调低至CCC+级，评级展望为负面。标普称，佳兆业32亿美元将于未来一年内到期的美元债，再融资存在重大风险。

11月1日，穆迪再次将佳兆业评级从“B2”下调至“Caa1”。同时，将其发行债券的高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa2”，评级展望调整为“负面”。