作为国际主流配置资产，公募REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效，受到资本市场高度重视。

首批9只公募REITs产品首发一日售馨，战略配售部分均实现100％有效认购，网下部分和公众投资者部分均实现了超募。其中，招商蛇口产业园项目网下认购配售比仅为5.944％，首钢生物质项目公众投资者配售比仅为1.759％，可见，社会资本对基础设施 REITS产品认可度高、需求量大。

首批9只公募REITs上市刚刚满月，相关的制度建设、发展方向等探索仍不间断。

7月23日，中国REITs论坛2021年会在苏州举行，来自证监会、交易所、原始权益人及专家学界人士齐聚，为公募REITs发展献计献策。

证监会副主席李超表示，公募REITs取得较好开局，未来将推动各类长线资金等机构投资者参与投资公募REITs市场；发改委副司长韩志峰透露，涉及公募REITs相关政策的各方面正在积极努力，总体来看事情在向好的方面发展；上交所总经理蔡建春谈到，将积极推动研究将公募REITs纳入融资融券标的，并探索开发相关指数产品。

证监会副主席李超：公募REITs试点开局良好已稳妥起步

首批公募REITs平稳上市，是开启万亿级“蓝海”的第一步。

证监会副主席李超在会上表示，公募REITs试点项目的成功落地，标志着我国公募REITs市场建设迈出了关键的一步，但立足新发展阶段，贯彻新发展理念，构建新发展格局，推动公募REITs市场长期健康发展仍然任重道远。

去年四月底，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，在基础设施领域正式启动公募REITs试点工作。

“通知发布以来，市场各方、社会各界进行了积极的探讨，达成了广泛的共识。各方充分认识到REITs有利于盘活存量资产，丰富资本市场投融资工具，增强资本市场服务实体经济能力，有利于深化金融供给侧结构性改革，优化金融体系结构，创新投融资机制，激发金融服务实体经济的新动能，也有利于优化资源配置，加快构建以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局。”李超说。

一年多来，公募REITs不断取得新进展。“十四五规划纲要”要求，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。今年6月21日，首批9个试点项目正式上市。

“市场对首批REITs认可度比较高，投资者认购活跃，共募集资金314亿元，项目涵盖产业园区、高速公路、仓储物流、污水处理等多种资产类型。募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域。”李超说，产品上市以来总体运行平稳，各项指标正常，符合试点的预期，取得了较好的开端。

对于下阶段公募REITs试点的推进，李超提出了多方面具体举措。

“下一步，要强化制度建设，在审核注册、发行成交、信息披露、治理机制等方面完善和形成系统性的基础制度和配套规则。强化政策支持，进一步推动明确国有资产转让的相关政策，推动各类长线资金等机构投资者参与投资，推动出台专项税收支持政策等。”李超说，要继续加强顶层设计，总结试点经验，借鉴境外成熟市场经验，研究推出专项立法，系统构建符合REITs特点的制度安排，夯实法制基础。

他表示，将完善REITs的运营管理机制，提高信息披露透明度，根据业务特点探索符合发展规律的实际监管安排，形成监管合力，强化监管护航，严肃查处各类可能的违法违规行为，切实保护投资者合法权益，促进市场长期健康发展。

他强调，REITs是标准化的产品，必须依法由持牌机构经营，持牌机构要切实履行尽责，发挥好看门人的作用，具有专业优势的第三方非持牌机构，可以提供咨询服务和专业的支持，但不允许实质性把握相关业务。严禁持牌机构让渡管理责任。

“要大力支持市场化运营、成熟稳定的优质项目，优先支持具有一定知名度和影响力的行业龙头企业，形成良好的示范效应。”他说。

发改委副司长韩志峰：正在积极研究公募REITs相关配套政策

国家发改委投资司副司长韩志峰对基础设施REITs市场的未来发展充满信心。

他直言，在今年上半年首批基础设施REITs试点项目挂牌之前，曾听到过不少怀疑、甚至是质疑的声音——基础设施领域领域能否成功试点REITs？

“‘能不能在基础设施领域做REITs’，现在其实已经不再是个问题。截至目前，已成功发行9单基础设施REITs产品，发行规模合计314.03亿元，行业范围涉及产业园、高速公路、污水处理、仓储物流、垃圾处理及生物质发电等多个领域。首批项目的问世是对‘能不能做’的最好回应。“韩志峰表示，7月2日，发改委对外发布958号文后，很多地方、企业、机构都来咨询某条政策怎么理解、某类项目是否符合要求、什么时候可以申报，这也反映出市场对基础设施REITs的积极态度。

