中国基金报记者 方丽

2020年4月，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着中国REITs市场正式启航。

这两年多以来，众多基金公司等积极投身其中，目前已经有12只公募REITs产品问世，募资规模达458亿元，投资者对公募REITs产品热情高涨。同时，REITs规则体系逐步完善，配套细则基本覆盖业务全流程，扩募规则即将落地。可以说，这一万亿级市场正在被打开。

REITs产品起航

拓展万亿级空间

基础设施REITs试点自2020年开展以来，给行业打开一个万亿级市场，不仅给投资者带来一类新的投资品种，也是助力宏观经济大盘稳定的有效工具。

自2020年开展公募REITs工作以来，政策持续加码，赛道价值凸显，市场逐步完善，取得了不俗成绩。数显示，项目端看，截至4月30日，共有12只公募REITs上市，募资规模达458亿元，投资者对公募REITs产品热情高涨，公众投资者配售比例屡创新低；投资端，已上市12只公募REITs二级市场涨势良好，平均涨幅超过20%，多只公募REITs进行分红派息。

此外，REITs规则体系逐步完善，配套细则基本覆盖业务全流程，扩募规则即将落地，将为REITs业务实现延伸和闭环提供制度支撑；更为重要的是，信息系统和结算体系持续调整完善，为REITs的申报、发售、交易、分红、信息披露等各方面的平稳运作提供了有效保障。

谈及公募REITs产品的出炉意义，不少行业人士从多维度来解读。华安基金表示，REITs试点的推出填补了国内该类型产品的空白。2021年首批上市的REITs运营稳定，取得了不错的市场表现，为市场持续健康发展打下了扎实的基础。基础设施REITs作为我国资本市场组成部分之一，是助力宏观经济大盘稳定的有效工具，未来也将继续在服务实体经济与国家战略发展上发挥功能效用。

而富国首创水务REIT基金经理李盛表认为，基础设施公募REITs的成功试点，对各类市场参与主体起到了有效的示范作用。从原始权益人来看，公募REITs试点为企业提供了一种全新的融资模式，为企业优化资本结构和资产布局提供了有参考意义的现实方案；从资本市场来看，公募REITs以其特殊的风险收益特征，有望成为股票、债券之外的第三大类资产配置选项，为包括机构和个人等各类投资人提供丰富便利的资产配置选择，同时也有效的提升了各类投资人对REITs这一新品种了解和认知；对于监管部门和相关金融中介机构而言，公募REITs的试点为规则体系的构建、管理经验的积累、技术系统的完善都具备现实意义。

中航基金不动产投资部表示，REITs市场的意义有四， 一是提升金融服务实体经济质效；二是拓宽股权融资渠道；三是有效盘活存量资产带动增量；四是提高基础设施资产运营效率。

谈及未来REITs业务空间，鹏华基金基础设施基金投资部负责人周宁表示，长期看，我国的存量基础设施资产价值超过百万亿元，若国内证券化比例达到1%，基础设施REITs的潜在市场规模将达到万亿级别，这在一定程度上或可影响公募行业发展格局。中期看，推动基础设施REITs健康发展已写入“十四五”规划纲要，近期相关部门已出台了扩募、财税等配套政策推进基础设施REITs发展，得到了市场相关各方积极响应。

“一个新的金融产品要有持续的生命力，需要市场各个参与方都能从中获益才行。”博时基金业表示，具体到公募REITs，主要的市场参与主体可以分为基础资产提供方、REITs投资方和中介服务机构三大类，从这三大类分析发现，公募REITs正处于供需两旺的大环境下，未来具有巨大的发展潜力。

“鉴于我国基础设施领域总投资超过100万亿元，即使按照3%-5%的资产证券化率计算，未来公募REITs市场也能达到几万亿级别，公募REITs发展前景广阔。” 富荣基金公司公募REITs投资总监王甲同表示。此外，新华基金也表示，从多种角度来看，公募REITs产品未来市场空间在万亿元以上。

而李盛认为，在过往的经济建设过程中，我国在交通、能源、环保、产业园等领域积累了数量庞大的基础设施投资，有研究表明，公募REITs市场未来潜在空间超万亿。当然，市场空间需要各个市场参与主体去参与和实践才能有效转化为实际产品。

