“最近3年都不要碰‘金德月’的学区房了，尤其是老破小。”在21世纪经济报道记者的走访中，无论是在北京西城浸淫多年的经纪人，还是对西城学区房颇有研究的家长们，都给出了这样的共识。

近日，北京市西城区2022年幼升小录取结果出炉，“731”（2020年7月31日）之后购买顶级学区房的家长，梦想又一次破灭，尤其是德胜学区，“731”之后的孩子全部出区，月坛学区的孩子也与重点小学无缘。

“我们拿着单价19万的房子，跟隔壁学区单价12万的房子，都上一样的小学，搁谁谁心里都不好受。”一位去年6月冲刺购买了德胜学区“老牌牛小”育翔小学对口学区房的家长说，买房的时候已经知道多校划片政策，但还是想赌一把“对口牛小”的概率，去年录取结果已经浇了一盆冷水，今年孩子终究还是被调剂去了隔壁新街口学区普通小学。

当“学区房对口牛小”的确定性被消解，顶级学区房的光环因此失色，刨除教育附加价值，“老破小”的成交量与成交价双降，北京西城学区房“削峰填谷”的趋势越发明显起来。

21世纪经济报道记者在走访中发现，一边是顶级学区房陨落，另一边则是周边学区房反而逐渐被炒热，以往相对弱势的展览路学区，甚至出现了“抢房”的情况。

而依然苦苦追寻教育附加价值的家长们，又开始了另一场大迁徙——听说哪里进好学校的概率高，赶紧扎堆买。“就怕扎堆，本来就谁都不能保证自己开的盲盒会中奖，越扎堆概率越低。”一位家长感慨说，现在就是“买定离手，愿赌服输”。

大撤退

“今年年初，德胜成交非常低，月度成交量甚至比不上去年的淡季。”德胜片区一位资深经纪人告诉21世纪经济报道记者，不只是年初的传统旺季不旺，近期的成交量也比较冷清，“可能一直到2026年之前，都不会有大的起色了。”

前述“金德月”的说法，是西城区金融街、德胜、月坛学区的简称，也是“教育高地”西城的“塔尖”，素有“顶级学区”之称，区域内优质小学遍布。

尤其是德胜片区，几乎等同于“六边形战士”一般，随便拿出来一所小学都不普通。也因此，区域内的学区房价格一度冲上20万元/平方米，去年最火热时期，一夜涨价百万的案例并不少见。

但是去年7月，德胜录取结果全部出区之后，区域内房子的成交量和成交价急转直下，解约和降价出售的案例纷纷出现，自此之后，德胜片区的成交量就徘徊在低位，中间出现过回温迹象，但整体依然很冷淡。

究其根本，在于“高价买了房子却不能上好学校”，长期涨价预期也被戳破，家长们开始从顶级学区撤退。

“老破小”房源更是首当其冲，价格短期内大幅下跌，直至最近，价格依然比去年高点时候差了一截。

以新外大街小区一套60平米、建成于1990年的小两居为例，去年6月的成交单价约为16万元，今年6月同户型房源单价降到了14万元，原本这个小区的房源每年都会保持一定涨幅，综合计算下来，一套“老破小”整体降价接近150万元。

前述经纪人透露，区域内“老破小”房源折价情况比较普遍，反而是次新房比较扛跌，阳光丽景的房源单价一直稳定在16万-18万元区间，市场上房源出来以后也能够很快获得成交。

合硕机构首席分析师郭毅表示：“‘老破小’学区房几乎是‘成也教育，败也教育’，居住价值基本处在谷底，全靠教育附加价值支撑，一旦学区房政策调整，这类房源的价值削减效果是立竿见影的。”

不只是学区房，“老破小”房源整体的价值都在缩减，来自机构的数据显示，今年上半年，北京传统意义上的“老破小”成交量首次跌破50%的均线，而次新房则保持增长态势，突破了20%。

新冲锋

与传统顶级学区房的没落形成对比的是，周边弱势学区开始躁动起来。

挨着月坛学区的展览路区域，原本在家长的选择中排序靠后，但自从去年“金德月”失意，展览路反而能保证西外附小和奋斗小学银河校区两个相对优质的选择，继而成为家长追逐的新目标。

在家长看来，与其花高价买“金德月”的房子去普通小学，不如花中等单价买展览路的房子“求稳”。

2022年的录取结果中，展览路学区学位也相对充足，“731”后的孩子，至少能进入西外附小和奋斗小学银河校区。

据一位长期工作在展览路的房产经纪人介绍，去年展览路的成交量已经有了起色，今年7月幼升小录取结果出来之后，该区域的房源成交量更是明显增加，甚至数倍于德胜片区成交量。

21世纪经济报道记者找到了一位去年年底购买展览路学区房源的年轻家长，她说自己家孩子将在2025年进入小学，她正是从德胜学区转战到展览路的购房人之一，原因是不敢再赌德胜的对口小学，“即便最后展览路也要调剂，至少房价没那么高，房子居住起来也还行。”

连续两年承接了德胜调剂生源的新街口学区，优质学区房也有涨价情况。

在新街口学区，对口黄城根小学官园分校的官园公寓，最近就出现了“抢房”现象。一套141平方米的四居室，报价2300万元，吸引了三四十组客户，房东临时涨价20万元，依然没拦住购房人的看房热情，“现在住里面的租户，后来就不同意那么多人看房了。”

新街口学区今年幼升小的录取结果也比较理想，即便是“731”后群体，也能进入房子对口的小学。“相比之下，黄城根小学官园分校是‘老牌牛小’，家长们要的就是确定性。”负责该片区的一位经纪人解释说。

多位业内人士认为，家长对这种入学确定性的追逐，短期内依然不会消失，从顶级学区“逃逸”出来的需求，或许陆陆续续会推高周边学区的房价。

不确定的“赌局”

虽然现阶段教育资源依然不均衡，但致力于教育公平化的改革一直在坚定推进。

去年以来，多校划片、教师轮岗、学区房指导价等政策相继袭来，今年，北京市多个区域又公布了“校额到校”计划。

所谓的“校额到校”，是指将优质高中招生指标分配到初中学校的一种做法，也是一种促进教育公平的举措。2014年开始，北京推出了“校额到校”政策，但是涵盖的初中较少，在2021年的中招方案中，北京市多个区将优质高中50%以上的招生名额分配到全区所有初中，这就意味着，普通初中学校成绩优异的学生有更多机会进入重点高中。

各类举措多管齐下，学校与房子之间的联系不再是“单线的、确定的”，目的也在于削减家长对于学区房的热捧。

还在出手的家长数量已经有所减少，观望情绪浓厚。前述德胜经纪人告诉记者，客户们目前在西城各区之间做比较，少数下定决心要买的，也是做好了最坏的打算，并不指望房子能换来好学校。

不过房子与学校的解绑，依然有相当长的路要走。“虽然过去一年各种各样的政策对学区房有了更多拘束，但总体来讲名校的教学质量并没有明显稀释，所以教育均衡化是一个渐进式的过程。”郭毅补充说，学区房的价值变化也是一个长期的过程。