2020年4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着中国版基础设施公募REITs正式启动。基础设施公募REITs试点的推出，是市场发展的必然选择，具有重要意义。

REITs试点前期探索过程

REITs起源于上世纪60年代，是全球金融市场中与股票、债券并列的大类配置资产。目前，包括美国、日本、新加坡、香港等超过40个国家或地区已制定REITs相关法规，全球上市REITs总市值已超过2万亿美元，其中，美国REITs市值超过1.2万亿美元，包括日本、新加坡、香港等在内的亚洲市场REITs市值已近3000亿美元。

公募REITs的推出，需要结合各国法律体系和实际情况，探索适合自己的路径。近十余年来，国内在不断尝试和实践REITs产品的基础上，持续研究和探讨推出公募REITs。

以深交所为例，作为国内最早引入REITs产品的交易所，深交所自2003年即着手研究，2006年以来积极参加证监会有关REITs产品的制度设计与项目论证工作，与相关市场主体共同探索产品创新，为REITs产品推出做了充分准备。2014年开始，深交所相继推出国内首单依托资产证券化业务的私募REITs“中信启航”、首单以公募基金为载体的REITs“鹏华前海万科REITs”、首单物流仓储私募REITs“中信华夏苏宁云享”等创新项目。

截至目前，深交所市场已累计发行50单私募REITs产品、发行规模为1,055.5亿元。经过多年的探索，深交所在私募REITs领域积累了丰富的产品创新、评审和持续监管经验，已形成境内规模最大、不动产类型覆盖全、市场引领效应强和多元化投资者聚集的REITs市场。

同时，为开展基础设施公募REITs试点和推动，国内市场前期做了大量实践工作。

一是发行载体探索实践。2014年，“中信启航”私募REITs率先采用资产支持证券为载体、私募方式发行，拉开境内交易所场内REITs的序幕。截至目前，交易所场内私募REITs发行规模突破千亿，成为境内REITs的重要实践平台。2015年推出的“鹏华前海万科REITs”率先采用封闭式基金为载体，为公募REITs试点积累了有益经验。

二是不动产类型不断丰富。目前，私募REITs市场已发行产品中，基础资产类型涵盖物流仓储、租赁住房、工业厂房、高速公路等多种类型。其中，2016年推出的“中信华夏苏宁云享”私募REITs是国内物流仓储基础设施REITs的首单尝试，标志着基础设施私募REITs正式启动，随后，“东久智能制造产业园”工业地产私募REITs、“四川高速隆纳高速”高速公路基础设施私募REITs等多类基础设施REITs不断出现。

三是产品交易结构持续创新。私募REITs和公募REITs在股债属性、期限设计、增信机制等方面存在差异，交易所私募REITs不断通过交易结构创新来逐步适应公募REITs的权益属性。比如，市场推出的“不依赖主体信用”私募REITs、储架发行机制、可扩募产品等，均为公募REITs试点积累了丰富的经验。

四是专业参与主体逐步培育。私募REITs实践中，已出现第三方专业机构，在REITs产品中担任特殊资产服务商、专业夹层投资人等角色，在物流仓储等REITs产品中负责专业运营、资产收购或处置等工作，从而提升REITs资产的运营管理水平，完善投资者保护机制，培育不动产交易市场。

开展公募REITs试点意义重大

开展公募REITs试点，对于促进基础设施高质量发展、丰富资本市场投融资工具、提升资本市场服务实体经济能力等具有重要意义。

第一，REITs有利于服务国家战略，提升金融服务实体经济能力，积极响应构建国内大循环主题、国内国际双循环相互促进的重大发展目标。近年来，国家先后推出京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南自贸区、长江三角洲、深圳中国特色社会主义先行示范区等区域发展重大战略，要求提升直接融资比例、推进金融供给侧改革。REITs作为永续、权益型金融产品，可盘活存量资产，有效降低企业杠杆率，是实现基础设施投融资机制创新的重要工具。

第二，REITs有利于提升基础设施运营水平，完善投融资机制。REITs通过公开募集资金，实现基础设施资产的“上市”，引入公众监督，从而强化基础设施项目的运营水平。通过资本市场的监管和信息披露等要求，可进一步提高项目管理水平，有利于基础设施项目的全生命周期管理和营运。

