基民年末再收“大礼包”！首批9只公募REITs产品上市已满4个月时间，二级市场走势令人惊喜。

尤记得6月末，首批公募REITs正式上市，成为当时资本市场的重头戏。上市首日开盘就有产品大涨20%，9只产品全部收涨，给资本市场交出了一份亮眼答卷。

如今，公募REITs上市已超4个月，从过去几个月走势上看，可谓走出了与股市、债市关联度较低的独立行情，9只公募REITs上市以来平均涨幅接近20%，更有中航首钢生物质REIT、中金普洛斯仓储物流REIT两只产品涨超30%，首发持有至今的投资者“收获满满”。

不过，也有业内人士提醒，目前第一批公募REITs均为溢价交易，从资产属性上看，公募REITs不宜暴增暴跌，更适合平稳行情，若是溢价幅度进一步大幅走高，二级市场价格最终也会回归其价值中枢。

首批公募REITs上市以来平均涨幅接近20%  首钢生物、普洛斯两只产品涨超30%

过去几个月，A股市场轮动加快，重仓新能源板块的投资者赚得盆满体盈，坚守消费股的投资者资产面临缩水，收益分化严重，债券市场中，长、短券走势也有所分化，短端利率三季度整体呈现“V”型走势，长端利率整体下行，10年期国债收益率三季度下行20bp。

相比之下，成立刚刚满4个月时间的公募REITs全线稳步上涨，上市以来平均涨幅达到19.59%，中航首钢生物质REIT、中金普洛斯仓储物流REIT两只产品更是涨超30%，给投资者带来了“稳稳地幸福”。

6月21日，首批REITs产品上市首秀，首钢绿能开盘大涨20%，9只公募REITs收盘全线飘红，蛇口产园收涨14%，首钢绿能涨幅接近10%，也有2只涨幅不到1%。9只产品合计全天成交金额突破18亿元，交投颇为活跃。

在此之后，公募REITs开始消化首日涨幅，二级市场价格持续回落，从6月22日到7月底的这段时间里，更是有几只公募REITs出现“破发”的现象。

不过，8月以来，公募REITs重拾升势，9只公募REITs过去三个月持续上涨，平均涨幅从8月的4.37%，扩大到9月的5.15%，10月份更是上升至7.88%。

分阶段来看，中航首钢生物质REIT、博时招商蛇口产业园REIT是8月份公募REITs市场的“明星”，两只产品分别以6.92%、5.98%的涨幅在9只产品中领涨；到了9月份，富国首创水务REIT开始发力；9月份的单月涨幅达到12.11%，中航首钢生物质REIT以11.28%的月度涨幅尾随其后；10月份市场再次发生变化，中金普洛斯仓储物流REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT10月份涨幅分别为18.25%、16.50%，这也是10月份两只涨幅超过10%的公募REITs。

公募REITs的市场流动性也逐渐向好，Wind数据显示，除了6月上市首月成交金额显著放大之外，9只产品的成交金额从7月的14.13亿元上升至10月的26.11亿元，部分公募REITs的单日成交金额突破1亿大关。

估值修复叠加主题偏好  推动REITs持续上行

多位业内人士认为，近期公募REITs在二级市场整体涨幅较大，既有首批9只产品本身底层资产优质的因素，也反应出市场对公募REITs的了解正逐步加深。

“自今年9月以来9只上市基础设施REITs平均涨幅13.41%。今年6月上市后股票市场持续下行导致REITs于7月中旬一度折价交易，从底层资产来看富国首创水务以及中航首钢生物质等生态环保REITs也契合近期的碳中和主题，估值修复叠加主题偏好推动REITs持续上行。此外由于第一批公募REITs上市后表现较好，预计新品种上市后仍将受到投资者偏好从而提高市场整体流动性，10月来REITs整体换手率较高或许也隐含了该预期。”盈米基金研究院研究员周禹农分析。

