批了！批了！

进展迅猛！公募REITs业务正以很快速度推进。就在5月17日晚间，证监会、沪深两市交易所宣布，首批9只公募REITs产品正式获批。

具体来看，此次上交所获批5单项目分别为华安张江光大园、浙商证券沪杭甬杭徽高速、富国首创水务、东吴苏州工业园区产业园和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。

而深交所首批4单项目分别为中航首钢生物质、博时招商蛇口产业园、平安广州交投广河高速公路和红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金，预计募集规模合计近140亿元。

从首批公募REITS产品看，项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流、垃圾处理及生物质发电、污水处理等主流基础设施类型，覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域，具有良好的示范效应。

可以说，公募REITs产品即将正式出炉！业内人士预计，这类产品可能最快于本周就发布相关文件，开启发行大幕！有兴趣的投资者可以提前看看已经披露出来的招募说明书、基金合同、基金托管协议、基金法律意见书。

首批公募REITs正式获批

自2020年4月30日，国家发改委联合中国证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》之后，国内公募REITs序幕正式拉开。

这一块万亿级“蓝海”业务让基金行业沸腾起来，持续积极布局。而在今年4月21日4只REITs产品重磅上报之后，4月28日有迎来6只新REITs产品上报。而就在上周五9只产品获的交易所批复，而在5月17日，这9只产品正式获的证监会注册批复。

这就意味着，公募REITs产品进程又跨越了一个重要的里程碑，这类产品可以正式发行！

具体来看，上交所获批的5单项目分别为华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金、浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金、富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。

而上交所首批项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流和污水处理四大主流基础设施类型，覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域，优先支持基础设施补短板行业及高科技、特色产业园区等，聚焦优质资产，创新规范并举，具有良好的示范效应。

深交所首批4单基础设施公募REITs项目分别为中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金和红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金，预计募集规模合计近140亿元。

深交所首批基础设施项目均位于京津冀和粤港澳两大一体化发展重点区域，项目类型包括垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流等主流基础设施领域，原始权益人回收资金投向强增量补短板领域，是资本市场积极服务国家战略和实体经济发展的重要举措。

公募REITs搭建了各类投资者参与大规模基础设施项目资产交易的桥梁。同时，公募REITs作为一种资产组合分散化管理的有效工具，和其他资产类别的相关性较低，投资公募REITs有助于降低由股票和债权构成的资产组合风险并提高其分红率水平。此外，由于公募REITs具有强制分红要求，并受益于稳定的派息水平以及资产成熟运营，可有效对冲周期性波动风险。

博时基金表示，公司对中国公募REITs市场的未来充满信心。一方面，中国本身是基建强国，经过多年的发展，我国在基础设施领域已经储备了相当可观的体量，且一些基础设施资产的收益稳定性非常高，非常适合做成公募REITs项目；另一方面，就加快项目资金周转的角度，基础设施投资是往往非常消耗企业的资本金，比如修建一条铁路或高速公路，投资回收的期限往往比较长，负责基础设施建设和运营的企业需承担较大的资金压力。而公募REITs可以部分解决这类企业资产周转率低、资金占用时间长的困境，加快企业资金流转，有利于国家基础设施项目建设的发展。

平安基金REITs有关负责人表示，公募REITs具有权益型融资工具属性，在盘活存量资产的同时，可以有效帮助企业降低负债率。站在投资人角度，高速公路公募REITs是一款整体风险相对可控、分红较为稳定的理财产品，不仅适合机构投资人，对普通投资者也具有较大吸引力。

或即将“闪电”发行

正如业内所预期，拿到批文之后，首批公募RIETs产品将在第一时间启动发行工作，基金发行市场很快迎来这一创新产品。

一位业内人士透露，公募RIETs产品的相关发售材料有望在5月18日提交到交易所，5月19日或对外公告。

深交所表示，接下来，深交所将根据相关流程要求，匹配基础设施公募REITs产品特征，细化询价发行程序，基金管理人通过REITs专属网下发行电子平台向网下投资者询价，确定基础设施基金份额的认购价格，战略投资者、网下投资者和公众投资者以询价确定的价格参与认购，确保基金发售环节平稳有序。

上交所也在产品获批后第一时间对公募RIETs发行做出表态：目前上交所首批5只基础设施公募REITs项目的发行上市各项准备工作已基本就绪。下一步，上交所将在中国证监会的指导下，加快试点落地步伐，全力以赴抓落实，戮力同心谋发展，全面做好首批项目的发行上市、安全运行等工作，保障首批项目顺利落地。