两年间REITs发行规模超450亿

各大基金公司摩拳擦掌

REITs试点两年以来，公募REITs已经完成了三批合计12只产品的发行，发行规模突破450亿，各大基金公司都摩拳擦掌参与其中。目前看，不少有志于REITs业务的基金公司迅速设立REITs团队，并和股东方、旗下基金子公司等建立协同工作组，来保障REITs产品运作。

如业内较早设立“基础设施投资部”的建信基金，建立了完备的公募REITs业务制度，涵盖项目筛选、投资分析论证、尽职调查、风险控制、运营管理等各项环节，组建了公募REITs投资团队、运营团队，并与子公司建信资本形成了协同工作组，短期内即具备了公募REITs业务资质，高效推进公募REITs发展。

华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆也介绍，2015年华夏基金即组建了专业的REITs团队，开展REITs研究储备。现已设立基础设施与不动产投资部，拥有超过10位专业的基金经理和投资研究人员，还搭建全流程的公募REITs运营支持体系，公司在研究发展部和基金营销部设置REITs专员，在项目承揽、执行、产品报送、销售等各环节发挥重要作用。同时，成熟的中后台支持体系和管理系统确保REITs稳健高效运营。

“公募REITs业务是我们的发展重点之一，我们为此也做了充足的准备：一是建章立制。我们成立了专门的业务部门并制定了系列业务管理制度和规范，可以高效开展业务；二是团队建设；三是资产的储备，积极对接原始权益人、行业内的优质项目，为新发产品以及存量产品的扩募超前布局，未来将按照成熟一个发行一个的总体目标有序推进。” 富国首创水务REIT基金经理李盛表示。

李盛还表示，在展业中，除了在合理选择优质资产、合规开展发行工作以外，还需要特别关注存续期管理，要始终秉承持有人利益优先的原则开展工作。一方面要按要求及时披露各类信息，另一方面也要特别关注底层资产的运营情况，从根本上保障投资人权益，助力公募REITs的高质量发展。

红土创新基金也介绍，在过去两年间根据项目储备情况组建了基础设施业务团队，成员包括拥有资产证券化、多个类型基础设施投资、研究和运营、财务、法务合规等各领域丰富的经验人员组成。

然而，两年间在“摸着石头过河”的REITs业务上，也存在一些难点，运营管理能力、相关人员匮乏、体系需要重新建立等也为不少基金人士提及。

东吴基金REITs总部副总经理李军表示，公募REITs产品运作难点有二。第一，基础设施REITs作为全新的金融产品与传统基金有显著不同，在申报阶段需具备专业的投行尽调能力，发售阶段有与企业IPO相似的多层次发售体系，存续期更加注重底层资产的运营管理质量。因此基金公司承接公募REITs业务需从战略定位、组织体系、人员构成、考核管理等方面作出体系化调整和转变。

其二，现阶段管理人尚需依靠专业运营管理机构实现对基础设施资产的有效管理，管理人需不断强化自身的运营管理能力，更好做到在保障资产有效运营的同时维护好投资人的利益。

此外，中航基金不动产投资部也表示，在公募REITs实操过程中，存在以下难点：在合规手续方面，部分项目运营时间长，合规手续证照存在缺失，补办涉及部门众多，存在一定困难；在方案设计方面，在申报过程中，涉及交易结构调整、资产重组、人员剥离、税务筹划等方面也存在一定难点。

目前实质性准备项目近百个

产品扩容在即

目前已经有15只相关产品（含申报）出炉，其中涵盖产业园区、高速公路、污水处理、仓储物流、垃圾焚烧发电等重点领域。目前筹备中的项目或近百个，还有众多项目正在落地之中，REITs产品扩容在即。

从受访的行业人士观点来看，从REITs产品资产类别来看，高速公路、产业园区或成为现阶段发力重点，未来清洁能源、保障性租赁住房等类别基础设施项目或是扩容主力军。

“目前全国正在实质性推进基础设施REITs发行准备工作的项目接近百个，其中贯彻新发展理念、有利于促进实现碳达峰碳中和目标、保障和改善民生的基础设施项目，以及满足REITs产品特征要求且有行业或区域示范效应的标杆项目，预计将获得优先支持。” 鹏华基础设施基金投资部负责人周宁表示，从目前的政策鼓励、项目行业认识程度和基础设施存量规模等维度综合来看，高速公路、产业园区、能源、保障性租赁住房等类别的基础设施项目，可能成为未来一段时期公募REITs扩容的主力军。