第三，REITs作为股票、债券和基金等传统金融工具之外的另一类创新型金融产品，有利于丰富资本市场投融资工具。REITs收益稳定，具有中等风险、中等收益的特征，从而较好地满足保险资金、养老金、社保基金、银行理财等机构投资者的投资需求。REITs产品流动性好，公募发行认购门槛低，由专业机构管理，可引导部分民间资金配置于优质、现金流稳定的不动产资产。

第四，公募REITs的发行能够实现多方互利共赢，增强市场各参与主体的活力。对于原始权益人来说，公募REITs可以有效优化企业资本结构、缓解资金压力；对于投资者来说，公募REITs提供了新的投资渠道，享受基础设施稳定的运营收入带来的投资收益；对于政府机构来说，公募REITs将基础设施资产或权益让渡给社会资本，从而收回资金用于滚动建设，可提供增量投资的资金来源，改善地方政府负债水平，从而对稳增长、防风险和促改革具有重要积极意义。

深交所首批4单项目获批 募集资金近140亿

据了解，自公募REITs试点工作启动以来，深交所按照中国证监会统一部署，在国家发展改革委等有关部委指导和支持下，稳步推进各项工作。

一是夯实制度基础。发布业务办法、审核关注事项指引、发售业务指引等“1+2”规则体系，制定发售上市业务办理指南等，规范业务全流程重要节点和关键环节。

二是强化技术保障。完成上市、交易等技术改造，上线公募REITs审核业务系统、信息公开网站和网下发售系统，开展多轮系统测试，实现审核全流程电子化、业务信息公开透明。

三是做好市场服务。组织实务讨论会，举办大湾区基础设施公募REITs发展论坛，发布“公募REITs一点通”等系列投教产品，持续做好规则宣传解读。

四是加大项目储备力度。加强与各级各地主管部门、市场买卖双方和中介服务机构对接，在物流仓储、交通、产业园区、污水垃圾处理、数据中心、能源发电等领域储备一批优质项目。五是加强审核质量把关。坚持“开明、透明、廉明、严明”的工作理念，坚持以信息披露为核心，完善审核质量控制机制，提升项目审核质效，重点关注参与机构、项目质量和交易结构合规性，资产评估、现金流预测和基金运作管理安排合理性，以及信息披露和风险揭示全面性等，于5月14日审核通过首批4单基础设施公募REITs项目。

2021年4月21日，“中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金”、“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金”两个基础设施公募REITs项目申请材料已通过深交所基础设施公募REITs审核业务系统正式申报。上述项目也于同日向中国证监会申报。4月23日，深交所通过公募REITs审核业务系统，正式发出上述两个项目申请的受理通知，基金招募说明书等相关文件已在深交所公募REITs信息平台网站披露。上述项目也于同日获中国证监会受理。

4月28日，“平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金”、“红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”两个基础设施公募REITs项目完成申报。上述项目也于同日向中国证监会申报。5月6日，深交所正式发出上述两个项目申请的受理通知，上述项目也于同日获中国证监会受理。

5月14日，深市首批4单基础设施公募REITs项目已获审议会议通过。

5月17日，中国证监会正式准予深交所4单基础设施公募REITs注册，标志着市场首批基础设施公募REITs产品试点工作又迈出重要一步，并将进入基金公开发售阶段。

据测算，深交所首批4单基础设施公募REITs项目预计募集规模合计近140亿元。基础设施项目分布在北京、广州及深圳，均位于京津冀和粤港澳两大一体化发展重点区域，项目类型包括垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流四大类主流资产类型，原始权益人回收资金投向强增量补短板领域，是资本市场积极服务国家战略和实体经济发展的重要举措。

基础设施公募REITs未来展望

从成熟市场经验看，公募REITs产品对提升基础设施产业发展的质效、降低宏观杠杆率、丰富资本市场品种等具有重要意义，有利于更好发挥资本市场的枢纽作用、提升服务实体经济能力。根据国家最近发布的十四五规划对新型城镇化的战略部署，当前在我国实施公募REITs试点发展前景非常广阔，产品空间可期。

深交所方面表示，下一步将按照党中央国务院决策部署和证监会部署要求，立足新发展阶段，贯彻新发展理念，服务新发展格局，紧紧围绕资本市场全面深化改革和服务粤港澳大湾区、先行示范区建设相关要求，稳步推进基础设施公募REITs各项工作，积极打造深市REITs特色板块，强化资本市场支持基础设施投融资机制创新实践，充分发挥资本市场优化资源配置功能，推动构建与国际接轨的制度体系，提升资本市场服务实体经济能力，更好服务国家经济社会发展全局。