近两年，内地公募REITs发展如火如荼，而香港市场的REITs也有声有色。近日，香港证券及期货事务监察委员会（香港证监会）行政总裁梁凤仪在出席活动时表示，香港证监会与香港特区政府希望推动REITs发展，建设全球领先的REITs市场。这不仅有助于增强香港作为全球融资中心的吸引力，促进香港全球领先资产管理中心建设，也有利于为投资者提供更丰富的选项，分享相对稳定的投资回报。

梁凤仪发声让香港REITs市场发展重回公众视线。市场预计，两地REITs互联互通和绿色建筑可能成为破局的关键。

合力推动香港REITs发展

5月16日，香港房托基金协会举办首个会员活动。协会三位荣誉创会会长：领展资产管理有限公司行政总裁及协会主席王国龙、越秀房托资产管理有限公司主席、执行董事及行政总裁林德良、顺丰房托资产管理有限公司执行董事及行政总裁翟迪强，以及协会会员和联席会员代表等与会。

梁凤仪介绍，香港REITs市场发展很快，总市值自2005年以来增长了8倍。设立于2008年的恒生房地产基金指数，截至2023年5月12日，累计增长600%，跑赢恒生指数200个百分点。香港的REITs产品投资于香港、内地、 欧洲、澳洲等地资产，涉及办公室、商场、混合用途的工业建筑、停车场和物流设施等众多领域。

香港REITs已形成相当的市场规模。山西证券的统计显示，截至2023年4月24日，日本市场上市REITs总市值为1040.23亿美元，新加坡的REITs总市值为636.58亿美元，中国香港REITs总市值为253.29亿美元，沪深两市公募REITs合计134.8亿美元；美国上市REITs总市值为11499.82亿美元。

就上市REITs总市值占股市总市值的比重来看，中国香港REITs市场还有很大的上升空间。数据显示，截至2023年4月24日，美国的REITs总市值占股市总市值的比例为2.04%，日本的比例为1.49%，新加坡8.13%，香港为0.38%。如果中国香港的REITs在股票市场总市值的占比提升到与日本相当的水平，这个发展空间也是非常可观的。

虽然总市值不敌新加坡和日本，但香港市场拥有众多亚洲知名的REITs产品，包括亚洲市值最大的REITs——领展REIT。来自港交所的数据显示，截至2023年5月19日，领展REIT的市值为1269.2亿港元，领先亚洲REITs市场。机构人士认为这证明了香港对REITs投资者和发行人的吸引力。而跨区基础设施建设融通后，将为中国香港REITs的资产类型提供更多可能性。

绿色建筑或为另一突破点

香港非常重视两地REITs投资的互联互通。稍早，香港金融发展局（FSDC）表示，实现内地香港REITs互联互通对两地市场有重要作用：内地市场的REITs快速发展显示出投资者的旺盛需求；香港REITs的资产类别较为丰富，可以满足投资者多样化的需求。机构人士认为绿色建筑有望成为香港REITs市场进一步发展的新动能。

2023年4月底，香港贸发局联合领展发布的一份研究报告显示，绿色建筑等概念或成为房地产行业发展的重要驱动力，在这方面香港可以向其它市场输出相关能力。

此份报告调研了300位来自澳洲、中国内地、日本、新加坡等地的绿色建筑、地产发展和设施管理投资经理，旨在了解《区域全面经济伙伴关系协定》(RCEP)贸易区内地产发展和物业管理界的发展现况，探讨香港业界在这些市场的竞争优势。

通过调研香港贸发局得出结论认为，香港是亚洲领先的绿色金融枢纽，致力设计和使用各种绿色金融产品，具备庞大的资金池及专业知识和经验，可建立各种证券产品，以满足地产业不同的融资需要。本地建材生产商在生产过程中善用废弃物，以减少隐含碳排放，在绿色建材及减少隐含碳排放具备竞争力。香港的检测及认证业发展成熟，可在绿色建筑产品和项目认证方面发挥重要作用，促进业内知识转移。而且，本港的绿色建筑环保评估工具是全球首创的绿色建筑标准之一。

报告显示，香港的绿色建筑能力能够在四个方面满足RCEP市场的需求。首先是气候风险评估及设计顾问服务，焦点市场包括澳洲、中国内地、 新加坡和韩国；其次是绿色金融，焦点市场为日本、中国内地和韩国； 第三是建筑及设施管理数字化，焦点市场包括澳洲、日本、中国内地、新加坡和韩国等。