再提“新城建”，推进供给侧改革，住建部定调今年地产市场主题是“平稳”！
陈英 2022-02-24 21:37
2月24日，国新办举行推动住房和城乡建设高质量发展发布会。会上，住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，2022年要重点抓好加强房地产市场调控、推进住房供给侧结构性改革、实施城市更新行动、实施乡村建设行动、落实碳达峰碳中和目标任务等工作。
王蒙徽指出，我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期，由过去大规模的增量建设，我们说的就是新的建设，向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变，也就是说，从“有没有”向“好不好”转变，内需潜力巨大。今年将做好保持房地产市场平稳运行、推进住房供给侧结构性改革、推进城镇老旧小区改造、推进燃气等城市管道老化更新改造重大工程、大力推进“新城建”五方面工作。一是保持房地产市场平稳运行。保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性协调性。继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。二是推进住房供给侧结构性改革。主要是大力增加保障性租赁住房供给，经过统计，希望全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。新筹集公租房10万套，棚户区改造120万套。同时，还将加快推进长租房市场建设。三是推进城镇老旧小区改造。在前几年改造的基础上，各个地方的工作，包括一些体制机制创新试点基础上，我们想进一步推动，通过吸引社会力量参与、创新金融支持方式、促进存量住房用途的调整等措施，把这项重大的民生工程同时也是发展工程做好。四是推进燃气等城市管道老化更新改造重大工程。今年我们力争开工改造存在安全隐患的燃气管道约2万公里。同时，我们还将有序推进城市供水、排水、供暖管网改造、防涝设施建设、生活垃圾处理设施建设。五是大力推进“新城建”，也就是我们说的基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设。加快构建国家、省、市三级城市信息模型基础平台体系，全面推进智能市政、智慧社区、智能建造，协同发展智慧城市和智能网联汽车，通过打造示范基地，加快“新城建”项目落地。同时，还将推进适老化城市、社区、住房的建设和改造，实施农房质量安全提升工程，大力发展装配式建筑等工作，努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次会议为今年住房工作进行了重要定调，对于指导今年工作开展具有积极的意义。此次会议明确了房地产政策调控的“四性”，是目前高层对于房地产调控操作的一种新的思路和方向。会议明确，保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性协调性。从这里可以看出，连续性和稳定性的表述是过去都有的，而精准性和协调性是这两年明显提出来的。其启发在于各类房地产政策的出台比较精准，防止出现矫枉过正的现象，要基于客观的市场和预测做政策。而协调性方面，也要求从良性循环发展的角度出发，积极出台各类政策，包括金融、土地、行政等政策都需要配合，不要出现政策之间的“打架”。此类表述，对于我们理解今年各地的政策动向和政策效应有积极的作用。此次会议明确，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求。从这里可以看出，住房需求方面会给予更大的支持。其中刚需方面从保障的角度进行，要求各地夯实基础完成工作。而从改善型需求方面，也强调了要“满足”的概念。从政策新意来看，改善型需求的满足是关键，这个是最重要的内容。对于我们理解二套房的政策、大户型的购房政策等都有积极的作用。从后续情况看，尤其是从三孩家庭等角度看，改善型需求的释放是必然的，这也要求土地和金融等政策密切配合。此次会议明确，大力推进“新城建”，也就是我们说的基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设。加快构建国家、省、市三级城市信息模型基础平台体系，全面推进智能市政、智慧社区、智能建造，协同发展智慧城市和智能网联汽车，通过打造示范基地，加快“新城建”项目落地。从这里可以看出，后续新城建概念和房地产市场的结合程度将增大，尤其是在智慧社区和智慧物业等方面，未来房企需要积极关注。只有这样，才能形成更符合消费需求特征的产品供给，也体现了住房领域高质量发展的导向。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示， 这次会议提出，大力推进“新城建”。新城建是新型城镇化建设的简称，也是今年国家“两新一重”战略的组成部分，即“新城建”+“新基建”+“重大工程建设”。新城建包括智能市政、智慧社区、智能建造，协同发展智慧城市和智能网联汽车等。注意的是，对于新城建，住建部也用了“大力推进”，与保障性租赁住房的重视程度一致，这与国家近期重视基建投资，并将其作为稳增长的重要抓手有关。李宇嘉认为，通过此次会议，可以看出，今年商品房市场的主题是平稳。面对市场下行压力大的问题，今年楼市的主题不是加强调控，而是平稳，“保交楼、保民生和保稳定”与“三稳”结合起来。所以，长效机制的提法是稳妥实施，即既有的长效机制一揽子做法还要坚持，但要基于市场稳定而适度调整。另外，首次提出保障住房刚需，同时满足合理改善性需求。在市场下行时，强调扶持改善型需求，一方面意在市场良性循环，即各类合理需求都要满足，另一方面也通过支持改善，保持楼市一定的活跃度，避免大幅度下行。商品房稳定的同时，将工作重点转向供给侧，包括保障性租赁住房、老旧小区改造、更新改造重大工程及“新城建”，这些方面基本都在供给侧。特别是保障性租赁住房，这次提出要“大力推进”，与之前提的将其置于十四五工作重点，是一个思路。保障性租赁住房意在调整住房供应结构，即买不起商品房，租不起市场商品房，不愿意去租城中村、地下室、合租等，那就给年轻人、新市民供应这类房源。 同时，降成本、提高居住幸福感。无论是保障性租赁住房、老旧小区改造，还是燃气等城市管道老化更新改造重大工程，“新城建”，都是为了增加供应的公共服务配套，特别是降低供应的成本，提高供应的质量，让城市弱势群能在居住领域有获得感、幸福感、安全感。一是，商品房市场不可能有新周期。显然，稳增长的抓手不是地产，而是新城建、供给侧改革，及由此带来的住房消费。当前及未来，考虑到居民收入预期下降，消费内需表现并不乐观，刺激商品房只能导致更加扭曲的经济结构，消费和内循环更加弱势，稳定和高位缓慢回落是主基调，为经济转型赢得时间，不可能有明显反弹。因为，反弹明显了，资金和注意力又回到地产了。二是，房地产全面回归消费和实体经济。供给侧改革，事实上顺应了当前消费的主力，即新市民、年轻人、城市弱势群体的消费能力和诉求。他们消费诉求强，但为了买房、换房而勒紧腰带，导致消费疲软。通过供给侧改革，实现住有乐居，释放消费潜力。三是，房地产全面转向降成本。即便要稳定商品房，但房价控制依然严格，不能出现明显上涨。因此，部分城市的纾困政策如果转向救市，必然带来问责和再次纠偏。