华安基金也表示，首批上市的资产既包括了产业园区和仓储物流这样的产权类资产，也包括了高速公路和生态环保类的经营权类资产，上述资产类型是我国基础设施资产中占比较大的资产类型，预计短期内仍将是市场的主力军。另外，保障性租赁住房预计也将是一个重要的发展方向，届时REITs市场的类型将进一步丰富。

“由于公募REITs本质是将资产IPO，需要对资产的“前世今生”进行审核和盘整，还要进行重新估值定价，并进行项目公司股权转让和税收筹划安排，在要经过发改委和证监会两个监管体系审核的情况下，发行速度肯定快不了。” 富荣基金公司公募REITs投资总监王甲同表示，未来能成为公募REITs扩容主力军的资产，要是投资体量大的资产。目前看来，高速公路和产业园这两类资产可能成为未来REITs主力军。

东吴基金REITs总部副总经理李军表示，从当前已经上市的资产类型来看，高速公路和产业园资产较多，这两类资产标准化程度相对较高，发行人根据其战略规划可供选取上市的标的空间较大，加之现有REITs市场累计的经验和后续扩募的加持，未来仍有望成为扩容的重要力量；此外，物流仓储资产的标准化程度更高，资产收益水平可观，国内对高标仓和冷链物流供不应求，物流仓储类资产具备扩容主力军的潜质。

而富国首创水务REIT基金经理李盛更是表示，目前来看，公募REITs市场的发展方向主要是两个方面，一是新发公募REITs基金，从产品数量和资产类型上为市场扩容，助力行业的加速发展；二是存量公募REITs基金扩募，从产品规模上助力市场的发展。在各类型资产逐步丰富、各类扩募模式不断实践的过程中，REITs市场还是应当以行稳致远为目标。

保障性租赁住房项目尤其被不少人士看好。华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆就表示，预计未来保障性租赁住房有望成为公募REITs扩容的主力军。

建信基金也表示，将重点聚焦保障性租赁住房领域。自去年以来，国家及地方陆续出台了多项保障性租赁住房支持政策，“十四五”期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），有望成为重要的公募REITs资产类别之一。

中航基金不动产投资部更是直言，预计2022年公募REITs扩容速度将加快，资产类型和项目数量进一步提升。可预见的，保障性租赁住房领域有望成为扩容的主力军。新华基金也认为，基于目前的宏观政策，未来较为看好房地产相关属性的资产成为扩容的主力军。

值得一提的是，据悉，发改委958号文已明确交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施（包括数据中心类、人工智能项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目，智能交通、智慧能源、智慧城市项目）、保障性租赁住房以及AAAAA级旅游景区等均属于试点行业。行业内不少人士期待，进一步拓宽公募REITs的发展领域。

对此，东吴基金REITs总部副总经理李军表示，基础设施REITs扩容空间很广，目前租赁住房、新能源发电等类型资产正在积极筹备，可以期待这些类型资产加入到扩容的行列当中。红土创新基金也表示，未来有利于实现“双碳”目标、增强科技创新能力、改善民生类的基础设施项目将有可能会充实到扩容队伍之中。

公募积极筹备扩募

多方合力推动公募REITs高速发展

中国基金报记者 张燕北

公募REITs资产类型目前分为高速公路类、园区类、仓储物流类、生态环保类等多个类型，沪深交易所今年4月份就扩募机制对全市场公开征求意见。业内认为这标志着我国REITs市场配套制度进一步完善，而扩容机制的出台对于市场各方均有重大意义。征求意见稿一经出台，多家公募便积极研究相关指引，并与相关机构进行沟通。

国内公募REITs 市场目前仍在试点阶段，但市场空间大，也有后发优势。为推动未来公募REITS高速发展，业内从行业配套制度、投资人、基金管理人等多个方面出发提出丰富的建议，打造基础设施建设可持续发展新引擎。

公募REITs扩募机制意义深远

4月15日，沪深交易所分别就近期起草的事关公募REITs扩募机制的指引向社会公开征求意见。扩募是REITs产品的重要特性，扩募与首发一样，是REITs市场建设不可缺少的重要环节。受访公募认为，推出REITs扩募机制对于企业、投资者、基金管理人以及原始权益人均有重大意义。未来，扩募或将成为公募REITs市场发展的重要方向之一。

