要说上个周末热度最高的板块，应该就是地产了。周日，央行、银保监会又放大招，发布了“关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知”。

（来源：人民银行官网）

通知中明确，“对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。”

当然，周日的政策调整一出，市场的反响也不尽相同，板块目前仍然存在分歧并不难理解。

今日中证全指房地产指数（931775）早盘高开低走，似乎是有上周五抄底的资金借机获利止盈；午后大盘走弱之际，板块却又逆势回升，多只个股涨停封板，收涨1.72%。

（来源:Wind,2022-5-16）

政策调整带来哪些影响？释放了什么信号？房地产板块还有机会吗？如何看待未来的楼市？

接着看，挖掘基带你捋一捋。

买过房的小伙伴都知道，之前银行提供给你的商业贷款利率是在“贷款市场报价利率（LRP）”的基础之上加点确定的。注：加点一般用基点（BP）来表示，1个BP等于0.01%。

先有一个与LRP相关的利率下限，银行再通过加点与贷款人确定具体的贷款利率。

19年10月起，央行执行的是首套商业性个人住房贷款利率不得低于LPR，二套不得低于LPR+60BP。

而本次政策调整后，首套房贷款利率的下限变成了LRP-20BP，二套房维持不变。

按照当前5年期LPR利率4.6%来计算，首套房的房贷利率下限由4.6%降至4.4%，二套房仍然是5.2%。

要知道，今年4月103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，意味着首套房贷和二套房贷利率分别有着77BP和25BP的下降空间，政策对刚需的支持力度明显。（来源：贝壳研究院）

需要注意的是，新政策只针对首套房，算是央行给还没买房的刚需朋友们“定向降息”。而在政策之前已经放款的首套房房贷，还是按照原来的利率执行，想省下利息只能等待LPR调降。

那么对刚需购房人来说，本次降息影响多大呢？

假设挖掘基首套房贷款100万，期限25年，贷款利率都参照下限，那么新规之后，挖掘基每年的还款额可以下降1362元，降幅为2%，需要支付给银行的利息总额下降3.4万元，降幅达5%。对于贷款比较多的朋友来说，还是有一定吸引力的。

当然也有小伙伴表示：我差的是那点利息吗？我差的是首付啊！

的确，从目前的情况来看，下降的幅度是比较有限的，但是政策出炉的信号意义强烈。

为何当前时点要对刚需“定向降息”？我们需要跟宏观经济形势结合起来一起看。

我们都知道，刚发布的4月金融数据是比较惨淡的，虽然市场对此早有预期，也反映在了前期的跌幅里。

M2达到高点，社融却进入了冰点，说明当前资金进入实体经济并不顺畅，出现了较多的堵点。一方面，居民的消费买房意愿下降，不愿意加杠杆了；另一方面，企业也不愿意融资扩大生产经营了。

由此可见，当前市场缺乏的是信心，核心可能在于今年的经济形势面临俄乌冲突、美联储加息扰动、疫情突袭等一系列“内忧外患”。在此背景之下，4月主要经济指标增速也悉数下滑，使得全年经济增长目标实现起来难度有所加大。

但换个角度思考，正是因为这个原因，“稳增长”的力度也将会进一步加大。本次打破“政策限制”，超预期下调首套房贷利率就是一个重要的信号。

事实上，在此次“结构性降息”之前，去年四季度以来，地方各省市已接连出台楼市松绑政策。4月29日中共中央政治局会议强调，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。5月以来已又有约30城通过公开文件形式完善了楼市调控政策，全国楼市政策逐步放松。

客观来看，目前单纯依靠基建和国企投资不足以支持全年的经济增长，而房地产行业自身及产业链对GDP贡献占比近三成，作为我国的国民经济支柱产业之一，理应被摆到更为重要的位置。

但目前房地产经历多重调控和资金困境之下，行业基本面出现了“惯性下滑”，百强房企1-4月销售金额同比下滑50%，竣工、施工、投资等数据仍未回暖，对经济的影响反而逐步进入低位拖累阶段。

