公募REITs在首批9只产品平稳上市之后，在制度层面又迎来重大进展。

近日，发改委公布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，对公募REITs试点实操经验进行总结，从试点区域、基础资产范围、募集资金用途要求、资产要求等诸多方面进一步提出指导意见。

在业内人士看来，伴随着相关文件出台，将会有更多的公募REITs试点项目推向市场。但是，鉴于公募REITs试点项目的高要求，基金管理人之间挖掘项目的竞争仍旧激烈。未来随着基础设施公募REITs的推出和市场的逐步建立，中国基础设施投融资领域有望出现深刻变革。

公募REITs试点工作迎来新要求

自2020年8月公布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》之后，发改委近期又出台了针对公募REITs业务的纲领性文件，即《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》（简称“958”号文）。

“958”号文对公募REITs试点区域、基础资产范围、募集资金用途、资产质量试点区域、强化扩募、调整中介机构准入条件等16个方面提出了新的要求。

在华安基金看来，“958”号文影响较大的地方有以下4个方面：一是区域扩大，相对586号文及后续指导来看，958号文将基础设施公募REITs项目试点区域扩大至全国，符合条件的项目均可申报；二是958号文将基础设施REITs试点范围新增包含能源基础设施、保障性租赁住房、水利设施、自然文化遗产、国家AAAAA级旅游景区等；三是958号文进一步提高了首发规模的原则要求（10亿元），并对发起人（原始权益人）扩募能力进行了量化要求（20亿元），旨在鼓励资产储备丰富的发起人以体量较大的优质资产发行公募REITs，进一步验证了“可持续扩募是公募REITs的生命力”；四是958号文将净回收资金用于新建项目（“在建项目或前期工作成熟的新项目”）的比例进一步提高到“90%”，并且明确了计算口径为“扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等的资金后的回收资金”。

南方基金基础设施基金投资管理部指出，从业务角度，“958号文”提出来的新要求主要有两方面较为实质的影响，可以概括为“一松”和“一紧”。“一松”体现在资产类别上有所放松，新增了能源基础设施、保障性租赁住房、水利设施、景区资产等，并将停车场纳入市政基础设施范围；“一紧”则体现在提出了原则上首发不低于10亿，并且新增可扩募资产不低于首发2倍的要求，相当于提高了首发门槛，对于原始权益人资质的要求更高了。

海富通基金REITs业务部总监李晓飞亦认为，在公募REITs的推广实施上，“958”号文进一步提升了推广的力度，对公募REITs带来深远影响。他认为影响较大的主要有三个方面：一是试点区域放宽至全国；二是试点行业新增了清洁能源、保障性租赁住房、旅游景点、水利设施、停车场等；三是提高了发行规模要求，试点项目初始发行规模提高到10亿元，且要求发行人还要有不低于1倍的可用于后期扩募的资产。”

博时招商蛇口REITs基金经理胡海滨称，公募REITs试点范围的扩大对各市场参与主体均具有重要意义。对于原始权益人来说，各个地区、持有不同基础资产的原始权益人只要资产符合试点要求均可以申报REITs发行，不再局限于某些重点区域或者某几类资产；对投资人来说，符合公募REITs试点阶段的基础设施资产规模进一步增加，有利于公募REITs市场快递扩容。公募REITs市场扩容可以让公募REITs成为大类资产的周期更短，对投资人而言选择更多，投资策略可以更为丰富；对公募基金公司来说，试点范围的扩大有利于公募基金寻找到更多的优质资产提供给市场，进而扩大公募基金的规模。

“基础设施REITs的扩容不但丰富了底层资产的种类，提升了REITs的吸引力，更是利于盘活存量资产、促进投资的良性循环，相信将有助于基础设施公募REITs的试点进一步推进，使该业务健康平稳地发展。”招商基金副总经理欧志明如是说。

基金管理人挖掘项目难度并未下降

尽管公募REITs所涉及的基础资产范围扩宽、但在严标准、高竞争的业态之下，受访公募基金人士仍感慨挖掘项目难度并没有显著下降。

据欧志明反馈，尽管958号文新增的行业范围在类REITs相关领域并不陌生，在新增行业的实操要点、风险收益特征、投资者培育等方面均有一定的实践基础。但不得否认的是，958号文对项目规模、扩募资产的要求进一步提升，新增的行业范围，例如景区资产、保障类租赁住房等将涉及到更多的监管部门沟通，业务推动难度也会更加复杂。相比之下，原始权益人综合实力强大，现金流较好，资产权属清晰、证照齐全，行业前景稳定的资产类别易于挖掘项目。