华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆表示，扩募机制有助于完善国内公募REITs市场制度建设，增加市场供给，扩充公募REITs市场规模，从顶层设计上保证了公募REITs市场健康有序发展，助力公募REITs市场高质量发展，保障广大投资人利益。

“扩募是公募REITs市场建设不可或缺的重要一环，”谈及公募REITs扩容细则的出台的价值，富国首创水务REIT基金经理李盛介绍道，其旨在规范和引导基础设施基金存续期间新购入基础设施项目行为，规则对于新购入基础设施项目以及相关的扩募、信息披露等关键事项进行了规定。对企业而言，征求意见稿的出台有利于优化经营模式，促进企业高质量发展，利于企业形成“投资-培养-退出-扩大投资”的良性循环，充分发挥REITs这一“资产上市平台”的长期战略价值和持续发展能力。

另一方面，在李盛看来，对于基金管理人而言，扩募工作有利于进一步践行主动管理职责，进一步提升资产管理的专业能力，为投资人创造更大的价值；对于投资者而言，扩募的推出为投资者进一步分享基础设施收益提供了可能。

在多位公募投资人士来看，扩募规则的出台和扩募工作的开展均具有历史必然性。富荣基金公司公募REITs投资总监王甲同总结称，扩募是公募REITs的生命力。参照国外成熟公募REITs市场经验，规模越大的REITs，越受市场认可，二级市场表现也好于规模小的REITs。公募REITs上市发行后，规模扩大主要靠扩募实现。而扩募也不同于首发，流程和手续相对简化。发行人后续有适格资产，不用再走一遍发行流程，而是走扩募流程，就可以将资产装入到REITs中。

“同时，公募REITs还可以通过扩募安排募集资金，收购除发行人外的第三方持有的资产，这种安排就让REITs具备了上市公司‘壳’功能，REITs发行人可以不断收购资产，在对资产升级改造后装入REITs。目前沪深交易所也在就扩募细则征求市场意见，整合归纳各方意见后，尽快推出正式扩募细则。” 王甲同表示。

中航基金不动产投资部认为，沪深交易所发布REITs扩募规则公开征求意见，标志着中国公募REITs市场建设又进入了一个新的阶段。扩募规则出台是公募REITs制度体系的有益完善，将成为REITs规模增长的主要途径，能够激发基础设施REITs市场发展动能，更好服务实体经济高质量发展全局。其一，扩募有助于企业形成投融资良性循环。其二，扩募有助于有效扩大市场规模，进一步提升流动性。

在东吴基金REITs总部副总经理李军看来，以扩募方式实现资产收购是REITs快速发展的主要途径，随着首批REITs项目运作满一年，资产运作平稳，市场各方对于REIT有了更多了解，更有美好期待，扩募机制适时推出，为REITs业务的延伸和闭环形成提供了制度基础，有利于REITs市场规模的扩充；此外，随着后续市场的实践，通过扩募实现资产收购或将为优质资产持有方和运营方提供更多的业务机遇。

整体而言，正如华安基金所称，该扩募机制是支持运作良好的REITs做大做强的正向激励机制，也是形成市场化优胜劣汰、促进投融资良性循环、提升REITs整体市场表现的重要途径，预计将有效加快REITs市场扩容。

基金公司积极备战扩募

征求意见稿一经出台，不少基金公司便开展了政策研讨，深入研究扩募流程与机制。目前，多家公募已在团队配备、市场参与者沟通等方面有序推进，做好相关业务准备工作。

据了解，目前多数公司正在进行规则研究的案头工作。华夏基金表示，公司正积极研究相关指引，并与相关机构进行沟通。华安基金也称，公司内部已组织相关材料文件的学习和讨论，后续条件成熟将择机开展相关的扩募资产遴选和申报等工作。届时扩募工作的进展情况以相关公告为准。

作为首批试点产品的管理人，红土创新基金与各相关参与方一直积极参与监管部门对扩募机制征求意见稿的研讨与反馈。建信基金同样表示，公司将根据扩募政策的要求，积极储备建信中关村REIT的优质可扩募资产，从资产遴选、业务对接、系统搭建等方面出发，做好公募REITs扩募的准备。

