有望打开万亿级发展空间的公募REITs正渐行渐近。
经过近期的发改委答辩，为了冲刺公募REITs的落地，已经完成答辩的机构正在积极准备补充材料，未参加答辩的机构也在紧锣密鼓寻找项目，等待未来的答辩机会。
业内人士同时反馈，在前期的准备中，优质项目的承揽工作是重中之重环节，考验各家机构的专业服务能力、资产运营能力、销售定价能力、市场排名及市场影响力。
作为公募REITs的网下询价主体，机构投资者也密切关注这一创新品种的进展，公募REITs未来如何估值、上市后的流动性等方面均备受机构投资者关注。
积极准备补充材料 基金公司继续备战公募REITs
尽管部分基金公司已经经过了近期的发改委答辩工作，但备战公募REITs的脚步仍不停歇。
一位基金公司人士透露，近期，国家发改委已要求首轮上报的公募REITs项目的基金公司，根据新的上报材料指引进行整理，并通过省发改委向国家发改委提交终稿，后续将筛选符合条件的项目将项目清单和终稿材料提交给证监会和交易所。
也有业内人士表示，已经完成公募REITs答辩的机构正在积极准备证监会、交易所的申报材料，有的已经提交初稿做预审核；未参加答辩的机构尚在等待答辩机会。基金公司根据发改委在答辩过程中关心的问题回来做了总结，根据目前发改委的审核标准去寻找新的标的资产，为第二批项目试点做准备。
谈及行业内在公募REITs上的进展时，国投瑞银不动产投资中心总经理刘先鸣表示，在公募REITs的项目端上，发改委对首批入围项目进行了点评和反馈，本着审慎的态度提出了一些关键问题，并要求基金公司提交补充答辩意见。通过发改委评审后，这些项目还将进入证监会和交易所系统的审核环节。而在规则层面，此前，交易所相关人士也曾公开表示，REITs相关规则的准备工作已经大体完成，正在履行相关审批程序，会尽快出台。
他称，目前，基金公司都在翘首以盼首批项目的落地。“对于已经有项目参与第一轮答辩的公司，任务重、时间紧、压力大，要卡着时间表完成千头万绪的开拓性工作，难度非常大。对于尚未入围首批项目的基金公司，大家也都在积极储备项目、培育适当的专业团队，以及根据公募REITs相关规则要求搭建相应的内控制度和流程体系。总体而言，公募REITs对基金管理人的挑战非常大，需要做好长期努力的准备。”
中金基金则表示，近期重点准备工作包括准备和完善发改委、证监会和交易所要求的申报材料，各管理人与原始权益人、运营管理机构继续打磨运营管理安排。此外，据了解，各基金公司和证券公司继续与各类型市场参与方，尤其是监管、学界和投资界等，就产品属性、结构、治理机制等继续进行交流探讨，以期为持续完善产品设计、顺利推动产品发行继续打好基础。
机构投资者翘首以盼首批项目“落地”
根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）中的相关要求，基础设施基金份额认购价格应当通过向网下投资者询价的方式确定，网下投资者为证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、合格境外投资者、符合规定的私募基金管理人、银行理财子公司、社保基金、基础设施投资机构、政府专项基金、产业投资基金等专业机构投资者。扣除向战略投资者配售部分后，基础设施基金份额网下发售比例不得低于本次公开发售数量的80%。
作为公募REITs的重要参与主体，机构投资者也均在翘首以盼首批项目“落地”。
据中金公司透露，从现阶段与投资机构的沟通来看，公募REITs作为资本市场的创新投资品种，受到市场广泛关注，包括社保、养老、银行、保险等长期险配置型机构都在研究储备。“目前，投资者主要关注点集中在：一是公募REITs产品股债性质，以及特许经营权类和不动产类的产品分类情况；二是产品上市及后续交易机制，重点关注市场交易活跃度和二级市场流动机制；三是底层资产类别、收益率、发行规模等产品要素；四是与上市公司股票等既有金融投资品的差异化比较。”
