上周港股物业管理板块集体回调，港股物业投资指数一周下跌7.34%。市场观点认为，近期政策因素对房地产行业产生压制，从而波及到物业管理行业，但中长期看，物业管理行业仍具投资机会。

据Wind统计显示，港股物业投资指数在上周下跌7.34%，雅生活服务、旭辉永升服务等跌幅接近20%，板块龙头、市值超2000亿的碧桂园服务上周也下跌近12%。

对于上周港股物业管理板块的调整，市场观点认为主要来自于政策层面的原因。弘毅远方港股通智选领航基金经理许智程指出，房地产等行业监管的不断细化，加剧了投资者，尤其海外投资者对房住不炒、隐性债务等维度监察加码的担忧；而近期开放三孩话题下，再加上互联网教育等方面监管从严，作为民生压力较大的住房而言，市场开始担心房地产企业发展受阻，继而影响物业管理公司发展，从而带来了物管板块的调整。

就在不久前，住建部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，其中针对物业服务领域也提出了五项重点整治内容。对此，光大保德信海外投资部总监詹佳评论称，“我们认为中央此次发文主要目的是管控房地产行业的不规范现象，重点在于提升居民居住质量，而非为了打压物业管理行业。头部公司在日常运营中在这方面已较为规范，对直接收入影响较小。未来物业管理企业的运营将更加需要精细化管理，企业管理能力的区别将进一步拉大行业的分化。”

许智程也表示，政府实际上是在加强“房住不炒”概念中“住”字的要求，要保证老百姓住得好、住得安心、住得放心。文件从合规角度对小区存在的共有空间违规运营现象加以整治。在此过程中，头部的、精细运营的物业管理公司，也能够进一步的收集市场份额，一方面填补行业空白，另一方面将粗放运营的物业管理公司逐出市场。此外，从财务角度来看，目前主要上市的物业管理公司社区共有空间运营收入占比极低，普遍不到4%，影响甚微。甚至完全有可能因为对共管区域正规监管的实施，带动分成收益的提升。综合而言，文件将促进行业集中度进一步向优质企业、大型企业集中。

在物业管理板块经历调整后，包括碧桂园服务、融创服务、金科服务、旭辉永升服务在内的板块龙头纷纷抛出股票回购计划。这或许也为之后港股物业管理板块止跌转涨给予支持。

詹佳称，上市公司在股价波动时积极回购，一方面反映公司对自身业务发展具有信心，认为当前股价低于企业内在价值；另一方面反映了头部物业企业在手现金充足，财务状况良好。

“主要物业管理公司的管理层都具备丰富的资本市场经验，在其认为市场情绪错配的时刻，能够迅速、有效地通过回购、增持等方式，表达对公司及行业的信心，提振市场的情绪。我们认为，诸多公司宣布回购，也印证了我们对于近期市场对物业管理行业的诸多信息存在误判的结论。”许智程表示。

事实上，在部分龙头物管企业抛出回购方案后，经历连续两天大幅调整的港股物业管理板块止跌反弹。

令人关注的是，近年来众多房企争相分拆旗下物业奔赴港股市场寻求上市。据统计，目前港股上市物业管理企业累计已超40家，仅2020年全年就有近20家物企上市，目前，还有近20家房企的物管企业在港股排队等待IPO。“这已经是特色板块，也已经获得了海内外投资者的认可，参与的资金众多，投资者普遍对行业的理解程度也较为深刻。往后看，行业证券化率仍然有长足的提升空间。”许智程表示。

从长远角度看，物业管理行业仍否具有投资机会？对此，财通基金量化投资部基金经理顾弘原认为，物业管理行业中长期逻辑或维持向好，作为和人民美好生活息息相关的行业，其特性和发展阶段决定了长期政策基调或是支持与鼓励。

詹佳称，物业管理行业是一个市场规模超过万亿的板块，而目前上市公司中规模最大的龙头市占率仅不到2%，行业集中度仍有较大提升空间。龙头公司在过去十几年的发展积累了丰富的管理经验，未来随着行业发展越来越规范，头部物管企业在中长期通过并购、提升服务质量、拓展业务范围将仍有良好的增长潜力。

许智程则表示，“对物业管理行业来说，在渗透率不断提升、多元业务不断拓展的背景下，中长期仍然具备20%~25%的增长潜力，而近期由于香港市场的压制，目前物业管理行业的估值较有吸引力，行业可投资价值较为出众。”