地产行业进入艰难时刻，大佬之间合纵连横令人目不暇接，9月20日，碧桂园和富力地产之间又披露了一笔大交易。

港股碧桂园服务下午公告称，于2021年09月20日，碧桂园物业香港（本公司间接全资附属公司）与富力物业签订股权转让协议。据此，碧桂园服务以不超过人民币100亿元的代价收购富良环球，由此间接收购富良环球所持之各目标公司100%股权。

完成收购事项后，碧桂园服务将持有富良环球100%股权，并间接持有各目标公司100%股权，而富良环球、富力物业服务香港、广州富星及目标公司将成为碧桂园服务与的附属公司，其业绩、资产及负债将会于本集团账目内综合入账。

富力出售物业资产

富力出让资产显然是为了度过资金难关。

9月20日富力地产发布公告称，李思廉及张力为公司的执行董事及大股东，与集团沟通，为支持集团将提供约港币80亿元的股东资金，并预计于未来一至两个月内完成。公司预期于九月二十一日收到约港币24亿元。

同一时间，富力集团旗下的富力物业公司，也与碧桂园签署股权转让协议，碧桂园将以不超过100亿元收购富良环球，从股权关系来看，富力物业通过富良环球间接持有富力物业服务香港。

公开信息显示，富力物业于「2021中国物业服务百强企业」中排名第11位。富力物业通过其唯一全资附属公司富良环球间接持有广州天力及其附属公司、天津华信、大同恒富的100%股权，开展其所有住宅物业管理服务及商业物业管理服务。

截至2020年12月31日，富力物业管理的552个项目位于中国26个省、自治区、直辖市的102个城市，总在管建筑面积为69.4百万平方米，其中住宅物业的在管建筑面积为58.1百万平方米，商业物业的在管建筑面积为11.2百万平方米。

富良环球于2021年6月30日的未经审核之综合净资产价值约为人民币428百万元，富良环球集团于截至2020年12月31日止年度的未经审核的税后净利润约约为239.75亿元。

具体收购方案上，收购事项之代价由不超过人民币70亿（针对2021年现状部分），以及(2)不超过人民币30亿元（针对未来0.66亿平方米在管面积合约）组成，合共最高代价不超过人民币100亿元，上述代价将可能由于未能实现代价支付的条件而调减。代价将以碧桂园物业香港的自有资金支付。

碧桂园表示，收购事项将补充本集团的业务，为本集团加强特定区域（主要集中在中国一线、新一线及二线城市）之优势，并进一步扩大本集团业务的规模和覆盖范围，提高本公司在区域的规模经济效应，同时促进本集团于商业物业管理的发展。该收购事项亦将增强本集团市场上的影响及竞争力，有助于本集团的长期稳定发展，稳固行业龙头地位。

物业资产倍受青睐

地产下行周期中，能够长期提供稳定资金的物业服务被看作地产公司最优质的资产之一。

从资本市场来看，物业资产也与地产股的股价表现冰火两重天。以碧桂园和碧桂园服务为例，2018年上市以来，碧桂园服务股价上涨了接近10倍，即便近期公司股价持续回调，截至9月20日，股价仍高达45.10亿元。总市值达到1450.94亿元。与之相对，港股上市的碧桂园总市值为1472.44亿元。

不过，收到地产行业整体不景气影响，物业公司的估值近期也有所回调，碧桂园服务的股价6月底最高价为85.2元，但是最近的股价仅有45.10元，接近腰斩。

“短期来看，中报业绩披露结束，接下来一个季度板块处于数据真空期，利好因素相 对较少;受‘房住不炒’和‘双减’调控政策影响，业绩期板块均录得不同程度跌幅，重点公司估值更加具有吸引力，建议持有优质的龙头。”申港证券分析师曹旭特表示。

不过，市场对于物管行业仍然比较看好。曹旭特指出，基础物业管理行业未来成长空间仍然巨大，成长速 度较快;而业态的横向拓展及增值服务的纵向延伸，也都带来巨大的想象空间。龙 头公司的核心竞争力更强，业绩增速更高，成长确定性更强，中长期成长空间更大。

兴业证券全球策略研究团队的分析师宋健和孙钟涟也指出，物管作为和人民美好生活息息相关的行业，政策支持和引导行业规范化、市场化发展的趋势不变；行业空间持续打开、整合加速的趋势不变。从成长性、确定性和执行力的角度来看，我们认为龙头物管公司将继续享有估值溢价，同时目前市值在1000亿以下，在管规模在1亿平米以上，关连方为头部房企且财务稳健，自身股权激励力度大且管理层执行力强的优质中型物管公司也值得关注。