在新华基金看来，近期二级市场价格表现较好，有以下几方面原因：一方面，今年A股市场风格轮动快速，除部分重仓新能源的投资者收益较好外，其他投资者收益普遍一般，公募REITs作为一类业绩相对确定，同时兼具股性债性的投资品种，成为投资者大类资产配置中一类较好的工具。另一方面，目前已经上市的公募REITs产品数量仍比较少，9只公募REITs合计流通市值不足360亿元，仅相当于一家体量很小的上市公司市值，可供交易的流通份额也不多，全市场整体处于供给小于需求的状态，目前成交金额排名靠前的公募REITs产品每天日均成交额在1亿元左右，这也意味着只需要很小量的资金就能撬动一个不错的涨幅。从二级市场走势上看，9只公募REITs大部分交易日并没有出现暴涨暴跌，投资者相对理性，最近4个月整体表现平稳。

此外，首批公募REITs中的部分产品在首发时有留存利润，当时在发行过程中，部分公募REITs产品的定价时点早于发行日，原本应给到原有股东的过渡期留存利润，为了保护投资人则直接留给二级市场投资者，二级市场对这部分留存利润也存有一定的预期。

“不过，需要注意的是，公募REITs的战略配售份额还未完全流通，目前二级市场价格是否能完全代表未来市场对其的真实定价，尚不可判断。”新华基金提醒。

“首先，首批9只产品代表了公募REITs市场的开端，首选都是非常好的资产；其次，为了让公募REITs有一个良好开局，首发时也给二级市场留了一定的利润空间。”一位基金公司人士认为，上述两方面原因是公募REITs二级市场表现良好的最重要影响因素。

“从最近4个月的市场走势上看，前期涨得较好的是首钢绿能、首创污水两只特许经营权类REITs，市场猜测一方面原因可能是它较为贴近目前二级市场较受追捧的环保概念，另一方面是这两只公募REITs产品规模较小，只用少量的资金就能拉动二级市场价格。除此之外，首钢绿能、首创污水两只公募REITs的现金分配率达到8%-10%，处于同类产品中较高水平，这或也是上述两只两只公募REITs表现较好的原因。不过，之后随着个人投资者对公募REITs的认识不断加深，大家逐渐意识到现金分配率并不能真正作为投资公募REITs的核心判断指标，对于特许经营权REITs，机构投资者更为看重内部收益率这一指标，并且特许经营权REITs现金流相对固定，二级市场价格上涨，意味着未来可以分配收益下降，二级市场价格不能脱离其内在价值中枢。近段时间，产权类REITs中的普洛斯二级市场走势好于特许经营权REITs，产权类REITs的股性开始凸显，也更为符合成熟市场的表现。”上述基金公司人士具体分析了公募REITs上市以来的市场反映。

市场风险正在累积  参与REITs需要谨慎

实际上，伴随着二级市场的走强，这些REITs产品的估值溢价率均不低。

数据显示， 截至10月29日收盘，所有REITs均处于溢价状态，尤其是普洛斯的溢价最高，达到42.17%，此外首钢绿能、首创水务、盐港REIT的溢价率超过30%，分别达到31.72%、34.68%、35.48%。

对此，新华基金表示，目前判断公募REITs的溢价水平有两个维度：一是将其收盘价与发行价进行对比；二是比较二级市场市值与其资产估值。目前从这两个维度看，公募REITs的二级市场价格有一定的溢价成分，相对偏离其内在估值，理论上存在一定的风险，但整体风险并不算特别高。

新华基金进一步表示，主要原因在于，首批9只公募REITs都是当时千挑万选出来的优质项目，对于首发时的估值也做了控制，本身也给二级市场预留了空间，二级市场价格上涨，也是一个逐渐回归其内在真实价格的过程，但若是二级市场价格在目前基础上再出现特别大的涨幅，风险可能相对来说就会比较高。

盈米基金研究院研究员周禹农谈及溢价表示，目前第一批公募REITs均为溢价交易。作为全新的基金类型，目前REITs折溢价率波动较大无法给予方向性判断，然而其底层资产包含生态环保以及仓储物流等稀缺资产，且第一批品种表现较好，如果未来申购交易进一步活跃或将对目前的溢价率形成较好支撑。然而需要注意REITs与股票存在较大差异，其估值溢价不宜过高，除了估值风险外还需要关注第一批基金年报披露后底层资产表现是否符合预期。

“投资者对于绝对收益品种仍存在刚需，公募REITs特有的分红机制使其比较适合作为绝对收益的底仓。”周禹农表示，长期来看国内债券收益率呈下行态势，对于机构投资者来说公募REITs的高分红以及项目信用风险可控使其与信用债相比存在投资优势。参考海外经验来看随着市场规模以及交易换手增加，流动性以及可投品类的增加会提高市场整体估值。中长期来看公募REITs投资价值较好，短期涨幅较大本身也反映了REITs需求大于供给的格局，建议投资者可以在阶段性回调后择机参与配置。