他表示，基础设施REITs要始终坚持权益属性这一导向，“在40号文发布后，许多业内人士认为，中国市场上的主流投资机构都偏好固定收益产品，都喜欢投资有增信、有保障的产品，基础设施REITs如果没有主体增信，发行可能会比较困难。但我们认为，如果将基础设施REITs定位于一种需要主体增信的产品，那和此前发行的其他类型产品除了投资者范围存在差异外，还有什么本质区别？因此，我们在试点工作中始终坚持权益导向。首批项目的发行情况也对我们此前的判断形成了良好印证——9个项目的公开询价结果显示，网下投资者平均认购达7倍以上。基础设施REITs是新产品，新产品呼唤投资者用新的投资逻辑进行研判和决策，我们要对REITs产品的权益属性有信心，要相信投资机构通过逐步参与、亲身实践必将能够充分理解REITs这一权益型产品的投资逻辑。”

他同时坦言，基础设施REITs是新事物，推进过程中遇到新情况新问题很正常，他表示，这次发改委958号文把有利于实现碳达峰碳中和目标的绿色能源项目，以及有利于解决好新市民、青年人等群体住房困难问题的保障性租赁住房项目纳入试点范围。市场对此反响很好。但大家也清晰地知道，在这些新领域推进试点面临的问题非常多，例如，国内租赁住房市场情况非常复杂，不同用地性质的保障性租赁住房如何评估、土地如何处理？不同建设主体和运营管理机制的项目如何把关？不同收益水平的租赁住房如何筛选判断？清洁能源项目专业化程度也很高，光伏、风电、生物质发电等领域面临的问题有共性也有个性，例如国补不到位对现金流预测和项目估值影响等问题。他建议，相关参与方一定要有“匠心”，一定要把关键问题研究清楚，尽最大努力给市场提供逻辑最清晰、手续最合规、现金流预测和估值最合理的优质项目。

市场一直非常关注REITs产品的金融监管、税收缴纳、国资转让等配套政策的出台情况。此次，韩志峰也回应了外界的关切。

“坦率地讲，相关配套政策出台确实有利于基础设施REITs的长期发展，但政策出台一定是一个循序渐进、逐步进行的过程，出台的快慢也和基础设施REITs市场本身的发展有一定关系。”他称，“很长一段时间，市场上曾有一种声音，说某某政策不出台，REITs就没法推出和进行。但实践证明，相关配套政策如果能够及时出台，肯定会有利于试点工作的顺利推进，但如果由于种种原因短期内暂时不能出台的话，也不会对试点工作造成实质性障碍，首批9个项目的成功上市也充分证明了这一点。根据我们了解的情况，涉及相关政策的各方面正在积极努力，总体来看事情是在向好的方面发展，大家不要操之过急，对此一定要有耐心。”

上交所总经理蔡建春：适时推动研究将公募REITs纳入融资融券标的

上交所总经理蔡建春则从交易所角度谈了公募REITs未来的工作计划。

他称，6月21日首批公募REITs正式上市，上交所基础设施REITs试点工作实现了平稳上升，平稳交易，平稳运行，首批发行交易情况符合预期，投资者参与极其理性，二级市场流动性维持在较为合理的区间，日均换手率在百分之0.8%左右，整体高于境外投资产品，价格发现功能较为有效，引导资源合理配置的作用。

他表示，随着我国基础设施REITs市场迈出”从无到有”的第一步，建设新制度，完善新规则，引导建立市场化约束机制，已成为当务之急，未来要将借鉴国际最佳实践与立足国情结合起来，持续优化完善制度，形成可复制、可推广的常态化机制。上交所将在中国证监会的指导下，深入总结试点经验，认真解决存在的问题和不足，不断提升基础设施REITs服务实体经济的能力。

首先是要严格把好部署关，完善流程机制，强化信息技术要求，压实压严主体责任，切实把好准入质量关，防范业务风险。近期，上交所将制定发布审核流程指引，推进审核运作阳光化，主动接受社会监督。

其次是要优化投资者结构，促进市场合理定价，借鉴境外市场投资者结构特征，推动扩大公募REITs群体，引入REITs专项基金、社保基金、企业年金等多元化长期投资者。同时，强化REITs市场的配置属性、理财属性，推动有关部门研究推进将REITs产品纳入融资融券标的，完善做市商制度，提升产品流动性。伴随试点深入，还将适时研究推动公募REITs指数指引以及指数产品的开发。

此外，还要完善扩募机制，助力可持续发展。支持运作良好的REITs通过扩募机制做大做强，健全正向激励机制，是形成市场优胜劣汰，提升reits整体市场表现的重要途径。

同时，需要持续强化日常监管，引导规范性作用，要比较上市公司监管，持续完善日常监管体系建设，重点做好信息披露、关联交易、规范运作等事项监管，规范定期和临时报告披露，加强信息披露监管，同时建立与证监会等监管机构的信息共享和监管联动机制。

最后、要适时研究推动专项立法。加强法律保障，依托证券法。推动专门立法，制定不动产资产证券管理条例或REITs管理办法等方式，夯实REITs市场标准化发展的法律基础。