30日晚，万科发布2021年年报。在2021年，在外部环境出现巨大挑战的情况下，万科净利罕见下降45.7%，远低市场预期。

31日早上，万科举行2021年年报业绩会。不同于往年传统的业绩会，此次会议开场并没有由董事会秘书朱旭介绍业绩情况，而是董事长郁亮走上台前，主动向52万股民分析2021年利润下滑的原因，郁亮主动致歉称，21年业绩不好，让股东失望了。但他同时表达了万科实现企稳回升的决心和信心。

而随着管理层和投资者的交流，万科的股价从早盘一度跌超3%一度拉涨超6%，最终收涨3.48%，最新股价19.64元每股，市值2188亿元。

究竟是什么情况？

净利罕见骤跌超45%

郁亮致歉与反思

3月30日晚，万科发布2021年报：公司营业收入4,528亿元，同比仅增长8.0%，归属于上市公司股东的净利润225亿元，同比下降45.7%。这是万科38年发展史上，继1995年、2007年后，第三次净利润下滑。

对于下降原因，董事会主席郁亮在年报《致股东》中反思了下降原因。从财务层面看，2021年万科净利润下降源于三方面，包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。其中，毛利率下降是财务层面的主要影响因子，2021年万科整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%。从结构上看，开发业务依然对公司净利润具有决定性作用。

其坦言，尽管公司较早意识到高速增长终将结束，但公司的行为未能坚决摆脱高增长惯性，部分城市出现投资追高冒进，导致毛利率下滑。同时，充分授权、分布式实施是万科过往快速发展的机制保障，在追求效率优先的高速增长阶段，这一机制能更快地响应市场、捕捉机会，最大程度地释放前线战斗力。但随着近年来业务复杂度提高，市场竞争日趋激烈，城市公司能力的参差不齐导致操盘表现的离散度上升，影响了整体业绩。

业绩会上，他进一步检视和反思内因。

管理方面，他认为过去三年，过去充分授权、分布式的特点，造成了离散度大的问题。他表示，万科过去一直是充分授权、分布式的机制，这在行业快速增长时期，有利于迅速抓住市场机会。但随着竞争越来越激烈，大型复杂项目越来越多，有单一公司和单一区域，不具备完整能力，会表现出参差不齐和离散度大的问题，拉低整体表现。主要体现在两方面：第一，项目操盘能力的分化，万科做过不少好的项目，但没能将这些好项目的优点完全复制推广，转为整个集团的优势。第二，少数项目出现投资失误。按照原先的分布式管理机制，投资额度直接分到区域，提高了一线的积极性，但在市场深度调整的时候，也容易造成当地公司高估自身市场潜力，存在“我是例外”的侥幸心理，拿下自己消化不了的项目。

业务层面，多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，也对过往业绩产生影响。他表示，2014年，万科开始进行转型探索时，尝试的赛道比较多，因为以万科的规模体量，只有一两条赛道，可能不足以支持可持续发展。但多赛道同时探索所面临的难度和付出的成本，远远超出了最初的预估。过去开发业务增长速度快，承担了有关成本，但市场环境变化之后，这些学费对业绩的影响就显露了出来。

在反思的最后，郁亮诚恳表达了他的歉意，“2021年业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意”。

年内实现企稳回升

房地产业过高、过低的利润率都不可持续

与此同时，郁亮向投资者表达了万科实现企稳回升的决心，他指出，2022年，万科的工作任务是8个字：止跌企稳、稳中提升。

他表示，万科历史上经历了三次净利润下滑，分别是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动，期待明年给大家交上合格的答卷。  

万科企稳回升的底气是什么？在业绩会上，郁亮对于进行了详细拆解。他指出，万科的信心主要来自于两个外部基础和三个内部基础。

第一个外部基础，是有利于市场稳定的政策措施不断出台。中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，万科对政策环境有信心。经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的政策基础。

第二个外部基础，房地产仍是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。一方面，房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场，规模肯定超过十万亿元。房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来仍会常做常有。另一方面，伴随城市发展，人们的工作生活场景越来越多样化，对不动产的内容和服务不断有新的需求，因此这项业务也会常做常新。万科以开发、经营、服务并重为核心，已经做了比较充分的布局和准备，形成了有自身特点的不动产综合发展能力，这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的行业基础。