鹏华基金也表示，最近连续发生的信用债违约事件，让投资人也对信用产品产生新的认识，投资人也在寻找其他投资品种进行风险分散，因此，也都开始关注治理结构清晰，依托明确底层资产的公募REITs产品。
“公募RIETs是崭新的投资品种，机构投资者对于公募RIETs产品的收益率、流动性、估值水平等较为关注，除此之外，机构投资者还会关注底层基础资产的质量、原始权益人实力、区域发展情况、行业发展趋势、扩募的可能性、以及关联交易比重、现金流的公允性、运营管理机构和公募基金管理人的资产管理能力等等。”刘先鸣分析。他同时称，机构投资者也较为关注自身在投资公募RIETs时所需要遵循的监管政策、合规要求、以及内部的投资审批流程等。“公募RIETs作为一个新工具，在机构投资者内部走完制度建设也需要一定的时间。”
优质项目争夺激烈
因公募REITs巨大的市场空间，参与其中的基金公司热情度都非常高，然而在市场上优质项目并不多，因此在这一方面竞争尤为激烈。
据一位基金公司相关业务人士表示，目前公募REITs底层资产上，优质基础设施项目仍较稀缺。目前国内优质的基础设施建设项目大多控制在地方政府和大型国企手中，而此类企业手中的现金流较为充沛，且可将基建项目通过银行贷款获得资金，所以很少有动力将此类项目通过REITs进行证券化。此次公募REITs可能会优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理等基础设施项目。而这些项目普遍存在投资回收期长、持有期收益低等问题，是基建项目中难啃的“硬骨头”，因此寻找优质基础资产项目的难度不小。
“如传统投行项目一样，优质项目历来是稀缺资源，因此对优质项目的承揽竞争在任何行业都存在。”博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨也表示，就REITs来说，各家竞争点主要在专业服务能力、资产运营能力、销售定价能力、市场排名及市场影响力方面。未来在市场存量达到一定程度之后，REITs项目的竞争会过渡到各公募基金运营能力的竞争上。
鹏华基金表示，各家公募竞争点集中在产品设计，项目管理运营经验及销售定价能力，公募基金需对REITs产品具备深刻理解能力，在平衡投资人和原始权益人基础上设计合理的产品结构和治理机制，同时信息披露也不同于以往组合产品，需要做好更多准备。
刘先鸣更是直言，在初期试点阶段，能够发行公募REITs的基础设施项目质量标准非常高，优质资产一直是稀缺的，公募基金和券商会出现争抢优质基础资产的情况，这可能是大家认为“竞争激烈”的原因。他认为，公募REITs尚处于试点阶段，各家机构都在学习过程中，目前阶段在项目和人才方面的竞争是最明显的。
“目前公募REITs的竞争主要还是围绕优质资源储备、市场研究及销售、以及专业背景的人才引进等方面。” 中金基金尤其提及项目储备方面，公募REITs作为一个创新产品，规则尚未完全明确。市场机构仍在重点支持区域内挖掘优质资产，但在这一阶段能够准确的理解监管政策内涵以及把握产品发展的规律尤为重要，积极储备市场需要的项目，设计好产品，才能把公募REITs市场做大做活。
多维度提升REITs竞争力
作为一类新的基金产品品类，公募REITs诞生具有重要大意义，提升产品竞争力也是各大基金公司重点。
上述业内人士认为，公募REITs是一个历史的里程碑，为更好地提升产品竞争力，有两个问题需要注意。第一，如何平衡基础设施资产的民生利益与产品收益率的问题。此次基础设施公募REITs的相关规则将新基建纳入范围，同时允许将多类型资产打包一起操作，可以从这两方面想办法。此外REITs产品的特点就在于中等风险中等收益，有持续稳定的分红收益比博取有波动性的高收益更重要。
