首批公募REITs自6月21日上市以来已经运行满100天，总体来看市场表现呈平稳态势。截至9月29日收盘，首批9只公募REITs中普遍斩获正涨幅。其中，部分REITs产品近期曾连续数个交易日收涨。

业内人士认为，在当前宏观环境和资本市场条件下，拥有估值公允性强、稳定性高等优势的公募REITs产品，正逐渐被广大投资人，未来市场活性有望进一步激发。不过公募REITs尚在试点阶段，或出现交易不活跃，场内流动性不足的情况，不适合短期炒作。

公募REIT产品升温

此前一直不温不火的公募REITs产品，近期热度明显上升。不少产品连续多个交易日收涨，短期内表现亮眼。

9月29日，Wind数据显示，市场开盘之后，9只公募REITs普遍飘红，随后部分基金涨幅呈持续上涨态势，富国首创水务一度涨超3%。

最终截至收盘，9只公募REITs中有7只基金收涨，实现溢价交易。其中，富国首创水务REIT以2.44%的涨幅居首位，报收4.36元。浙商沪杭甬、中航首钢绿能REIT涨幅分别为1.81%和1.47%，红土盐田港也以红盘报收。

值得一提的是，截至9月24日，中航首钢绿能、浙商沪杭甬、富国首创水务、东吴苏州产业园4只REITs曾连续8个交易日收涨。

截至9月29日收盘，东吴苏州产业已连续11个交易日收涨，最新报收3.98元。而其余三只REITs在最近11个交易日内有9个交易日收涨，最新分别报收16.29元、9.70元、4.36元。

对此红土创新基金基础设施投资部总经理助理陈超认为，“基于REITs产品特点鲜明，估值公允性强、稳定性高、估值方式为市场通用，逐渐被广大投资人认可。”

在陈超看来，一方面，REITs底层资产类别的成长性、现金流稳定性在目前宏观环境下对REITs 的价格的产生积极的因素。具体到产品，源于不同种类底层资产成长性的差异，如物流类REITs 受益于物流空间需求，收费权类REITs 受益于收费基数的发展；在疫情常态化阶段，REITs现金流的稳定性受影响小于其他行业波动，也给投资人更多的选择。

“另一方面，今年资本市场的表现特征是高通货膨胀、低利率，优质资产稀缺。伴随着政策引导，部分投资风格稳健，以固定收益为主的各类投资人，面对今年固收利率低，配置不到优质非标的形势，逐步关注到REITs产品配置上。”陈超进一步说道。

上市百日运营平稳

事实上，首批公募REITs自6月21日上市以来已经运行101天时间，百日以来9只产品总体来看市场表现良好。

期间生态环保项目表现出较强的成长性，富国首创水务REIT和中航首钢生物质REIT交易价格涨幅居前，分别为12.28%和10.71%。据了解，这两只产品均归属“京籍”， 中航首钢绿能是唯一的固废处理项目，而富国首创水务是唯一的污水处理项目。

此外，中金普洛斯、浙商沪杭甬的交易价格涨幅也超过5%，红土盐田港涨幅为4.65%。9只公募REITs中，仅有平安广州广河最新的收盘价低于发行价，目前折价1%左右。

与此同时，首批基础设施REITs上市百天内波动相对较小。除价格基本围绕发行价波动外，从日均换手率来看，剔除上市首日，截至9月29日，9只产品上市以来平均日均换手率为1.22%，日均换手率最高的是博时招商蛇口产业园REIT，为1.92%，最低的是东吴苏园产业，仅为0.68%。远低于美国等成熟市场。而从日均振幅来看，公募REITs上市第一周振幅较大，后续振幅基本趋于平稳。

对于首批REITs上市以来的市场表现，华南一位公募人士评价道，“首批9只公募REITs产品整体呈现出低波动、低换手率的特征，符合REITs产品的特点，同样符合市场的预期。”

红土创新基础设施投资部总经理助理陈超评价道，首批试点公募REITs的顺利推出及稳定表现，为后续公募REITs市场扩容创造了良好开端，总体二级市场交易表现基本符合市场预期——即非投机性、长期稳定收益。

数据显示，上市首日9只基金成交活跃，但首日后流动性显著降低。陈超认为，从流动性来看，随着投机资金的离场，公募REITs二级市场交易日趋稳定。

未来，越来越多的机构开始关注REITs的一二级市场，积极准备配置并参与后续上市项目，同时，监管也在不断引导长线资金进入市场，公募基金管理人也在积极引入新的流动性服务商，以提高产品流动性。

“参考海外上市REITs产品的特性，上市REITs份额的市场换手率与同市场的股票换手率具有很强相关性。所以有理由相信，随着越来越多长线资金进入市场，后续公募REITs二级市场流动性也将会进一步趋稳，与国内A股市场股票交易的相关性越来越强。”陈超表示。

沪上一位公募REITs相关研究人士则表示，“与全球主要REITs市场相比，我国基础设施REITs市场刚刚扬帆起航，首批9个项目发售基金规模仅为314亿元，REITs产品规模占GDP比重极低。后续随着政策持续升级加码，保险、社保、理财等社会资本也相继注入，公募REITs市场活性有望进一步激发。”

投资时应警惕哪些风险？

相关人士提示道，投资者在追求收益的同时，也应该注意REITs中存在的风险。同时伴随着首批9只公募REITs上市后平稳运行，行业内也在积极筹备下一批项目。

陈超认为，公募REITs投资存在宏观层面的风险。首先，就产品流动性而言，公募REITs尚在试点阶段，产品规模和投资者认知尚属初期阶段，可能出现交易不活跃，场内流动性不足的情况。若部分炒作资金进场，可能引发公募REITs产品在场内的价格表现大开大合。

“其次，投资人应正确理解‘强制分红’概念。公募REITs是具有强制分红特征的产品，并在产品公告中披露了未来现金分派率，但具体分红情况需根据底层资产运营情况而定。最后，从产品投资目标来看，公募REITs作为长期资产配置品种，其内在价值不会有很大的波动。对公众投资者而言，需确保自身投资目标与产品风险属性相匹配，以满足投资期望。”陈超表示。

在微观层面，陈超同样提示了相关风险。例如，投资者应关注项目底层现金流收入变化情况、租赁细分市场变化、整体利率上升、不动产市场价格下滑等，特别是当前疫情特殊情况下，应该根据披露信息结合具体资产属性，并考虑疫情对REITs资产现金流造成影响情况进行判断。

基于此多位公募人士建议广大投资者理性对待价格波动，充分认识公募REITs基金的风险收益特征和产品特性，关注长期投资价值。

记者了解到，行业也在积极筹备下一批公募REITS项目，新一批储备项目包括仓储资产、产业园、数据中心、特许经营权等多种类型。

对于第二批项目的出炉时间，华南一位公募人士透露道，目前尚未确定时间表，但产品的筹备正在紧锣密鼓进行中，相信会在不久后推出。

展望未来，业内对公募REITs发展前景信心满满。陈超认为，过去十几年，中国在基础设施领域做了大量的投入，时至今日，新基建投资仍然是拉动中国经济持续发展的重要驱动力。基础设施公募REITs作为打通一、二级市场的产品，起到了盘活存量资产、为新项目投资注入权益性资金的桥梁作用。

此外，国家发改委官网发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，可以看出无论从国家宏观经济层面还是监管机构要求，都希望有更多领域的资产类型扩充到公募REITs市场中。也希望引导更多的资金进入这个市场。

可以预见，红土创新基金等作为首批试点基础设施公募REITs管理人，已积累了一定的业务经验，也期待未来在更大的市场上继续有所表现。