南方基金基础设施基金投资管理部也坦言，基金管理人寻找项目的难度并没有下降。“958号文只是放宽了资产类别，多了一些领域的选择，但是优质的标的相对稀缺，依旧面临激烈的竞争。目前来看，原始权益人积极性相对较高的是传统基础设施领域，如环保、能源类企业，既有动力也很贴合REITs实际希望能够达到的效果，并且本身资产存量也较大，一般在区域内具有一定的垄断性，现金流比较稳定。”

李晓飞则称，随着首批试点项目的成功发行和平稳运行，很多企业对公募基础设施REITs的态度也从最初的观望转向积极探索，基金公司寻找项目的难度有所下降，但各家基金公司之间的竞争依然很激烈。在新增的试点行业中，基金管理人会优先选取市场空间大、现金流稳定性比较好的行业，海富通基金近期正在加紧对接目标客户，了解发行需求。

据华安基金透露，发改委的文件，以及北京、上海、成都等地推出的的各项试点扶持政策，都使得原始权益人对于参与REITs的试点，非常踊跃。但是REITs对底层资产要求非常高，寻找符合要求的基础资产项目存在一定的时间和难度。同样在前期的准备中，优质项目的承揽工作是核心环节，这将考验各家机构的专业服务能力、资产运营能力、销售定价能力及市场影响力。

新华基金分析指出，公募REITs试点范围放开后，理论上难度肯定会有所降低，但能否挖掘出好项目，更多的是看审核机构对“有代表性”的理解和定义，目前来看，基金管理人挖掘项目难度还是挺大。原始权益人的积极性比较分化，对产品理解较深，契合企业发展思路的原始权益人对发行REITs较为积极；反之，对产品认知不足的原始权益人，会认为发行REITs就是将资产出售，或者将公募REITs理解为融资产品的原始权益人，积极性也会相对不足。

租赁住房带来“新蓝海”

值得一提的是，此次新增的租赁住房，有望开启公募REITs又一个蓝海。

招商基金副总经理欧志明直言，新型城镇化背景下，租赁住房市场扩容是大势所趋。一方面，中国目前城镇范围内租户比例在16-20%区间内，相比发达国家普遍在35%以上有明显距离。另一方面，发展租赁住房也已被明确为十四五期间中国房地产领域的重点工作。租赁住房市场发展空间较大，未来中国合理租赁住房市场规模可能达到3至4万亿元。

“业内目前在积极探索公募REITs试点，特别是直辖市及人口净流入大城市的相关项目，相信借鉴首批基础设施REITs的成功经验，租赁住房公募REITs将得到积极地推进。”欧志明表示。

欧志明还尤其指出三大优势，首先，保障类租赁住房为公募REITs提供了大量可选择的基础资产，过往在类REITs市场上，租赁住房类REITs发展较快，近两年共有18单累计215.56亿规模的租赁住房类REITs发行，投资者群体有一定的培育，为租赁住房纳入试点范围奠定了基础。

其次，保障性租赁住房多为地方政府出资或者低价回购的非市场化项目，具有土地成本和税费优势，部分项目租金收益率可以达到5%以上，符合REITs底层资产的发行要求。

最后，国务院多次发文支持保障性租赁住房的建设，在非改住（非住宅改建为租赁）以及税费等政策的支持下，租赁住房有望成为缓解大中城市住房矛盾的重要选项。

而华安基金表示，租赁住房，尤其是以重资产运营的租赁住房满足REITs发行的诸多基本要求，比如现金流持续稳定，具有持续经营能力和较好增长潜力等等。公募REITs可以为租赁住房提供优质的退出渠道，迅速回笼资金，有效提升租赁住房资产的流动性。两者天然适配。

住房租赁行业具有前期资金需求大、盈利周期长、资金周转慢等特征，整个行业所面临的是融资渠道窄、融资成本高、融资困难等问题，严重影响了租赁市场健康、稳定发展。因此寻求金融创新、采用适当的金融工具，激发租赁住房市场潜力，一直是国家及行业参与者重点思考的问题。