“另一个是如何设置合理的考核与激励，最大化激发运营团队的积极性，提高基础设施项目盈利水平。”上述人士表示，运营团队考核标准需要根据底层资产特性，境外经验通常以历史公司自由现金流（FCF）为基准，若每年达到基准水平，运营管理收入与历史保持一致。若超过基准水平部分，可分阶梯设置不同等级激励机制。这有利于提高基础设施的运作质量和管理水平，也有利于提高收益和资产增值，今后实践中可以考虑。
创金合信基金reits基金管理部提出三个方面来提升竞争力，一是在运营管理层面，基金管理人要以股权经营的思维投资运营基础设施项目公司，由于基础设施项目类别较多，不同类型的项目公司在投资运营过程中，涉及的专业类别完全不同，通过寻找专业的人才，搭建体系化的人才梯队，基金管理人要尽快培养自己股权投资运营管理的能力。
第二、在在专业化程度层面，在未来基础设施项目的筛选上，尽量选择同类型的项目作为公司的发展方向；由于同类型的项目在运营管理上有着相似性和可复制性，有利于提高所管理项目公司的规模效应，有效提升公司在该类型项目的专业化程度。
第三、在投资者利益的保护层面，由于公募REITs的产品期限通常较长，在产品存续期内可能会发生各种突发事件，而基金管理人受基金份额持有人的委托，对公募REITs产品进行管理，这就考验基金管理人在产品设计时，是否充分考虑了各种情况的应对预案以及解决措施，以及在这些情况下如何保护投资者的利益。只有建立了良好的利益保护机制，基金管理人才能与投资者长期保持良性的互动，共同推动REITs产品市场的发展。
中金基金表示，首先要深刻意识到公募“真REITs”的战略价值，公募REITs不是融资也不是资产的一次性出售，而是一个成熟资产的上市平台，兼具目前宏观经济背景下的战略价值与商业价值。需要包括原始权益人、监管机构、基金公司和证券公司、投资者都建立更广泛的理解与共识，共同厘清规则、归位尽责，将公募REITs的价值落实到位。此外，还需要立足当下谋划长远，虽然目前在试点阶段，但同时要考虑到产品存续期长、管理要求高，要做到精细打磨运营管理条款，也要提高市场对基础设施公募REITs产品本身和所涉及行业的投资者教育。
“万亿级”市场即将开启
公募REITs是一个万亿级市场，这个市场正在被打开。
“根据发改委投资所体制政策研究室吴亚平主任在今年5月的报告测算，现在我国的存量基础设施资产大概380万亿人民币，其中大约30%-40%属于有经营性收入的基础设施资产。如果按中间值35%计算，经营性收入的存量资产大概为120万亿人民币。如果其中有5%可以转化为REITs的话，那么可以做到2.5到3万亿人民币的市场规模。”创金合信基金REITs基金管理部负责人介绍，目前公募REITs的底层资产上，优质的基础设施项目肯定是充足的。
博时基金也测算表示，过去十年间交通运输、仓储邮政、水电气热、公共设施管理、信息传输、信息技术服务等基础设施行业的固定投资完成额合计超过100万亿元，约占全国固定资产投资总额的1/4。若按照4%的增长速度进行保守测算，不考虑通货膨胀，未来十年的新增基础设施固定资产投资额将达到约180万亿元。目前，地方政府基础设施资产存量也已经超过100万亿元，保守估算，若按照百分之一的证券化率粗略估计，基础设施REITs市场规模接近万亿元；若积极估算，市场规模大约6万亿元。因此，我国基础设施REITs市场发展潜力巨大，其中不乏大量的优质项目。
“基础设施REITs的推出一方面能够满足基础设施原始权益人的融资需求，盘活资产、加快周转；另一方面能够有效改善企业的资产负债表，降低杠杆、增强后续融资能力。因而越来越多的企业愿意考虑发行基础设施REITs。”博时基金表示。
可以说，公募REITs的设计图纸已经绘好，全市场都在等待依据这个图纸落地的第一批REITs产品，实现多方共赢。