谈及筹备工作，东吴基金REITs总部副总经理李军介绍，公司高度重视“东吴苏园产业REIT”扩募工作的推进，正积极研究扩募相关政策和规则，同步加强与交易所、园区和投资人的沟通，后续将按照监管要求和园区规划加快扩募工作开展。

受访公募中，也有一些公司及相关人士介绍了比较详细的业务准备工作和重点发力方向。博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚介绍道，博时基金在等待扩募指引的具体指示以进行相应的扩募工作，公司也和证监会、交易所时刻保持后续工作安排的沟通。“招商蛇口产园资产储备比较丰厚，持续计划和研究将内部合适的成熟资产注入蛇口产园REIT。未来招商蛇将口将和博时基金持续联动，对外共同寻找合适可注入REITs资产，通过市场化的手段支持产园REITs做大平台管理规模。” 王翘楚说道。

王甲同表示，扩募细则实施后，市场上会有更多的资产通过“REITs扩募收购”的形式装入REITs，富荣基金会成立相关产品，通过定向增发或公开募集的形式参与公募REITs扩募投资。

李盛也介绍道，基础设施基金扩募一直是富国基金的重点工作之一。征求意见稿一经出台，公司便在第一时间开展了政策研讨，充分研究了扩募规则并模拟了扩募流程。

“在业务准备方面，一是人员配备。我们为扩募工作配备了充足的业务团队，有效地保障了新发基金产品与存量产品扩募之间的平衡；二是与市场参与者的沟通。我们充分沟通了关于扩募机制的反馈意见和关于扩募资产的关注点，为后续的扩募工作提供了一定的支撑。” 李盛说道。

据中航基金不动产投资部介绍，前期基金配合原始权益人对扩募资产进行梳理和筛选。随着扩募政策的出台，将依照扩募指引开展扩募准备工作，根据底层资产特性积极储备扩募资产。后续将根据征求意见稿的落地情况，启动申报工作，力争REITs扩募早日落地。

多方合力推动公募REITs加速发展

相较于国外，我国公募REITs刚刚起步，目前尚处于试点阶段。公募人士建议，市场参与各方应加强协同，同时在扩募细则、投资者教育等方面做好市场建设和市场引导，推动公募REITs健康快速发展。

博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚直言，REITs 市场目前仍在试点阶段，国内投资人对REITs产品的理解还未完全成熟，市场推出的项目较少，流通份额也不大，未来当投资人和发行人对REITs 市场更加熟悉和理性，各类基础资产类别都一定量的项目推出，已发行的项目能持续扩募，提供的流通份额更多，公募REITs 市场的配置价值将更加凸显。

建信基金指出，基于受市场高度关注的公募基金目前还没有投资公募REITs,建议考虑将公募REITs纳入FOF等产品的投资范围。另一方面，建议持续引入养老基金、社保基金等重要参与者，将公募REITs作为上述产品的常规配置工具。

不少受访人士指出，相关政策及规则有待进一步明确，需要继续完善各参与方配套制度的制定，做到市场各个参与主体规范参与，有据可循。

“基础设施公募REITs涉及行业众多，”莫一帆分析道，不同行业项目涉及的问题不同，但不少为共性问题，建议加强协同，继续完善一系列配套政策，在合规手续、审批流程、会计处理、运营管理模式、投资者保护等方面逐步统一规范，逐步形成标准化和体系化。

新华基金建议道，相关配套制度建设要进一步完善，相关披露文件要标准化，让产品更加贴近市场，贴近投资者。

李盛也称，未来公募REITs加速发展也离不开相关政策的进一步明晰与优化，为各类企业选择REITs这一融资工具提供更多的便利。同时，可以加大REITs的宣传力度，让更多的投资者全面、深刻的认识公募REITs产品，切实分享其带来的投资机会，避免盲目的追涨杀跌行为，促进REITs二级市场的良性发展。此外，在业务发展的过程中，相关参与主体构建专业、敬业的业务团队，为市场提供高质量的REITs业务服务能力也不可或缺。

除行业配套制度的完善外，红土创新基金还从各方参与者角度出发提出了具体建议。原始权益人需要结合不同主体行业情况，进一步提高对REITs融资途径优势的认知，将REITs作为一个可选择的融资途径，并结合自身情况储备、梳理合适资产。针对投资者，则需不断加强对投资人教育，让投资人从各方面了解REITs产品的属性，梳理稳定持续投资的理念。基金管理人应该不断提高主动管理能力，更好的保护投资人利益。

