截至10月25日，已上市的28只公募REITs产品悉数披露了三季报数据。整体看公募REITs底层资产项目经营表现稳健，有27只产品报告期内实现盈利，并有11只产品收入超过1亿元。

业内人士表示，随着保险、银行等相继入局发行端，以及底层资产类别的不断丰富，未来公募REITs市场将持续扩容，看好长期发展空间。

业绩表现稳健 27只实现盈利

截至目前，已上市的公募REITs产品达28只。涉及基础设施、交通基础设施、保障性租赁住房、仓储物流、能源基础设施、生态环保六大类底层资产。

整体来看，这28只公募REITs产品三季度业绩表现稳健，有27只产品报告期内实现盈利，并有11只产品收入超过1亿元。

具体来看，收入方面，有11只产品收入超过1亿元。其中，鹏华深圳能源REIT本期收入最高，达6.54亿元。平安广州广河REIT、国金中国铁建REIT、中金安徽交控REIT、浙商沪杭甬REIT期内收入也均超2亿元。

盈利方面，期内除除华安张江产业园REIT外，剩余27只产品均实现盈利，并有15只产品净利润超千万元。其中，鹏华深圳能源REIT净利润最高，达1.37亿元，平安广州广河REIT、中航京能光伏REIT分别以8009.54万元、5291.73万元的净利润排在二、三位。

年内分红总额超45亿

根据相关规定，公募REITs产品在符合分配条件的情况下每年应至少分红一次。而在稳健业绩支撑下，年内多只公募REITs产品正持续分红。

如中金安徽交控REIT在三季报中披露，期内可供分配金额达1.90亿元，前三季度累计可供分配金额为5.96亿元。另据该产品于同日披露的年内第三次分红公告，此次可分配金额1.75亿元，每10份基金份额分配1.75元。

平安广州广河REIT三季报显示，期内可供分配金额达1.7亿元，前三季度累计可供分配金额为4.25亿元。

拉长时间看，Wind数据显示，截至10月25日，年内共有25只产品实施分红，14只产品分红次数达2次或以上，累计分红总额达45.58亿元。

其中，中金安徽交控REIT、平安广州广河REIT、鹏华深圳能源REIT分别以9.14亿元、5.16亿元、4.36亿元的分红总额位列前三。国金中国铁建REIT、浙商沪杭甬REIT、中金普洛斯REIT等多只产品年内分红也均超2亿元。

持续扩容 看好长期发展空间

截至目前，公募REITs年内发行规模已破千亿元，尽管二级市场表现震荡，但多位业内人士认为，随着保险、银行等相继入局发行端，以及底层资产类别的不断丰富，公募REITs市场将持续扩容，看好长期发展空间。

上海瑞思不动产金融研究院院长朱元伟表示，REITs市场从年初到现在经历了持续的下跌，这里面有前期被投资人非理性热炒的原因，有投资人结构不合理容易同质化涨跌的原因，也有宏观经济形势的原因。不过，从7月以来，在监管部门的积极介入下，市场已经趋于稳定，情绪逐渐有回升。从长期来看，这只是对前期过度上涨的回调，和中国经济一样，长期向好的基本面并没有发生改变。

“客观来看，目前的股价受前期综合因素影响，存在超跌，有些甚至明显低于其合理估值，所提供的分红收益率与其他产品相比更具吸引力，所以有些资金方已经在逢低建仓。对秉持价值投资而且可以有较长投资期限的投资人来说，REITs的投资价值已经逐渐凸显。”朱元伟表示，随着纳入行业和资产类别的持续扩容，预计到明年年中，REITs市场的规模有望达到目前的两倍左右。此外，随着市场规模和深度的扩大，更多增量资金会进入，进而推动整个市场流动性的增强，市场有望进入一个新的发展阶段。

中信证券研报指出，一方面，市场扩容增类步伐加速，多个项目已进入交易所审批阶段，同时消费基础设施REITs也渐行渐近。另一方面，公募REITs底层资产基本面的实际改善情况料将成为市场交易的增量信息。因此，持续回调下多数个券的性价比有所凸显，建议投资者积极关注底层资产经营稳健的标的，同时兼顾一级市场的布局机会。

中金公司认为，由于近期市场估值水平趋于温和稳定，且监管对于项目审核与推荐的速度有所加快，四季度有望迎来REITs市场的新一轮扩容。

中金公司还表示，中国市场的实体资产开发主体在过去二十年间没有太发展资产交易市场，和开发+持有模型的贯穿有关，但随着负债空间、运营管理能力、收益率水平等各个方面的约束条件逐渐开始显现，相信中国实体资产内在盘活的潜在需求和势能是可观的。因此，对中国REITs的长期规模空间坚定看好。