一位基金公司人士此前表示，各大首批产品参与机构都在积极备战发行，尤其因为这类产品发行较普通公募产品区别较大，有战略投资者、网下投资者和公众投资者等。目前跟交易所、中登及代销机构进行测试，比如战投缴款、网下投资者询价、定价、缴款、配售；和公众投资者的认购、配售等环节。

“目前也在逐渐明确战略投资者名单，以及投资者具体情况等。”上述人士表示，目前跟银行理财子公司、大型城商行资管、保险、券商自营和资管等机构已经进行沟通，而从目前反馈看，不少中小银行资管、保险资管、券商自营和资管、私募基金等投资人表达强烈的参与意愿。此外，还积极跟场外代销机构沟通，做好宣传和发行准备工作。

还有业内人士表示，首批公募REITs目前的预热阶段基本上不愁卖，很多客户上门咨询，尤其以保险公司最为积极。“现在资本市场上缺优质资产，购买非标资产也受到监管指标限制，首批公募REITs在标准化资产里无论是收益率还是资产的安全性上都比较受市场认可。”

而一家中型基金公司相关人士也表示，目前从他了解情况发现，机构对首批REITs产品积极性较高，尤其是商业银行、保险公司等机构。“目前机构主要还是关心REITs产品的收益率、如何估值、上市流动性、相关税策等情况。”

更是有资管机构在5月初就已成立并备案了基础设施集合资产管理计划，等待公募REITs发行的“发令枪”响，第一时间参与认购，银行理财子公司则是这类资管计划的主要机构客户。

公募REITS业务既是机遇也是挑战

一则数据显示，自1960年REITs在美国出现以来，在过去几十年中迅猛发展，在海外发达经济体中，REITs已在各自的整体资本市场中占有重要地位。作为REITs的发源地美国，截至2019年末公募REITs市场规模约1.3万亿美元，约占GDP规模的6.5%，按照该比例推算，中国公募RETIs市场可达6万亿人民币。

谈及公募REITs业务的前景，博时基金充满信心，“中国是基建强国，在基础设施领域储备了相当可观的体量。而且，一些基础设施资产的收益稳定性高，非常适合做公募REITs。”

德邦基金指出，公募REITs是一个历史性的里程碑，将成为中国资本市场重要的组成部分，对于公募基金行业乃至整个资本市场都是很大的发展机遇。

市场普遍认为，发展公募REITS业务对公募基金而言既是机遇也是挑战。在博时基金看来，公募REITs是全新的业务模式，需建立全新的业务体系和流程，招募专业人才，原有的投资决策体系和投资研究型人才不适用于公募REITS。不同于传统公募基金，基金经理按照市场价格买卖证券，REITS的基金经理对于持有并运营基础设施的公司具有实际控制和管理的权利，因此需要对其进行严格监管：除了直接的财务管控，在战略层面，经营层面都需要进行紧密的管控。站在基金公司角度看，公募REITs的风险管理涉入新领域。基金管理人需要将公募REITS的风险把控在事前定好规则，将存续期的执行情况纳入评估体系。公募REITs还要求基金公司提高财务核算人员的专业水平，不同于传统的基金会计，公募层面需合并报表。

新华基金也谈到，目前公募RIETs仍面临三大挑战：一是对REITs产品在资产出表问题依旧存在争议。由于底层基础设施项目依赖原始权益人的运营管理，且监管要求项目股权出售后原始权益人至少回购20%，资产的出表变得难以实现。但根据已受理项目，资产即便不出表，基金管理人仍应履行主动管理职责，有效运用各类手段管理基础设施项目。

二是REITs基础资产的合规性问题。基础设施资产从项目建设到运营都需要大量的审批、审核流程，由于种种原因，某些资产会缺失相关的手续文件，需要有关部门给予合理解释或者认可，在这一点上，各个地方的要求及执行力度均有所不同，需要基金管理人审慎把握。

三是REITs业务的开展属于典型的“资管业务投行化”或者“投行业务资管化”，和以前的ABS业务有点类似，用的是资管牌照，也有存续期的管理，但是在项目获取、产品销售方面又比较类似投行业务，因此，公募REITs的业务是结合了投行业务和资产业务，但是专业性更高，后续运营难度更大，对公募基金作为另类资产的管理人和运营机构，提出了更高的人才需求。