在富荣基金公司公募REITs投资总监王甲同看来，国外REITs已经发展多年，形成了成熟的市场和完善的制度体系。我们国家公募REITs刚刚起步，但市场空间大，也有后发优势。因此他认为可以参考借鉴国外经验，在以下四个方面做好市场引导和建设。

一是尽快推出REITs扩募细则。二是公募REITs信息披露规需要完善，包括项目运营的好坏、现金流收入情况等。三是加强投资者教育。

“四是鼓励发展Pre-REITs市场。由于基础设施公募REITs市场规模大，未来前景广阔，经过一段时间二级市场验证后，各种类型基础设施资产估值和定价模式趋于完善，就会催生一个较大的Pre-REITs投资市场，类似于股票市场Pre-IPO投资。只有Pre-REITs市场发展壮大，才能为REITs市场贡献更多的资产，也才能吸引更多的市场主体参与其中。监管机构可从政策引导角度，鼓励发展Pre-REITs市场；银行、保险等资金提供方，应创新风险防控体系，建立针对标的资产的授信和投资要求，创设新的投资模式；产业资本方可发挥专业优势，组建投资基金，开展Pre-REITs投资，培育和孵化适合REITs的资产。” 王甲同进一步分析。

除不断完善REITs相关配套政策、积极做好投资者教育工作外，中航基金不动产投资部强调，还需要增加原始权益人的发行动力和积极性。做好公募REITs培训和宣导工作，此前，税收政策极大地提高原始权益人启动申报公募REITs的积极性，建议将公募 REITs 试点工作考核激励机制，鼓励开展公募REITs试点申报工作。

同时，加强公募基金管理人运营管理能力建设。公募REITs的核心在于底层资产的稳定运营，产品稳定的现金流分配给投资者，应不断提升公募基金管理人的运营管理能力，保障底层资产安全稳定运行，助力资产降本提质增效。

此外，逐步实现项目审核标准化。加快推进REITs项目落地，改善市场供需关系。随着监管部门审核速度加快，将有更多公募REITs产品问世，市场供需有望得到缓解。

东吴基金REITs总部副总经理李军也提出了四点建议。其一，打通扩募环节或将为REITs实现快速发展提供内生动能；其二，持续扩充上市资产类型和资产规模将有利于市场成熟和配套机制快速完善；其三、着重提升管理人、运营管理机构和市场中介的专业能力，扩充专业队伍；其四、持续面向优质资产持有人和投资人宣贯交流，帮助其了解产品特性，同时吸收其诉求进一步完善REITs相关制度。

两次刷新公募基金配售比例记录

公募REITs引发市场追捧

中国基金报记者 陆慧婧

早在2020年4月30日，中国证监会和国家发展改革委共同发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，同时发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）公开征求意见，中国公募REITs市场正式拉开帷幕。

公募REITs刚刚扬帆起航就备受市场追捧，短短两年时间里就在基金发行市场连续两次刷新公募基金配售比例记录，公募REITs在二级市场上同样受到投资者关注，不仅成交金额持续放大，多只公募REITs更是长期处于溢价交易的状态。

在业内人士看来，公募REITs项目底层资产优质、现金流稳定，发行市场供不应求，股债市场低迷，稳健类投资品种相对稀缺等多重因素使得资金转移到公募REITs市场，促进了当下公募REITs的火爆局面。

两次刷新公募基金配售比例记录

受股债市场表现不佳影响，今年以来基金发行市场持续低迷，公募REITs成为少有的爆款品种。

4月7日，今年首单公募REITs——华夏中国交建REIT正式首发，包括战略配售、网下及网上认购三个环节引来了超1500亿资金追捧。

其中，华夏中国交建REIT面向公众投资者发行7.05亿元的预定规模，当时更是吸引约844亿元认购，最终，公众投资者的配售比例为0.84%，刷新了公募基金首发配售比例的历史最低纪录。而早在去年5月，首批9只公募REITs发行当日合计吸引接近500亿元的认购资金，多只基金配售比例低于10%，中航首钢绿能REIT更是以1.759%的配售比例一度刷新此前由广发科技创新基金创下的最低配售比例记录。

