公募REITs发行火爆，各路资金争相抢购，配售比例迭创新低。机构报价多居于询价区间上轨，部分报价偏低、无效报价的机构被剔除出局。

多位投研人士对此表示，公募REITs产品相对稀缺，一、二级市场存在价差，叠加“资产荒”等背景，机构资金趋于报高价，保守的险资可能因低价未能入围。未来随着市场产品供应增加，一、二级市场价差缩小，公募REITs将逐渐回归到底层资产本身的价值区间。

公募REITs市场博弈激烈

机构报价多位于询价区间上轨

今年公募REITs产品大卖，有效认购比例不断刷出新低。

公开数据显示，目前市场上已有20多只公募REITs，参照网下投资者有效认购份额和发行价格测算，有效认购总规模超过5200亿元。

其中，鹏华深圳能源REIT、华夏中国交建高速REIT、华夏合肥高新产园REIT三只产品的网下投资者认购规模都超过500亿元；华夏合肥高新产园REIT、国泰君安临港创新产业园REIT等产品有效认购确认比例低于1%。

公募REITs受到热捧，询价环节竞争激烈，部分机构在网下询价时出现了无效报价、低价未入围等现象，错过了获配机会。

北京一位公募REITs基金经理表示，公募REITs产品相对稀缺，一、二级市场存在价差，发行定价对应的分派率高于已上市同类项目二级市场价格对应的分派率，且在利率下行和“资产荒”背景下，“打新”获得份额的赚钱效应明显，存在机构资金为了获配报高价的情况。同时，参与报价的部分资金交易属性偏强，为了获配报价也偏高。

在该基金经理看来，目前报价多数位于询价区间上轨是市场博弈的结果，但也存在资金跟风非理性报价的因素，成熟的机构投资者还是应该根据自身资金负债端成本，结合标的资产情况，理性报价。

部分险资等低价被剔除

未来公募REITs将逐渐降温

公募REITs供不应求，很多机构因报价过低未能入围。

由于报价过低被剔除的机构中，保险资金较多，其次是私募基金、券商和公募专户产品，光大永明人寿保险有限公司、海保人寿保险股份有限公司、泰康人寿保险有限责任公司、北京乐瑞资产管理有限公司等多家机构旗下资管产品多次因低价未入围而没能获配。比如光大永明人寿保险旗下投资账户针对同一产品报出不同价位，均由于低价未能入围。

“保险等资金报价过低被剔除属正常情况。”上述北京公募REITs基金经理称，保险资金属于配置类资金，交易属性不强。保险资金作为理性的专业投资者，参与基础设施及不动产投资经验丰富，报价时会结合负债端成本及标的资产具体情况，从中长期维度综合考量，报价相对保守，是要为应对中长期市场波动预留安全垫。

在上述北京公募REITs基金经理看来，目前公募REITs一、二级市场仍有价差，短期“破发”的可能性不大。对于采取纯打新策略的交易性资金，高价获配短期兑现离场，亏损风险较小。但从中长期看，如果市场利率水平、供求关系等因素发生变化，二级市场价格有可能跌破发行价，存在投资亏损的风险。

一位公募基金经理认为，现有公募REITs上市后流通盘较小、券商做市筹码较少，公募REITs二级市场上市后，往往出现大幅溢价；同时，由于股市波动较大，资金涌入收益稳健的REITs市场，进一步推高了二级市场价格，助推网下投资者询价时更倾向于报出高价，以“类打新”策略参与公募REITs投资。

在该基金经理看来，短期内网下机构资金追逐公募REITs的现象仍可能延续。随着更多公募REITs产品的发行和存量产品的扩募，以及投资者逐渐成熟，这类资产长期还是要回归底层资产的收益，市场也会逐渐降温，回归项目本身的投资价值区间。

上述公募REITs基金经理认为，短期内报价偏高的情况不太可能降温。如果“资产荒”情况得到好转，机构资金有更好的替代投向，并且公募REITs发行节奏进一步加快，市场供应增加，导致一、二级市场价差缩小，才有可能出现降温。

“我们一直在做投资者教育，提示公募REITs是一种适合长期持有的配置型资产，并不适合交易性资金炒作，机构资金应根据标的资产的情况理性报价，避免单纯为了获配份额跟风报出高价。”该公募REITs基金经理称。