开年以来A股市场风格剧变，去年涨幅较大的新能源、军工等板块出现大幅调整，上证指数也从年初的3600点上方回落至3462点附近，10年期国债收益率指数年初以来也在2.78%附近徘徊。

作为与股债关联性较低的公募REITs持续走出独立行情，11只已上市公募REITs开年以来平均涨幅超过17%，部分公募REITs涨幅更是突破30%，可谓大类资产中一道靓丽风景线。

随着公募REITs二级市场价格不断走高，近期部分公募REITs开始采取停牌并对外发布风险提示的举措，提醒投资者关注潜在的溢价风险。

公募REITs开年平均涨幅接近18%

去年备受资本市场追捧的公募REITs，今年开年以来表现出的强劲走势依旧超出不少人预期。

Wind数据显示，截止2月11日，已经上市交易的11只公募REITs开年以来不到30个交易日的时间，平均涨幅达到17.76%，其中，富国首创水务REIT涨幅高达36.60%，红土盐田港REIT涨幅也突破30%，博时蛇口产园、建信中关村、华安张江光大在内的三只公募REITs涨幅亦超过20%。

多位业内人士认为公募REITs二级市场价格持续走强与其资产特性密不可分。建信基金指出，公募REITs作为一类全新的配置品种，兼具股债属性，债性体现为每年稳定的高比例分红、股性体现为场内价格的变动。另外，受益于近期公募REITs行业利好政策、大基建板块持续走强等因素影响，公募REITs年内二级市场价格出现普遍上涨，也是公募REITs股性特征的体现。

在新华基金REITs投资部总监袁中圆看来，公募REITs溢价归因于四方面因素：一是流动性溢价，REITs将不可流动性的基础资产的所有权和收益权转换成了小额分散可交易的基金份额，流动性需要溢价支撑；二是内在价值的提升，包括物业资产价格、租金价格、收费收益和运营效率的提升等，均会带来资本本身价值的提升，价值提升也会体现在价格上；三是避险情绪推动，春节前后国内外市场受石油能源危机、乌克兰战争、中美贸易管制名单等系列事件冲击较大，A股市场表现不好，REITs也间接成为部分投资人回避风险的投资选择；四是产品供给不足和投机情绪，目前REITs的可流动份额不过100亿元，可供交易的盘面太小，容易受到投机资金的影响。

博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金基金经理王翘楚也将公募REITs二级市场价格走高总结为以下两个方面：一方面是近期针对监管得政策不断利好，2022年开年，先是财政部，税务总局发布了试点税收政策，北京发布REITs 试点政策及申报辅导手册，紧接着国家发改和国家能源推动清洁低碳能源推进公募REITs试点等等，投资人对REITs这个新型产品未来的发展也更有信心；另一方面，公募REITs无论是首批还是二批资产都非常优质，但流通份额较小，市场也出现了供不应求得现象，另外，近期A股市场持续调整，投资人也更倾向于配置一些收益较稳定的产品。

基金管理人频频公告提示溢价风险

作为一类底层资产较为稳定的产品，公募REITs二级价格不断上涨必然会摊薄其潜在的分红收益率，一些近期涨幅较高的公募REITs也频频对外发布交易风险提示，提醒投资者注意潜在风险。

2月9日，富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金发布停复牌及交易风险提示的公告，公告中称，2022年2月8日，本基金在二级市场的收盘价为7.263元，相较于发行价3.700 元累计涨幅较高。本基金以获取基础设施项目收费等稳定现金流为主要目的。随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率将显著下降。为了保护基金份额持有人的利益，富国首创水务 REIT 将自2022年2月9日开市起停牌，并于次日开市起复牌。

事实上，这已是富国首创水务今年以来第四次发布交易风险提示公告。无独有偶，自今年1月下旬以来，红土盐田港REIT也多次通过公告的方式提醒投资者注意溢价风险。

袁中圆直言，部分公募REITs产品确实溢价明显，二级市场价格已经严重背离资产本身的内在价值。即便考虑一系列外在的溢价因素，目前的二级价格也明显高估，风险正逐渐扩大。

建信基金表示，投资者在进行公募REITs投资分析时，可以把价格的波动归因于资产端和产品端两部分，并以资产端的价值为基础，合理评估产品端带来的价格变化。具体看，公募REITs资产端的价值由评估机构基于底层基础设施项目现金流进行评估，并为公募REITs询价发售价格区间提供重要参考，反映了一级市场对底层资产价值的判断；公募REITs上市后的基金份额价格，则是二级市场的交易定价。整体而言，一级和二级市场就统一资产的定价是密切关联的，估值定价相互锚定又相互修正，因此两个价格的长期走势应该逐步趋同。但受到产品端属性、情绪的影响，两个价格可能会出现偏离的现象，如果二级市场价格明显高于资产端价值，则回落概率较大，此时投资公募REITs的风险收益比可能有所下降。

