自首批公募基金REITs“获准生证”来已满一周年。在震荡市下，公募REITs二级市场走势令人惊喜。首批公募REITs上市以来平均涨幅达20%，更有产品涨超40%。多位业内人士认为，公募REITs在二级市场整体涨幅较大，既有首批9只产品本身底层资产优质的因素，也反应出市场对公募REITs的了解正逐步加深。

首批公募REITs上市以来平均涨幅达20%

更有产品涨超40%

自2021年5月17日首批9只产品获批开始，公募REITs试点落地距今已有一年时间。随着公募REITs的发展稳步推进，如今同类型产品也扩容至12只。目前，11家基金公司旗下12只公募REITs已陆续上市，募资规模达到458.12亿元。其中，今年首发的华夏中国交建REIT，吸引了超1500亿元资金的追捧。其中，面向公众投资者发行的规模，以0.84%的配售比例刷新了公募基金首发的最低纪录。

业绩方面，今年市场大幅调整的情况下，公募REITs上市至今的业绩表现也可圈可点。Wind数据显示，截至5月20日，9只公募REITs上市以来平均涨幅为20.08%，其中，富国首创水务REIT以42.71%的涨幅暂居榜首。此外中航首钢绿能REIT、红土盐田港REIT、中金普洛斯REIT、东吴苏园产业REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT自上市至今的涨幅也分别达到27.49%、27.44%、22.68%、18.15%、16.07%、14.88%、9.70%、1.60%。

建信基金表示，今年以来，我国公募REITs二级市场价格的波动较大，“股”性特征较为明显，部分项目上涨幅度较大。据建信基金介绍，公募REITs收益来源分为两个部分，即每年的派息分红及二级市场价格的资本利得。公募REITs综合收益中派息分红部分的价值，在长期持有的前提下才能得到充分彰显，发挥增益效果；如果过于关注公募REITs短期内的“股票特征”，容易偏离公募REITs的本质，导致价格短期波动较大。同时，当公募REITs在二级市场涨幅过大后，产品的现金流分派率也会显著降低，价格的预期波动幅度也会提高。

博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚表示，公募REITs火爆的原因有两方面：一方面针对监管得政策不断利好，2022年开年，财政部、税务总局发布了试点税收政策，北京发布REITs 试点政策及申报辅导手册，紧接着国家发改和国家能源推动清洁低碳能源推进公募REITs试点等等，投资人对REITs这个新型产品未来的发展也更有信心，另一方面，因为首批二批资产都非常优质，但流通份额较小，市场出现了供不应求的现象，另外，近期A股市场持续调整，投资人也更倾向于配置一些收益较稳定的产品。

扩容扩募箭在弦上

过程中仍存难点

记者注意到，公募REITs还在不断扩容，目前有3单项目有望接力公募REITs发行。上交所网站显示，有2单高速公路REITs，分别为“华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金”和“国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金”，项目状态分别为“已受理”和“已反馈”。深交所网站显示，有1单发电项目，为“鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金”，项目状态为“已问询”。一位REIT基金经理透露，目前全国正在推进的公募REITs项目上百个，涉及高速公路、仓储物流、清洁能源（新能源）、保障性租赁住房、旅游景区等方面。

此外，公募REITs扩募也已提上议程。今年以来，监管部门及相关负责人也曾多次提出要深入推进公募REITs试点，进一步促进投融资良性循环。今年3月，证监会表示，正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则，将适时征求市场意见。4月中旬，沪深交易所针对基础设施公募REITs的扩募指引公开征求意见。

富国首创水务REIT基金经理李盛表示，目前来看，公募REITs市场的发展方向主要是两个方面，一是新发公募REITs基金，从产品数量和资产类型上为市场扩容，助力行业的加速发展；二是存量公募REITs基金扩募，从产品规模上助力市场的发展。在各类型资产逐步丰富、各类扩募模式不断实践的过程中，REITs市场还是应当以行稳致远为目标。

针对公募REITs的扩募，各家基金公司表示已有充足准备。平安基金REITs投资中心基金经理马赛表示，目前已搭建起涵盖项目执行、基础资产投资、运营全流程的专业团队，对应中后台部门也做好了充分的扩募准备。后续，将继续依托平安集团综合金融服务优势，充分发挥协同效应，深耕基础设施公募REITs领域，发挥规模优势，降低管理成本，提升投资者收益。

华夏基金也提到，公司组建了专业的REITs团队，开展REITs研究储备，现已设立基础设施与不动产投资部。除了专业的投资运营团队，搭建了全流程的公募REITs运营支持体系，公司在研究发展部和基金营销部设置REITs专员，在项目承揽、执行、产品报送、销售等各环节发挥重要作用。同时，公司拥有成熟的中后台支持体系和管理系统，确保REITs稳健高效运营。

但基金公司方面也表示，基础设施扩募还存在不少难点。平安基金称，比如原始权益人如何届定，如扩募资产是外部第三方公司的资产，第三方公司是否应界定为原始权益人，如界定为原始权益人，并要求其购买至少20%以上的扩募部分基金份额，则同一个基础设施REITs将存在两个及以上原始权益人，如何界定多个原始权益人之间的权利义务关系；还有新的基金份额如何定价，REITs扩募需要融资，资金可以来源于REITs的自有资金或债务融资，也可能来源于发行新的基金份额，若发行新的份额，通常有全体配售和增发两类，增发的定价规则也是扩募的重点。

华夏基金坦言，基础设施REITs扩募相比首发的主要难点在定价方面，扩募的定价需要权衡基础设施REITs原持有人的利益、新投资者的利益和原始权益人的利益，还需要考虑基础设施REITs的二级市场价格等因素，合理的定价对基金管理人来说具有一定的难度。