对于支撑企稳回升的三个内部基础，郁亮进行了更详细的说明。

第一个内部基础，是万科开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年实现止跌企稳，同时未来2到3年的储备有保障。它主要通过三方面进行支撑，一是通过开发经营本部，对开发业务进行集中管控和统筹管理，努力挖掘管理红利，提高整体回报水平。二是通过继续坚持高质量投资。万科从来没有停止过投资，但从去年下半年起，已取消此前的投资额度分配办法，开始对投资进行集中管控，提高对投资的要求，包括项目盈利水平、团队操作能力、投后管理等，这些举措将最终转化为实实在在的利润。三是来自于现有储备资源。郁亮表示，万科有钱买地，也不缺地。目前万科在建面积1亿平方米，拟开发面积超过4500万平方米，储备资源充足，可以支持未来2到3年的业务发展需要。此外，截止去年底，万科已售未结合同金额累计超过7100亿元，是2021年结算收入的1.6倍，这些已售未结资源，将陆续转化为结算收入，对万科的业绩形成有力支撑。

第二个内部基础，是万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入（NOI）率势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池。

首先，经营、服务类业务持续向好。物业收入过去十年复合增速超过30%，物流近三年达到52%，公寓业务近三年达到40%，印力近五年为20%，2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿。同时，上述业务NOI率都表现出了良好势头，物流稳定期项目NOI率达到6.5%，其中冷链超过7%，公寓业务2019年后获取的项目超过了6%，印力近两年的重要新开业项目，首个完整年超过6%。

其次，探索这些业务的学费，大部分已经交完。万科一直坚持追求有现金流的利润，因此采取成本法对这些业务进行计量，折旧摊销在成本费用里进行列支，去年合并报表范围内此部分费用已达80亿元，客观上对报表利润存在影响。今年，非开发业务总体将开始形成正向贡献。

同时，经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池。如今，社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，符合投资收益标准的资产却不多，形成了一定程度上的资产荒。以REITs为代表的不动产长期股权投资，也为经营类资产提供了很好的资产增值变现出路。以上海七宝万科广场项目为例，万科如果退出，可实现差不多15亿的利润。再例如，去年万纬物流通过增资入股方式，引入战略投资者，实现了30%溢价。这类合格资产，将对万科未来业绩构成有力支撑。

第三个内部基础，是万科具备行业领先的信用评级，净负债率长期处于行业低位，“三道红线”全部符合“绿档”要求，这将有利于万科获得更多投资选择，获得更多发展机会。

对于2022年的业绩，郁亮表达了明确的信心，相信行动和努力将支撑公司在2022年实现营业收入和净利润的企稳回升。

是否“业绩洗澡”？

祝九胜：没有必要也更不可能 

有投资者在业绩会上质疑四季度单季净利润同比减73.05%，是否存在“业绩洗澡”？（即上市公司刻意压低公司业绩，将一些利润推迟到下一个发布期进行集中体现，从而达到下一个发布期业绩大涨的一种手段）

万科总裁、首席执行官祝九胜在发布会上回应称，四季度的下幅为什么下降了，有三个因素，第一是我们的结算时间分布，在四季度占了40%，结算当中的权益比例下降了5个多点；第二个，我们的投资收益基本会在四季度进行盘账，第三个是计提方面的影响，我们在四季度出现了市场明显下行，我们的一些投资发生了比较大的亏损。

随后他比喻：“业绩洗澡的门票不能太贵吧，郁亮在内的管理层因为业绩下降个人收入也是大幅下降的，如果万科干部员工为此付出的代价也是两个数量级以上。用这么贵的代价去业绩洗澡，没有必要也更不可能，我们是在公开市场上披露自己的业绩，我们所做的每一步都要经得起市场的检验和检视。我们更愿意选择‘冲澡’的方式，用凉水浇一下自己的头，遏制冲动的身子，让自己的体格更健康，头脑更清醒。”

未来两年

万科开发毛利润保持20%左右

此外，祝九胜表示，公司未来两年的开发毛利率可维持在20%水准。主要有三方面的支撑：一是公司有7100亿已售未结转；其次，投资机制发生了变化，会以特别好为一个投资新标准；第三，成立了开发经营本部，有助于提升经营质量。

拟推史上最高比例分红

3月股价的下跌时非理性下跌，当时就要回购

发布年报的同时，万科推出回购计划和历史上最高比例的分红派息预案，在兼顾企业长远发展的前提下，用实际举措，来保障股东的利益。公司称将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，是A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。

