二级市场震荡下，REITs大举增持来了！
方丽 陆慧婧 2023-07-16 16:53
在REITs产品二级市场震荡之下，不少REITs产品的原始权益人及其一致行动人、基金管理人出手增持。平安广州广河REIT日前也宣布，基金原始权益人之一致行动人增持，金额不超过8000万元！在业内人士看来，虽然原始权益人增持、基金管理人主动信息披露等行动对于维护市场稳定可以起到一定效果，但市场情绪扭转可能还需要价值凸显、增量资金入市和运营基本面大幅改善等因素发挥作用。平安基金公告，2023年7月14日收到平安广州广河REIT原始权益人广州交通投资集团有限公司的通知，该基金原始权益人之一致行动人广州交投私募基金管理有限公司拟通过二级市场买入或大宗交易方式增持本基金份额。公告还公布了具体增持计划，其增持主体为本基金原始权益人之一致行动人广州交投私募基金管理有限公司（以下简称“增持主体”）；在增持计划实施前（截至2023年7月15日），本基金原始权益人的全资控股子公司广州市高速公路有限公司持有本基金基金份额3.57亿份，持有份额比例为51.00%。广州市高速公路有限公司与增持主体为一致行动人。增持主体未持有本基金份额。此次增持基金份额，是基于对本基金及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，支持本基金持续、稳定、健康发展。自2023年7月15日起12个月内（含法律、法规及深圳证券交易所业务规则等有关规定不准增持的期间），将通过深圳证券交易所交易系统以二级市场买入或大宗交易方式进行增持，本次增持金额不超过8,000万元。公告还显示，增持主体承诺，本次增持基金份额在本次增持计划实施期间及增持计划实施期间届满后6个月内不会通过大宗、协议转让或竞价交易等方式进行减持。业内人士认为，原始权益人及其一致行动人大手笔增持，对市场传递了认可公募REITs长期投资价值的积极信号。实际上，近期多只REITs产品的原始权益人及其一致行动人、基金管理人也出手。6月份，就有中金宣布，中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金原始权益人及其关联方增持基金份额计划，增持份额不超过2500万份，占基金已发行总份额5%。还有中航基金、建信基金、华夏基金等都发布公告，或是基金管理人及其子公司、或是基金原始权益人宣布增持旗下REITs产品。2023年以来，公募REITs二级市场价格出现了明显回调，截至7月15日，REITs整体出现了10.39%的下跌，二级市场表现不乐观。一些原始权益人及其关联方发布增持计划，主要是为了提振市场信心。据一位业内人士分析，原始权益人、管理人的增持行为主要能够在一定程度上“修正”市场的非理性行为，改变投资者预期。在市场投资者处于消极及观望的状态下，增持体现了原始权益人及基金管理人对于目前产品被低估的内在价值的认可，也表明了在市场面临挑战时期，坚定投资人信心的正面态度，同时期望增持行为能带动市场价格回到理性区间。“当下我国REITs市场仍处在发展初期，任何市场的价值判断都需要经过长期反复的交易实践与验证，以及投资者自身的成长，才能形成合理有效的定价机制。”一位业内人士表示。不仅已经发行的REITs在积极行动，从目前来看，市场各方对公募REITs产品热情度很高，均在积极筹备，不少基金巨头纷纷“下场”。隧道股份公告，于2023年7月14日召开第十届董事会第十七次会议，审议通过了《公司关于开展钱江隧道基础设施公募REITs项目申报发行工作的议案》。其中底层资产基本情况经前期论证，公司拟选取钱江通道及接线工程钱江隧道作为本次基础设施公募REITs项目的标的资产。钱江隧道位于浙江省，是南连杭州、北接嘉兴海宁的特大越江高速公路隧道，全长4.45公里，是浙江省第一条采用盾构法施工的越江高速公路隧道。而从REITs产品的交易结构看，本次发行公募REITs拟通过非公开协议转让方式（最终转让方式以上海市国资委审批为准），将项目公司100%股权转让给上海东方证券资产管理有限公司（系本项目牵头机构，以下简称“东证资管”）为发行公募REITs设立的资产支持专项计划。此次公告也显示出东证资管在REITs业务的最新进展。而百联股份7月12日晚间公告，公司作为原始权益人，拟以项目公司持有的坐落于上海市杨浦区淞沪路8号的上海又一城购物中心项目作为基础设施项目申报发行公募REITs。该基金暂定名为华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金，由华安基金承做。而此前，九州通公告，将开展医药仓储物流基础设施公募REITs的申报发行工作，并且已取得一定的进展，有望成为国内医药行业首单公募REITs以及湖北省首单民营企业公募 REITs（发行以相关监管机构审批为准）。公告也显示，这一REITs已聘请汇添富基金作为拟发行医药仓储物流基础设施REITs的基金管理公司，已聘请中信证券作为项目财务顾问等，基本完成了项目申报的初稿。若这些项目落地，汇添富基金、华安基金、东证资管等行业头部公司将正式入局REITs市场。不少业内人士都积极看好中国公募REITs领域的发展。随着REITs进入常态化发行阶段，未来公募REITs将在服务实体经济方面继续发挥更加重要的作用。随着整体行情下跌，不少人士认为，REITs这类特征属性的稳健分红回报得以提升，长期配置的性价比得到强化。嘉实基金表示，目前REITs在我国尚属于新兴产品，投资者的结构仍以机构投资者为主，缺少增量资金入场，较为趋同的投资行为导致下行的效应被放大。在市场出现调整、市场流通规模有限的情况下，部分投资者止损易出现响应的二级价格反应。整体看，虽然原始权益人增持、基金管理人主动信息披露等行动有一定效果，但市场情绪扭转可能还需要价值凸显、增量资金入市和运营基本面大幅改善等发挥作用。嘉实基金指出，当前估值水平已趋于理性，部分项目配置价值进一步显现。需要密切关注业绩基本面的修复情况，如高速公路车流量、产业园、物流园出租、租金增长情况等，业绩不及预期品种更容易受冲击。不过也需要主要国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响，地缘政治因素等不确定性因素或也会影响市场风险偏好、政策实施或项目运营不及预期等。另一位业内人士也表示，积极看好中国公募REITs领域的发展，也对后期二级市场的表现保持乐观心态。首先，就内在价值而言，随着宏观经济复苏提升，不动产的出租率和出租价格、高速公路通行量等均会逐步回升，而在较低的PPI/CPI水平下，当前货币政策及较低的利息环境将能够得以保持一段时间。两相促进下，预计公募REITs估值水平会有一个比较好的提升。其次，监管部门会不断健全二级市场流动性支持制度安排，关于REITs的持有人结构、交易额、增量资金等结构性原因导致的市场非理性调整也会得以陆续解决。同时，也呼吁尽快推出REITs实时指数，并建议尽快将符合条件的REITs纳入当前主流股票指数成分股。最后，他呼吁进一步提高REITs发行速度，尽快增加供给量。如果由于持有人结构的原因导致单一证券交易量有限的情况下，增加证券供给有利于提升该板块整体的总成交额，从而机构资金能够通过分散投资的方式进出，减少对单一证券的价格冲击，提高交易型策略的可行性，进而陆续提升市场流动性。对比美国REITs市场的情况，整体市场换手率也不高，但由于规模大，成交额高，从而机构资金进出时并没有明显的流动性偏低的担忧，摩擦成本有限。