因此，政策势必会出手积极应对，在“房住不炒”的大基调之下，合理满足刚需的需求，稳住地产、托底经济。

当前时点也无需过于悲观，社融反映的是实体经济对货币的需求，一般可以看做经济的领先指标，社融见底通常也代表着经济离见底不远了。

随着疫情逐步改善，复工复产已经在路上，“稳增长”政策发力之下，有望带动社融重回上行。流动性仍然充足，随着做多的资金回流，市场也有望企稳回升。

当前看好房地产最主要的逻辑还是在于政府的长期目标可能会阶段性让位于短期稳增长的目标。

首先，从政策基调来看，今年的一大主线就是稳增长，房地产政策后续仍有发力空间。中信证券认为，虽然5年期LPR下降的空间有限，房地产开发投资的整体增长空间也有限，但是按揭贷款利率下降空间很大，限购、限贷、限售、限价等需求侧措施放开的空间也不小。（来源：中信证券）

其次，从市场风格的角度来看，美联储加息避险情绪升温，外资持仓较多的板块或将持续承压的，而外资持仓相对较少的地产板块有望成为比较重要的避风港。

不少投资者关注房地产行情的持续性。老话说得好，“买在分析、卖在一致”，一致性过强才该担忧行情到头。

地产指数在去年11月筑底后呈上行趋势，明星股股价翻倍。急涨之后，前期在基本面和疫情等不确定因素的影响下，随大势出现明显回调也在情理之中。

但是，既然本轮的逻辑是基于政策松绑下的行业回暖预期，我们认为只要没看到明确的行业回暖信号，政策松绑就有望延续，行情也就难以结束。

当前从景气度上看，房地产行业仍未见拐点，因此至少在房价下行压力解除、70个大中城市住宅价格环比转正前，地产板块预计仍将享有超额收益。

在过去15年中，房地产板块超额收益10%以上、绝对收益20%以上且持续时间超过一个季度的行情共有4次，分别为2008年9月-2009年7月、2011年11月-2013年1月、2014年2月-2015年1月、2018年10月-2019年4月，而2021年11月至今形成了第五轮。

这五轮地产行情的共同点是均发生于政策和行业的底部拐点附近。

与过去四轮地产行情相比，现在处于行业基本面底部未见，政策宽松方向确定，但效果仍未确定的阶段，在这一阶段就谈行情结束，可能为时尚早。

（来源：Wind，华夏基金，2022.4）

特别是在中央发声、确认国家层面的地产调控放松后，地产股大概率迎来加速上涨。国家层面的调控放松往往能够加强地产行情的持续性。

由此可见，对于看好房地产投资逻辑的基民来说，当下仍然可以考虑逢跌买入、分批布局。70大中城市房价月环比是比较好的观测指标，房价环比转正之前和转正初期，地产股行情也有望持续。

（来源：《深度复盘：四轮地产宽松行情和启示》，兴证策略，2022-5-16）

目前，也有一种声音认为，随着地产政策的放松，房价将会再迎来一波大涨。且不说政策的主旋律依旧是“房住不炒”，而且目前对于90%的城市而言，即使政策放松也不存在大涨的基础。

说几个数据：

这些数据告诉我们，房地产野蛮扩张的时代确实已经过去了，房地产市场大盘子的增速逐渐趋于饱和，当前时点的基调是“稳”。即便是一线城市，未来大的趋势也是表现分化，房子也将逐步回归居住属性。

对于刚需，宜下手；炒房，宜收手。

在中长期维度，当下的局势反而为我们带来了龙头地产股的较好投资机会。

随着“三道红线”落地，我们发现，在监管和市场的淘洗之下，不堪重负的中小企业被加速淘汰，而有实力、资金健康的房企优势更为凸显，龙头房企市占率不断攀升，在未来风险不断暴露，不断出清的过程中，地产龙头拥有较大的上升空间，并向着公用事业不断转型，竞争格局的改善将成为地产板块投资的长期逻辑。

当然，随着“炒房致富”时代的落幕，居民资产从房市逐步流向股市将成为大势所趋，财富管理大时代正在逐步开启。

接受变革，拥抱变革，应当是值得每位投资者深入思考的事情。