就回购股份的问题，万科董事会秘书朱旭表示：“一直以来有很多股东在询问回购的时点、金额、股价等等。这次的回购我们策划了很久，其实去年的时候就考虑过要回购。”

朱旭表示，今年3月份，在短短的9个交易日内万科股价就从人民币19.5元跌到人民币14.4元，这属于一种非理性下跌，当时公司就决定启动回购来维护股价。但由于3月份是年报窗口期，根据规定，年报披露30日前不能回购，公司也与监管方做了沟通，但都没批准。于是我们就将回购议案跟随年报提交了董事会审议，那么回购预案里我们就约定了股价，是在董事会审议前30日交易日的均价，也是避免股价非理性下跌。

郁亮不拿673万奖金

万科已取消所有高管层级

郁亮也坦言，交出这样的成绩单，他倍感压力，内心充满紧迫感。而他更是主动放弃2021年度全部奖金。

报告期内，在公司任职的8位董事、监事、高级管理人员从本集团合计获得税前报酬人民币3,409.6万元，同比下降50.0%。

其中，郁亮自愿放弃其2021年度全部奖金。年报显示，根据公司2018年第一次临时股东大会决议，经第十九届董事会薪酬与提名委员会第九次会议确认，郁亮2021年年度即时现金薪酬总额673.5万元。由于郁亮自愿放弃年度奖金，其2021年度实际发放的年度现金薪酬154.7万元，同比下降87.6%。

而在今天的交流会上，郁亮在谈到有信心实现企稳回升的目标时表示，任何计划和目标，都需要靠人去干，一切事在人为。

他透露，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线。郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题，总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。

其它亮点

1.去年18万亿元或是房地产开发行业天花板

郁亮表示，2021年全国商品房销售额达到了18万亿元，这或许就是房地产开发行业的天花板。

2.未来经营服务的盈利贡献不会小，上市是成功的标志之一

郁亮表示，从财务表现上看，万科现在和未来相当时间之内，相信收入里面相当大的比例会来自于开发业务。不过虽然目前盈利以开发业务为主，但能看到盈利贡献中，未来经营服务的贡献也不会小。

未来公司以每个业务能不能独立上市为成功标志之一。郁亮还希望机构投资者能够用新的估值模型来看万科的经营服务业务。

郁亮透露，2021年中国新增的超高层物业服务项目，其中，大约一半由万物梁行提供服务。

3.万物云分拆上市：孩子胃口变大 家里不够吃了

根据年报显示，经过八年的探索和布局，万科经营服务类业务发展势头全面向好，其中包括万科泊寓、万物云、物流仓储、商业业务等业务板块。

其中，万物云正准备分拆上市，万科物业事业集团首席合伙人朱保全表示，当下万物云上市时点更合适，投资者给的估值会更为理性。

万科希望经营服务类业务能够独立上市？郁亮说道：“孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了，所以需要独立去发展。如果还放在万科内部，独立融资的机会都没有。父母应该鼓励孩子长大成人。”

4.如果没有城中村二房东业务，万科的长租公寓业务早就可以赚钱

郁亮提到深圳城中村二房东模式举例，他表示，万科希望发挥机构固定的作用，对城中村进行大规模的集中改造，但这种二房东的模式，让万科付出了很大的代价，如果没有城中村二房东业务，万科的长租公寓业务早就可以赚钱了。

5.万科的定位仍是行业头部力量、第一阵营

万科董事会主席郁亮表示，未来，行业集中度会继续提高，头部企业的集中度也会提高一些，但市场中仍会有众多的中小企业存在。万科仍希望是行业里的头部力量，第一阵营，这是我们自己的定位和要求。

6.万科在保证自身安全前提下关注并购机会

业绩发布会，郁亮表示，万科并购两个原则：第一，保证自己安全，不给行业添麻烦；第二，我们尽我们所能，做一些对行业良性发展的事情，留意行业（并购）机会。

7.在把握好结构和节奏的前提下,融资会适当增加

对于未来融资策略，祝久胜指出，万科会首先把业务干好，陪衬好资金来源。在把握好结构和节奏的前提下，只要业务还在发展，万科的融资就会适当增加。而只要控制好不同资金来源的结构，把业务干好了，就不怕找不到钱。万科更看重的是，能够为社会提供多少合格资产，为债权人提供多少合格的投资标的。万科也会持续严格要求自己。

最后，一图看懂万科2021年年报：