在华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆看来，公募REITs受到市场追捧与多重因素有关：首先，从公募REITs的特点看，公募REITs具有底层资产优质成熟、现金流预期相对明确、强制分红等特性，预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金，能够提供长期稳定的现金流；其次，从资产配置角度看，公募REITs与其他大类资产相关性低，是分散风险、优化投资组合的配置类资产。在权益市场波动较大、稳健收益“资产荒”的背景下，公募REITs能满足投资者的配置需求。此外，从市场供求角度看，我国公募REITs尚处于上市初期的成长阶段，已上市公募REITs产品均通过监管严格审核，资产质量优良，各类资金配置意愿较强。目前已上市项目存量规模较小，且流通盘比例不高，产品供给有限进一步加剧了各类资金对公募REITs的追捧。

“一方面针对监管得政策不断利好，2022年开年，财政部、税务总局发布了试点税收政策，北京发布REITs 试点政策及申报辅导手册，紧接着国家发改和国家能源推动清洁低碳能源推进公募REITs试点等等，投资人对REITs这个新型产品未来的发展也更有信心，另一方面，因为首批二批资产都非常优质，但流通份额较小，市场出现了供不应求的现象，另外，近期A股市场持续调整，投资人也更倾向于配置一些收益较稳定的产品。”博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚从政策及供给角度分析了公募REITs火爆的原因。

中航基金不动产投资部也表示，REITs市场火爆或源于以下几个因素：一是项目底层资产优质，现金流稳定。二是公募REITs市场供需不平衡，出现了“僧多肉少”的局面。三是股市、债市等市场低迷，行业轮动没有明确方向，稳健类投资品种相对稀缺，导致更多资金转移到公募REITs市场。公募REITs强制分红和资产增值的双重收益特征对投资者颇具吸引力，今年以来存量公募REITs产品的亮眼表现，也吸引了资金的关注。

二级市场投资也受到热捧

今年以来，股票市场一波三折，一度跌破2900点整数关，债券市场也难言有系统性机会，作为与股债关联度较低的公募REITs也吸引了市场资金的关注。

截至5月7日，目前场内上市的12只公募REITs今年以来平均涨幅达到0.45%，其中，博时蛇口产园REIT年内涨幅11.25%，而从成立以来市场表现看，富国首创水务REIT涨幅高达46.25%，红土盐田港REIT、中航首钢绿能REIT涨幅也超过25%。

多数公募REITs目前仍处于溢价交易的状态，不过，随着最近一两个月的调整，溢价率有所走低。Wind数据显示，富国首创水务REIT溢价率从2月中旬的超过90%回落至目前的44.88%，中航首钢绿能REIT、博时蛇口产园REIT的溢价率从接近60%的高位回落至42.01%、32.07%。

建信基金表示，今年以来，我国公募REITs二级市场价格的波动较大，“股”性特征较为明显，部分项目上涨幅度较大。据建信基金介绍，公募REITs收益来源分为两个部分，即每年的派息分红及二级市场价格的资本利得。公募REITs综合收益中派息分红部分的价值，在长期持有的前提下才能得到充分彰显，发挥增益效果；如果过于关注公募REITs短期内的“股票特征”，容易偏离公募REITs的本质，导致价格短期波动较大。同时，当公募REITs在二级市场涨幅过大后，产品的现金流分派率也会显著降低，价格的预期波动幅度也会提高。

红土创新基金建议投资者从四个方面理性看待REITs产品的短期价格波动：一是从产品流动性看，目前公募REITs尚在试点阶段，产品规模和投资者认知尚属初期阶段，公募REITs产品作为创新性产品具有一定的市场稀缺性，交投不活跃，场内可供交易份额不足等供需不平衡问题可能引发公募REITs产品在场内净值出现大幅波动。若部分炒作资金进场，也可能导致公募REITs基金在二级市场呈现较大的波动。投资者在二级市场配置时需进行充分研判；

二是从产品收益来源看，公募REITs产品具有双重收益特点，一方面是其长期可靠的增长性分红收入，另一方面是二级市场价值的上涨盈利。从长期资产配置角度来看，其内在价值具有稳健特性，二级市场价值则存在一定波动性。投资人应正确理解“强制分红”概念，公募REITs是具有强制分红特征的产品，并在产品公告中披露了未来现金分派率，但具体分红情况需根据底层资产运营情况而定，叠加二级市场带来的波动性，故投资者需在自身投资目标与产品风险属性相匹配的情况下，理性看待其投资收益；