因此，建议投资者深入了解其价格变动的因素以及收益来源，警惕与投资逻辑不符的交易价格非理性上涨，避免高溢价买入相关份额而造成投资损失。

“REITs 产品从长期来看一定会回归到其内在价值，如果二级价格上涨过高，分红收益将会被稀释，大家可以通过多只产品发布的风险提示公告中了解到部分REITs产品现金流分派率已显著下降，同时，投资人还应关注部分REITs发行时资产就有一定溢价，与目前的基金净值有一定偏差。建议可以在即将发布的REITs 年报中多了解资产实际运营情况和基金净值来综合判断目前得投资价值。”王翘楚也强调。

公募REITs二级市场价格与资产端价值出现偏离

站在目前时点展望未来，袁中圆认为，后期影响国内REITs市场主要有两个因素：一是供给端是否有足够多的产品可以加快审批，尽快上市，扩大供应面；二是A股的股票和债券市场走势，如果继续出现较大的不确定行或者大幅下跌，不排除以及有资金出于避险目的涌向REITs标的。

建信基金从公募REITs的收益构成部分给出了更详细的分析。“公募REITs收益来源分为两个部分，即每年的强制派息分红（主要受资产端影响）及二级市场价格的资本利得（同时受资产端和产品端影响）。公募REITs综合收益中派息分红部分的价值，在长期持有的前提下才能得到充分彰显，发挥增益效果；如果过于关注公募REITs短期内的“股票特征”，容易偏离公募REITs产品的本质。同时，当公募REITs在二级市场涨幅过大后，产品的现金流分派率也会显著降低，价格的预期波动幅度也会提高。因此，投资者有必要深入了解公募REITs的底层资产及收益情况，在短期内关注二级市场涨幅的同时，从长期持有的角度留意对应分派率的降低，综合考虑两部分收益来源，坚持价值投资理念，理性看待公募REITs产品的投资价值。”

建信基金称，目前公募REITs二级市场价格受产品端情绪影响，涨幅较高，与资产端价值出现偏离。但是，在价格回归基本面“价值”的支撑后，投资者也无需过度担忧，不必受短期交易情绪左右，始终以底层资产的质量、对未来现金流的合理预测作为投资公募REITs价值判读的衡量。

王翘楚也指出，REITs市场目前仍在试点阶段，国内投资人对REITs产品的理解还未完全成熟，市场推出的项目较少，流通份额也不大，未来当投资人和发行人对REITs 市场更加熟悉和理性，各类基础资产类别都一定量的项目推出，已发行的项目能持续扩募，提供的流通份额更多，公募REITs 市场的配置价值将更加凸显。

“目前我们可以看到从首批项目上市以来，整体流动性较好，与债市和股市的相关性较低，但还是要呼吁投资人应秉持长期价值投资理念，共同呵护REITs市场的成长，见证REITs市场的发展壮大，同时也提醒投资人随着公募REITs市场的扩容，未来相关产品的稀缺性会下降，资金给予此类产品的溢价空间或将减少。”王翘楚表示。

公募REITs未来有望继续加速扩容

近段时间，公政策层面利好不断，公募REITs也有望迎来加速扩容。

建信基金直言，我国公募REITs市场蓄力已久，未来将是一条万亿级别的赛道。“近日，国家发改委、证监会、财政部、税务总局等陆续发布基础设施公募REITs相关的文件或政策。其中，2022年1月27日国家发改委表示，目前全国正在实质性推进基础设施REITs发行准备工作的项目接近百个；1月28日，证监会印发2022年度立法工作计划，项目包括《不动产投资信托基金办法》（简称《办法》）；1月29日财政部、税务总局发布了《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（简称3号文）；上述文件体现了我国对公募REITs市场的呵护，为公募REITs市场的发展注入强劲动力。同时，公募REITs作为一个独立的资产类别，与股票、债券的相关性也较低，能够起到分散风险、投资互补的作用，可以帮助投资者进一步优化资产配置组合，成为投资者资产配置和抗通胀的优质投资标的。”

建信基金表示，作为基金管理人，除了建信中关村REIT外，建信基金也将持续推进建信基金的公募REITs业务，争取为投资者提供更多优质基础设施资产的投资机会。

“政策利好推动下，我们也感受到各地政府，发行人，中介机构都非常积极，博时目前也有储备项目在积极推进，目前产业园，高速公路等首批已有成功案例的资产类别已经比较成熟，各地推行的力度也较大，同时我们也关注到在政策的良好氛围下，新能源，保障房等资产也受到市场的广泛关注。”王翘楚也详细介绍了博时基金未来在公募REITs上的发力点。

袁中圆也非常看好公募RIETs的扩容趋势，“毕竟市场呼声一直很高，另外部分配套的政策，例如税收优惠政策的出台，也会提高原始权益人的发行动力。从目前的出台的政策来看，围绕国计民生的环保概念资产、‘碳达峰、碳中和’概念的板资产会在政策上得到倾斜，例如污水处理、生物质发电、清洁能源的光伏、水电和风电等，当然最终能否成功发现上市，还得看资产本身的收益能力和资产的合规性。”