对此，南方基金基础设施基金投资管理部则认为，此次新增的租赁住房确实带来了资产类别上的进一步扩容，业内机构也都在积极研究，但是现阶段有实力能够发行REITs的、发出来又预期能够受到投资人认可的主体和项目可能并不是特别多，还需要进一步系统梳理。

新华基金也表达类似观点，租赁住房的市场是很大的，目前从政策的字面理解，主要是针对保障性租赁住房，商业化的租赁住房还没有纳入试点范围。保障性租赁住房存在租金收益低、租金收缴率不高的问题，还需要仔细挖掘。

海富通基金REITs业务部总监李晓飞表示，目前国家政策对保障性租赁住房比较鼓励，资产现金流稳定，具有较好的增长潜力，自持运营资金沉淀大，是发行公募REITs的良好标的。同时，我国租赁住房整体起步较晚，加之近年来国家政策支持，未来发展空间巨大。根据我们的研究和与客户的沟通情况，由于租赁住房早期市场化拍地成本高，整体收益率偏低，涉及的资产转让、税收、资产估值等问题需要各方积极探索。

对第二批产品充满期待 战略上积极寻找项目

随着首批公募REITs的成功发行及平稳上市，市场对第二批、第三批以及随后的产品充满期待，而各大基金公司都在积极准备之中。

招商基金副总经理欧志明表示，随着958号文的推出，公募REITs将加强对于项目储备的管理，将全国各地区更多符合试点条件的项目纳入试点项目库，第二批公募REITs项目也将较快进入市场。发改委[958]号文提出，切实保障项目质量，成熟一个、申报一个，预期随着试点工作开展，未来公募REITs的发行工作有望进一步常态化、规范化、市场化。

“目前行业内也在积极筹备下一批项目。新一批储备项目包括仓储资产、产业园、数据中心、特许经营权等多种类型，多位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区等公募REITs试点重点支持区域。”据一位业内人士也表示，目前，第二批项目仍没有明确的时间表，但产品的推出是可以预见的。首批试点项目的申报得到了市场的广泛响应，各省申报了大量优质项目，相信后续优质项目进度也有望跟上。

不少基金公司都在行动之中，招兵买马、寻找项目都是必选动作。欧志明表示，招商基金非常重视基础设施公募REITs业务，尤其是在招商银行大财富管理价值循环链的战略背景下，公司将以公募REITs业务为抓手，发挥好资产组织者的角色，同时积极开发其他深度合作伙伴。

南方基金基础设施基金投资管理部也表示，将积极参与其中，希望可以尽早将项目推向市场。在人员配置方面，由于公募REITs业务在前端具有投行属性，所以南方基金与南方资本母子公司充分联动，在项目管理方面，团队也配备了具有行业资深经验的人员来共同把控项目风险。

海富通基金REITs业务部总监李晓飞表示，目前申报的试点项目正在按照监管要求加紧推进相关材料的补充，同时在多个领域均有一定项目储备，也正在根据“958”号文的新增范围和行业进行项目储备。在战略发展和人员配置上，设置了独立的REITs业务部，专门负责公募REITs的业务拓展与管理，团队成员均来自大型券商、资管、产业投资机构，具有丰富的项目投资及管理专业经验。

博时招商蛇口ReitS基金经理胡海滨，目前成立了专门的REITs部门和专项REITs投委会，建立了相关内部制度，招聘了运营人才，建立了博时基金与博时资本母子公司一体化的基金治理架构。此外，博时基金从投研体系到销售体系均已经充分动员起来，有明确的下一阶段业务拓展重点行业及区域。对外我们将采取“三拓展”策略，对央企、地方国企、优质民企分别建立量身定制的项目承揽及跟踪机制。

华安基金也表示，目前，公司高度重视公募REITs业务，并积极推动与其他业务伙伴的合作，同时开展对后续储备项目的推进及尽调。储备项目已陆续上报国家或者属地发改委基础设施基金项目库。

“随着行业发展和配套政策完善，底层投资资产范围有望进一步拓展，空间进一步打开。基金管理人能否行稳致远，取决于对各类型不动产和产业的理解深度，是否能和资产持有人以及原始权益人进行深度合作。”上述华安基金人士表示。