三是从产品底层资产经营情况看，REITs产品的底层资产属性（如产权类、特许经营权类等）、二级市场价格、现金分派率等的差异会影响其价值，需对不同REITs产品的情况进行综合理性的判断。在做公募REITs的投资决策时，投资者应充分分析项目底层现金流收入的变动情况、项目所处的细分市场的变化、市场利率的变化、经济及资产价格变动等综合因素对具体投资标的影响；

此外，从投资久期来看，公募REITs作为长期资产配置，其内在价值不会有很大的波动。对公众投资者而言，需评估自身投资目标、风险承受能力与产品的特性特点及风险属性相匹配，以满足其投资期望。

富国首创水务REIT基金经理李盛也称，公募REITs试点阶段，整体产品供给规模较小、流通量有限，吸引了较多投资者的追捧，存在一定的炒作行为。在此也特别提示投资人，要深刻认识公募REITs产品的特性，避免盲目追涨杀跌。

王翘楚也提醒投资人，随着公募REITs市场的扩容，未来相关产品的稀缺性会下降，资金给予此类产品的溢价空间或将减少。

期待引入更多长线资金

根据2021年报数据，截止2021年末，首批上市的公募REITs持有人主要是机构投资者为主，机构投资者平均持有比例高达87.96%，平安广州广河REIT、中金普洛斯REIT、东吴苏园产业REIT、浙商沪杭甬REIT四只产品的机构持有比例超过90%。

2021年11月17日，银保监会向各保险机构下发《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，正式允许保险资金投资基础设施公募REITs。证监会副主席李超此前也表示，要强化不动产投资信托基金（REITs）市场的制度建设，推动各类长线资金等机构投资者参与投资。市场也在期待未来迎来鼓励社保基金、养老金等长线资金投资REITs的相关配套政策出台。

在莫一帆看来，公募REITs具有长期回报稳健、分红比例高、分散风险、抗通胀等特性，对于社保基金、养老基金投资具有重要意义，契合社保养老基金坚持长期投资、价值投资和责任投资的理念。他表示，近期国务院办公厅发布了《关于推动个人养老金发展的意见》，期待相应配套政策将公募REITs纳入社保基金、年金、个人养老金投资范围。

李盛谈到，根据现有规则，发行公募REITs产品时，原始权益人需要认购不低于20%的份额，目前已发行的REITs战略配售比例普遍较高，同时扣除战略配售份额以外的部分不低于70%面向网下机构投资人发行，由于目前战略配售投资人尚未解禁，公募REITs的发行模式决定了其较高的机构投资者占比。“从REITs本身的风险收益特征和国际经验来看，其更适合长期资金参与，目前包括银行理财、保险资金等长期资金都已经参与到了国内REITs的投资当中，未来随着市场扩容、机制成熟，我们相信包括社保、年金在内的其他长线资金也会考虑逐步参与到REITs市场当中。”

新华基金也认为，基于公募REITs产品长期稳定分红的基本特性，本身就较为合适长期资金投资，特别是保险资金，可以与资金期限、收益、风险等完美匹配。随着产品端供给越来越多，公募REITs二级市场价格会慢慢回归估值的本身，市场热度会对应下降，对应中小投资者吸引力会降低，产品的机构持有率就会相应提高，长线资金进入后，通过长期持有资产，对产品的价格也是有稳定的作用，反过来也会增加产品对长线资金的吸引力。

红土创新基金强调，基础设施行业的投资是资金密集型行业，投资规模大、产出时间长、回报稳定，以往的融资基本以机构中长期资金为主。随着REITs试点的展开，同样需要大量机构投资人的长期资金参与。目前政策下正持续引入长期资金，对应的配套政策也是需要针对不同性质的长期资金来制定和完善。

东吴基金REITs总部副总经理李军也称，公募REITs产品期限较长，产品特性与长线资金诉求较为匹配，目前可以关注到保险资金正在积极参与到REITs市场当中。

他也同时提到，通过与部分长线投资人沟通了解到，REITs股债兼具的特性，使得长线资金投资人在做风险资本计提时缺乏清晰的适用依据，相关配套政策期待明确。