6月21日，首批9单基础设施REITs试点项目在沪深交易所正式上市交易。这标志着我国公募REITs市场建设迈出了关键一步。　　

据悉，基础设施公募REITs上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。从涨幅来看，截至发稿，蛇口产园以15.02%的涨幅领涨；首钢绿能次之，涨幅达11.88%；东吴苏园高开低走，目前涨幅最低，仅有0.08%。

公募REITs在我国是首次上市，缺乏历史数据，为此，广发证券整理了香港REITs上市后的表现，为国内基础设施REITs投资提供借鉴。

以香港为鉴 REITs上市后如何走？

截至2021年6月18日，香港REITs共13只，总市值合计为2652亿港元。其中，市值最高的是领展房产基金(1628亿港元)，最新市值占香港REITs总市值的61%，市值最低的是开元产业信托，仅19.86亿港元。

　图片来源：广发基金

2005年香港上市的3只REITs(领展房产基金、泓富产业信托和越秀房产信托基金)，上市首日收盘价较首发价格涨幅较高，分别为14.56%、20.37%、13.82%。此后上市的REITs，破发反而成为常态。

图片来源：广发基金

广发证券主要源于两方面原因，一方面，2005年上市的REITs具有首批效应，投资者追逐新的投资品种，从较高的有效认购倍数可见一斑，进而推动上市首日价格上涨。另一方面，相比境内市场，港交所公司上市破发的情况更加普遍，随着对REITs热度的下降，REITs上市也类似于公司上市，破发情形增多。

上市初期价格大多先涨后跌

进一步观察香港REITs上市初期的价格表现，呈现不同形态。其中，领展房产基金表现最抢眼，上市初期持续上涨且涨幅较大，直至6个月左右才转而下跌。其他多数REITs先涨后跌，在上市后1周或1个月呈现上涨态势，在上市后3个月价格下跌。还有部分REITs，上市后第1周就出现价格下跌，此后跌幅有所扩大。

　　图片来源：广发基金

图片来源：广发基金

市净率判断折价水平及进入时机

从市净率看，香港REITs大多处于折价状态，即市净率小于1。市净率可以作为买入时机的参考因素。在资产分红保持良好的前提下，市净率低于中枢的幅度越大，则进入时机越好。

广发证券观察到，香港REITs的市净率基本遵循均值回归的特点。以领展房产基金为例，2016年以来，市净率中枢在0.9左右，如果市净率明显低于0.9，意味着领展房产基金的价格被低估，未来可能具有较好的增长空间。

分派收益是REITs持有人重要的收益来源。由于分派收益率还受REITs市价的影响，因此单纯的分派收益率的高低并不能代表一只REITs的综合回报，还需考虑每股派息规模及增长、市价的变化。　　

综合回报最高的领展房产基金，每股派息规模最高且持续增长，不过由于市价较高，分派收益率处于较低水平，仅3.5%-4.5%左右。而酒店类的富豪产业信托和开元产业信托的分派收益率较高，但其每股派息和市价均较低。

国内基础设施REITs展望

展望国内基础设施REITs上市，投资者申购热情很高，上市后一段时间，基础设施REITs价格也可能类似于香港REITs上市初期的表现，呈现先涨后跌，不排除出现市值低于资产估值的情形。　　

由于基础设施REITs基金净值采用成本法计量，判断折价和买入时机不再是市净率，而是市值与资产估值的比较。基金净值不受基础资产估值的影响，且对二级市场价格的参考价值较弱。基础资产估值反映了基础资产的公允价值变动，一定程度上影响二级市场交易价格。　　

上市初期由于流通盘较小，价格波动可能有所放大。长期来看，REITs收益相对稳定且高分红，不同于上市公司成长性逻辑，炒作空间有限。相比不动产类REITs，收益权类REITs的债性更强，其价格弹性可能较小。经过一段时间的涨跌和换手，具有长期配置需求的投资者的比重可能上升，此后REITs换手率将下降至较低水平。

来源：郁言债市、广发基金

编辑：JUTNAO