受房企融资“三道红线”监管新规以及债市违约增加影响，2021年一季度以来，房企融资环境愈发收紧，整体发债规模大幅下滑。

根据贝壳研究院统计，2021年一季度房企境内外债券融资累计约3040亿元，同比下降23%，为2018年以来首季度的最低发行规模。其中境外债发债规模大幅下滑，较去年同期下降43.5%。

据克尔瑞不完全统计2021年初至3月22日的房企融资数据，约三分之二的房企融资规模有所减少，同比降幅超过50%的房企比例达到了39%。 

一季度房企境内外融资规模双降

今年一季度房企发债总体呈现“V”字走势，1月份出现发债小高峰，随后2月份出现低点，3月份发行规模反弹。

据贝壳研究院数据，2021年一季度境内外债券融资到期债务规模约3735亿元，同比增加134%。在到期还债压力下，今年1月份房企“借新还旧”融资压力大增，但受“三道红线”约束，今年1月房企发债意愿减弱，境内外债券融资累计约1630亿元人民币，同比下降5.3%。

2月份受春节假期以及美元债利率上行等外部因素影响，房企发债出现新低点，2月份房企发债大幅减少至480亿元，环比减少69.8%，同比减少28.6%。进入3月份，房企融资规模调头向上，发债规模为930亿元人民币，环比增长近94%。

总体而言，今年一季度房企境内外债券融资累计约3040亿元，同比下降23%。在融资新规约束之下，2020年四季度至今，房企已连续两个季度新发债规模低于到期债务规模。新增发债规模不及到期债务规模已渐成常态。

房企经过前几年的融资扩张，今年迎来偿债高峰。据贝壳研究院统计数据显示，2021年到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将达12448亿元，同比增长36%，房企偿债压力进一步攀升。预计2021年二季度房企偿债规模约为3279亿元，相比一季度偿债规模3735亿元，略有下降，但偿债规模仍属高位。

约三分之二房企融资规模减少

从房企的表现来看，据克而瑞不完全统计2021年初至3月22日的房企融资数据，约三分之二的房企融资规模有所减少，同比降幅超过50%的房企比例达到39%。

不同梯队的房企表现也各不相同。

虽然四个规模梯队的房企融资量均呈现同比下降，但其中TOP31-50的房企下降幅度最大，同比减少62.06%。其次是TOP10的房企，降幅为57.71%。排名在第11-30位的房企融资规模降幅最小，为7.53%，主要原因在于该梯队的房企对规模增长的诉求较大。

2021年1月1日-3月22日各梯队房企融资规模变化（单位：亿元）

（数据来源：企业公告，克而瑞整理）

在一季度债市整体下行的情况下，房企境内外融资出现分化，出现境内发债融资占比上升、海外占比下降的趋势。据贝壳研究院数据，2021年一季度境内房企债券融资规模占比64%，较2020年同期上升14个百分点。这是房企境内发债规模占比近5年来首次超过境外发行规模，并有进一步扩大的趋势。一季度受美元债剧烈波动影响，致境外发债规模大幅下降，较去年同期下降43.5%。

此外，随着传统融资方式收紧，ABS融资成为房企融资新渠道。2021年3月，房地产ABS产品总发行规模339.5亿，同比增长33%。

房企海内外融资成本分化

从债券融资成本来看，一季度房企境外发债成本分化愈发严重。房企境外发债利率下降，境内利率则呈上升趋势。

根据贝壳研究院统计，境内方面，一季度利率中位数4.40%，环比上一季度上升16个基点，较2020年一季度上升48个基点。境外方面，一季度境外债券融资票面利率中位数为6.00%，较上一季度下降75个基点。

今年1月份，部分房企发行了较大规模的低利率境外债，拉低了境外债利率中位数。例如，碧桂园发行的一笔12亿美元票据，利率低至2.7%；世茂集团发行的一笔8.72亿美元票据，利率仅为3.45%；而新城发展、旭辉控股发行的海外债，利率也未超5%。这些带来的是境外债融资成本结构性下降。

2-3月份，房企在境外发行多笔高利率美元债引发关注。中指研究院的监测数据显示，富力地产、阳光集团3月份的发债成本高达11.6%和12%。中指研究院统计数据显示，今年3月份房地产企业融资成本明显上升，其中房地产行业信用债融资成本为4.45%，同比上升0.32个百分点；境外债融资成本为8.19%，同比上升1.56个百分点。

贝壳研究院认为，未来在防风险的背景下，预计房企债券融资难度将不断升级，2021年在扩大适用融资新规的影响下，更多房企主动“降负”，全年融资规模将保持低位。中小型房企或将率先感受到债市压力。截至2021年4月2日，在已发行债券的近70家房企中，近五成房企成功降档，其中16%房企连降两档，当期“绿档”阵营已倍增。

不过，房企整体呈现“降档”趋势，也利于房企进一步融资，预计年报季后房企融资需求会上扬。总体而言，在房地产降杠杆和限制金融机构资金流入房地产行业的背景下，未来各大房企的融资环境大概率将持续紧缩。