2020年4月，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》（“40号文”)，宣告我国公募REITs市场正式扬帆启航。

3年来，公募REITs不断扩容，目前已有27只公募REITs上市，资产类型丰富，合计发行规模超过900亿元。

今年以来，公募REITs继续快速发展：首批扩募正式落地，保险资管获准开展资产证券化业务，消费基础设施纳入REITs试点范围，REITs专项立法箭在弦上。

多位业内人士表示，公募REITs顶层设计逐步完善，公募REITs正迎来更广阔的发展空间。

规模即将突破千亿

基础设施REITs市场运行已满三周年。截至5月6日，已有27只公募REITs成功上市，资产类型涵盖交通基础设施、仓储物流、产业园区、生态环保基础设施、能源基础设施、保障房等六大类，首发合计规模超过900亿元。

Wind数据显示，27只公募REITs上市以来平均涨幅为9.89％。其中，华安张江光大园REIT上市以来累计上涨38.35%，位居涨幅榜榜首；红土创新盐田港仓储物流REIT、中航首钢生物质REIT、中金普洛斯仓储物流REIT等6只REITs上市以来涨幅超过20%。不过，部分交通基础设施REITs受疫情影响，经营状况不佳，拖累了二级市场的表现。

总结公募REITs过去三年的表现，红土创新基金表示，REITs已成为连接基础设施和资本市场的创新工具，是推动金融服务实体经济高质量发展的重要载体。试点三年，公募REITs取得了较好成绩，资产类型不断丰富，发行规模持续增加，投资人踊跃参与，为基础设施投融资创新和资本市场发展作出了重要贡献。

不过，作为创新产品，公募REITs也遇到了一些问题。建信基金基础设施投资部基金经理张湜直言，“40号文”发布以来，建信基金积极开展市场推广工作，接触了大量企业客户、地方政府部门，尽调了不少项目。在这个过程中发现了一些市场共性问题。“一是企业基于对融资的惯性思维，仍习惯于将融资实效、融资成本等作为比对、选择的关键指标，而忽略REITs的特征、特质。二是国企考核的指标要求一定程度上影响了企业参与积极性。三是优质资产的持有人对于REITs更多税收利好政策出台还在观望，增加了决策的等待期。”在张湜看来，发行人对REITs的认识和积极性仍有待提高。

平安基金REITs投资中心运营高级副总监李华平也表示，制约REITs规模快速增长的主要因素有两个方面：一是发行公募REITs的要求比较高，能达标优质项目相对较少；二是，基础设施公募REITs估值是询价的锚，收益法估值难度较大，需要在保证原始权益人利益的基础上，充分考虑二级市场投资者的收益。

“根据相关监管规定，发行基础设施公募REITs需要满足合规性、收益性、规模等方面的基本要求，部分基础设施项目现状与发行REITs基本要求尚存在一定差距。在前期培育阶段，需要有针对性地对拟发行REITs的底层资产进行辅导，使各项指标达到发行REITs的条件。”华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆也谈了目前公募REITs发行要求较高的现状。

华安基金不动产投资管理部叶璟也坦言，当前，我国公募REITs业务正经历从试点向常态化发展的阶段，由于REITs产品的创新度比较高，交易结构中涉及方比较多，业务在行业和专业领域跨度较大。在试点阶段，行稳致远是首要目标，而产品在规则设定、各参与方角色定位和协同机制、原始权益人的参与积极性，投资者培育等方面都需要时间去完善提升。

首发、扩募双轮驱动

除一级市场首发以外，扩募也是REITs市场建设不可缺少的重要环节。

2022年5月末，在前期REITs试点工作基础上，证监会指导沪深交易所制定发布了《新购入基础设施项目（试行）》，支持上市REITs通过扩募等方式收购资产，加大REITs市场建设力度，着力推动多层次资本市场高质量发展。

截至今年5月6日，己有5只公募REITs启动扩募，其中，华安张江光大园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT、博时招商蛇口产业园REIT等4只产品的扩募资产已上市。

“通过对具体项目的分析可以看到，产权类项目可扩募性优于特许经营权类项目，首发原始权益人资产可扩募性优于非首发原始权益人资产。”中航基金对不同项目的可扩募性进行了对比。

在博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄看来，公募REITs市场已经形成了“首发”+“扩募”双轮驱动的发展格局，公募REITs审批将常态化。

华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆指出，扩募是公募REITs发展的一个重要里程碑，新资产得以注入上市平台，以实现优化资产组合、提升产品收益的目标，打开了公募REITs发展的新空间。“对原始权益人来说，扩募有助于持续打通资本市场融资渠道，通过公募REITs持续盘活存量资产；对基金管理人来说，基金规模的提升，有利于基金管理人对运营管理成本的管控，形成优质的资产池，增强基金运作水平，提升综合竞争力；对市场来说，扩募机制是公募REITs市场建设的重要环节，通过扩募提升市场容量、扩充资产组合数量，也为投资人提供了更多选择。同时基金规模的增加及新投资者的引入有助于提升REITs基金的二级市场流动性。”

叶璟也持类似看法，认为扩募的落地有助于原始权益人盘活更多优质基础设施资产，进一步形成资本良性循环。“公募REITs作为一类金融产品，扩募是其规模扩张的主要途径，有利于提升REITs行业的整体规模，提高基金管理人的管理实施效率，优化REITs的整体投资组合。预计未来扩募的常态化将成为一个发展趋势，也将成为REITs市场扩容的新动力。”