据不完全统计,截至今年8月,全国已有30余家长租公寓相继爆雷,仅今年上半年就有16家长租公寓爆雷。
2020年9月,住建部发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》中,要求建立住房租赁资金监管制度,将租金、押金等纳入监管。这一举措被业内人士解读为长租公寓进入“强监管”时代,优胜劣汰之下,房屋租赁行业将进入良序发展。
但对于创投圈来说,一方面,风停了,曾经蜂拥而至的百亿资金如何退出,成了创投机构最大的难题;另一方面,创投机构投资长租公寓的亿元已经降至冰点。
从鼓励到铁拳整治 长租公寓乱象丛生
2015年,住建部印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,提出积极推进租赁服务平台建设,大力培育发展住房租赁经营机构,完善公共租赁住房制度,拓宽融资渠道,推动房地产开发企业转型升级。用3年时间基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。
这份指导意见引爆了创投机构、创业企业以及房企对长租公寓的热情,在接下来三年里,长租公寓项目如雨后春笋般冒出来。据CVSource投中数据统计,仅在2015年,就有近百家投资机构耗资近40亿元,投了58个长租公寓的项目。2015年到2018年期间,约有超过150亿的资金沉淀在100多个长租公寓项目中。中国饭店协会公寓专业委员会数据显示,2015-2020年,我国品牌长租公寓企业规模从100多万间扩张到约1000万间,完成固定资产投资约2000-3000亿,涉及物业资产超过4万亿,并出现了多家上市公司(例如青客、蛋壳等)。
风刮得正起劲的时候,却被风迷了眼,长租公寓频频爆雷,大家纷纷把矛头指向了长租公寓背后的常规做法“租金贷”。
“租金贷”作为一种金融工具,其本身目的在于缓解租客的租金支付压力,加快住房租赁平台的资金回笼速度,降低企业的资金压力和融资成本。但随着一些长租公寓平台规模快速扩张,“租金贷”用途被逐步异化。在跑马圈地不断扩张的过程中,“高进低出”、“长租短付”等不规范行为的出现,使得在长租公寓资金断裂时,引发了房东、房客以及金融机构等多方的矛盾。
“为了圈钱”而以长租公寓之名行“跑路”之事,少量黑中介、“马甲”企业对行业产生了极大的影响,也拉低整个行业信誉值,多名业内人士表示。
为避免“爆雷”事件的发展,9月,住建部又出台了租赁资金监管政策。未来几年,那些不具备经营能力和资金实力的企业将被逐步淘汰出局。由此,在一定程度上提高租赁企业的经营门槛,行业发展有望进入良序发展,贝壳研究院高级分析师黄卉表示。
创投机构投资 长租公寓的意愿降至冰点
据投中统计,2015年至今,长租公寓赛道至少沉淀了超200亿的资金。这其中不乏红杉中国、今日资本、深创投等知名创投机构。
曾经以为站在了风口,不过两三年的光景,却迎来至暗时刻。除了资金断裂、已经跑路的长租公寓,已经成功上市的长租公寓企业日子也不好过。
以青客公寓为例,2019年青客公寓成功上市,成为国内长租公寓第一股。但根据年报显示,2017- 2019财年,青客公寓业绩连年亏损,三年净亏分别为2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。今年4月,更有消息爆出青客公寓的资金链已经断裂。
从股价上来看,青客公寓上市后不久就破发,上市至今,股价跌幅已经超50%。而青客公寓背后的一众投资机构,例如摩根士丹利亚洲投资、凯欣亚洲等也因为账面的浮亏而一直无法退出。
今年上半年,整个长租公寓赛道仅有自如一家获得了软银10亿美元的战略投资。自如已经在6月启动赴美上市的计划。
在记者采访的多家创投机构中,大多对已投的长租公寓三缄其口。一位内部人士表示,不论是征求意见稿,还是各地政府近期出台的监管政策,尽管会起到规范行业发展的作用,但是,对于微利、靠现金流周转的长租公寓企业而言,用交付保障金的方式来加强监管,也有可能压垮一部分正规企业。此时,国内大部分的创投机构都在观望中。