两年来，公募REITs备受市场追捧，不仅两次刷新公募基金配售比例纪录，在二级市场上也十分活跃，成交金额持续放大，多只产品长期处于溢价交易状态。

在业内人士看来，公募REITs项目底层资产优质、现金流稳定，发行市场供不应求，而股债市场低迷、稳健类投资品种相对稀缺等多重因素使得资金转移到公募REITs市场，促进了公募REITs的火爆局面。

两次刷新公募基金配售比例纪录

今年以来基金发行市场持续低迷，公募REITs成为少有的爆款品种。4月7日，今年首单公募REITs——华夏中国交建REIT首发，战略配售、网下及网上认购三个环节共吸引超1500亿资金追捧。其中，面向公众投资者发行的7.05亿元预定规模，吸引了约844亿元认购，最终的配售比例为0.84%，刷新公募基金首发配售比例的最低纪录。而在去年5月，首批9只公募REITs发行时，近500亿元前来认购，中航首钢绿能REIT的配售比例仅有1.759%，刷新了此前由广发科技创新基金创下的最低配售比例纪录。

在华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆看来，公募REITs受到市场追捧有多方面原因。首先，公募REITs具有底层资产优质成熟、现金流预期相对明确、强制分红等特性，预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金，能够提供长期稳定的现金流；其次，从资产配置角度看，公募REITs与其他大类资产相关性低，是分散风险、优化投资组合的配置类资产。在权益市场波动较大、稳健收益资产缺乏的背景下，公募REITs能满足投资者的配置需求。此外，从市场供求角度看，已上市项目存量规模较小，且流通盘比例不高，产品供给有限进一步加剧了各类资金对公募REITs的追捧。

二级市场投资也受到热捧

今年以来，股票市场大幅震荡，债市也难言系统性机会。作为与股债关联度较低的公募REITs吸引了市场资金的关注。

截至5月7日，场内上市的12只公募REITs今年以来收获正收益，平均涨幅0.45%，其中，博时蛇口产园REIT年内涨幅达到11.25%。成立以来，富国首创水务REIT的涨幅高达46.25%，红土盐田港REIT、中航首钢绿能REIT的涨幅也都超过了25%。

多数公募REITs处于溢价交易状态，不过，随着最近一两个月的调整，溢价率有所走低。Wind数据显示，富国首创水务REIT的溢价率从2月中旬的超过90%回落至44.9%，中航首钢绿能REIT、博时蛇口产园REIT的溢价率从接近60%的高位回落至42.01%和32.07%。

业内人士提醒投资者正确看待溢价交易。建信基金表示，今年以来，公募REITs“股”性特征明显，部分项目涨幅较大。公募REITs收益来源分为两个部分：每年的派息分红及二级市场价格的资本利得。公募REITs综合收益中派息分红部分的价值在长期持有的前提下才能得到充分彰显；如果过于关注产品短期的“股票特征”，容易偏离公募REITs的本质。同时，公募REITs如果在二级市场涨幅过大，其现金流分派率会显著降低，价格的预期波动幅度也会提高。

富国首创水务REIT基金经理李盛也称，公募REITs试点阶段，整体产品供给规模较小、流通量有限，投资者追捧之下，出现了炒作行为。此时要特别注意，避免盲目追涨杀跌。

博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚也提醒投资者，随着公募REITs市场的扩容，未来相关产品的稀缺性会下降，资金给予此类产品的溢价空间或将减少。

期待引入更多长线资金

根据2021年报数据，首批公募REITs持有人以机构投资者为主，平均持有比例87.96%，平安广州广河REIT、中金普洛斯REIT、东吴苏园产业REIT、浙商沪杭甬REIT的机构持有比例超过90%。

2021年11月17日，银保监会下发通知，允许保险资金投资基础设施公募REITs。证监会副主席李超此前也表示，要强化REITs市场的制度建设，推动各类长线资金等机构投资者参与投资。

在莫一帆看来，公募REITs契合社保养老基金坚持长期投资、价值投资和责任投资的理念，期待相应配套政策将公募REITs纳入社保基金、年金、个人养老金投资范围。

李盛谈到，发行公募REITs产品，原始权益人需要认购不低于20%的份额，目前REITs战略配售比例普遍较高，扣除战略配售份额以外的部分不低于70%面向网下机构投资人发行。公募REITs的发行模式决定了其较高的机构投资者占比。“从REITs本身的风险收益特征和国际经验来看，更适合长期资金参与。目前，银行理财、保险资金等长期资金都已经参与到了国内REITs的投资当中，未来随着市场扩容、机制成熟，相信社保、年金等其它长线资金也会考虑参与到REITs市场中。”

红土创新基金强调，基础设施行业的投资是资金密集型行业，投资规模大、产出时间长、回报稳定，以往融资基本以机构中长期资金为主。随着REITs试点的展开，需要大量机构投资人的长期资金参与。

东吴基金REITs总部副总经理李军称，公募REITs产品期限较长，产品特性与长线资金诉求较为匹配，目前关注到保险资金正在积极参与REITs市场。他同时提到，在与长线投资人沟通过程中了解到，REITs股债兼具的特性使得长线资金投资人在做风险资本计提时找不到清晰的适用依据，希望相关配套政策能够尽快明确。