“需要注意的是，公募REITs的战略配售份额还未完全流通，目前二级市场价格是否能完全代表未来市场对其的真实定价，尚不可判断。”新华基金谈及风险时表示。

一位业内人士也针对明年6月份首批REITs战略配售投资者解禁谈到，有些战略投资者也是抱着长期持有的打算，并不一定一到解禁期就卖出。公募REITs刚起步，需要市场各方形成合力，长期持有待市场逐渐成熟，流动性变得更好也是市场各方共同的期待。

新REITs正在走来  最快已经获得反馈

10月14日刚上报产品，10月15日即获交易所正式受理，第二批公募REITs继续以“百米冲刺”的速度向前推进，进展最快的REITs产品已经获得交易所的反馈。

上交所官网显示，10月15日，国泰君安临港东久智能制造产业园、建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金两只公募REITs项目审核状态从“上报”变更为“已受理”，其中国泰君安临港东久智能制造产业园在10月29日的状态变成了“已反馈”。

而在深交所上市的华夏越秀高速公路公募REITs，也已获交易所正式受理。

此前，包括基金招募说明书、基金合同、基金托管协议等相关文件草案也在交易所网站披露，上述三只公募REITs的细节随之曝光。

相关文件显示，国泰君安临港东久智能制造产业园REITs的存续期也是40年，基金托管人为中国银行，原始权益人包括上海临港奉贤经济发展有限公司、上海临港华平经济发展有限公司、FULL REGALIA LIMITED、CAPRICCIO INVESTMENTS LIMITED、UTMOST PEAK LIMITED，MILEAGE INVESTMENTS LIMITED。基础设施资产包括临港奉贤智造园一期、临港奉贤智造园三期、东久(金山)智造园、东久(昆山)智造园、东久(无锡)智造园、东久(常州)智造园。

而从反馈意见来看，主要是请基金管理人就基础设施原始权益人是否符合《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第八条要求，基金管理人对基础设施项目出具的尽职调查报告是否符合《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第九条第（一）项要求进行说明。

同时，该文件还要求对这些问题逐项落实并在三十个工作日内提交答复，并在答复并对反馈意见进行逐项回复并包括具体文件修订内容，同时由基金管理人和资产支持证券管理人加盖公章。

同样上报上交所的建信中关村产业园REITs，存续期为40年，基金托管人为交通银行，原始权益人为中关村发展集团股份有限公司和北京中关村软件园发展有限责任公司，中关村发展集团作为建信中关村产业园REITs战略投资者，拟通过战略配售认购本基金的基金份额占本次基金发售比例的 33.34%。基础设施资产包括互联网创新中心 5 号楼项目、协同中心 4 号楼项目和孵化加速器项目。标的基础设施项目均位于北京市海淀区中关村软件园内。2020 年，标的基础设施项目营业收入合计20,240.91 万元，为研发用房及配套和车位租赁产生的租金收入。

而上报深交所的华夏越秀高速公路REITs，存续期50年，基金托管人为中信银行，主要原始权益人为越秀(中国)交通基建投资有限公司。汉孝高速公路是湖北省武汉-十堰高速公路起点段，也是国家规划银川-武汉大通道的重要组成部分，也是湖北省高速公路网规划“九纵五横三环”中重要组成。它由汉孝高速公路主线及汉孝高速公路机场北连接线两部分组成。

谈及新上报REITs，周禹农表示，10月以来监管部门再次受理项目申报，分别为华夏越秀高速公路、建信中关村产业园以及国泰君安临港东久智能制造产业园三只REITs，从底层资产类型来看分别为交通以及园区基础资产，其底层资产估值可以与第一批品种进行比较。产业园出租率稳定底层资产增值空间相对有限，华夏越秀高速公路底层资产为湖北省汉孝高速公路，根据资产质量判断溢价率应在第一批两只高速公路之间。综合来看目前公募REITs市场存量规模有限，第一批REITs整体涨幅较大第二批品种上市时或将迎来资金踊跃申购，如果认购倍数较高上市后短期可能由于高换手进一步提高溢价率。