在“资产荒”等多重因素影响下，有着稳定且可持续分红现金流的公募REITs受到越来越多机构的关注。

中国基金报记者发现，近期，除了原始权益人、保险、银行理财等传统战略配售投资者之外，包括担保机构、私募基金、实业投资公司等在内的机构也开始出现在公募REITs的战略配售名单之中。

多位业内人士表示，新的投资者进场，有望给公募REITs市场带来更多的增量资金，进一步优化公募REITs市场的投资者结构，促进公募REITs价值发现。

公募REITs战略配售投资者

类型日渐丰富

近段时间，公募REITs市场出现一些新的战略配售投资者“面孔”，引起市场关注。

今年6月，工银河北高速REIT对外发行时，深圳担保集团有限公司以战略投资者的身份认购了1663万份基金份额，合计出资9475.77万元。除了工银河北高速REIT，深圳担保集团还参与了华夏深国际仓储物流REIT的战略配售，出资近5000万元认购1998万份基金份额。

华夏深国际仓储物流REIT的战略配售名单中，还出现了实业投资者的身影。深圳市蔡屋围实业股份有限公司以其他专业机构投资者的身份，出资近2000万元认购了798万份基金份额，占基金发售总数量比例的1.330%。

此外，华夏华润商业REIT的战略配售投资者中也有包括上海中远汇丽建筑装潢有限公司、上海家树建设集团有限公司在内的实业机构。

谈及上述新出现的投资者，招商基金REITs投资团队专业副总监万亿表示，最近从一些新发REITs的战配名单中确实看到有一些非传统机构开始关注公募REITs，例如担保机构、私募基金、实业投资公司等，这些机构有些是原始权益人或其同一控制下的关联方，有些是和原始权益人有相关产业协同关系的供应商或咨询公司等。

在他看来，这类新进场的机构普遍资金较为充裕，负债端成本较低，对短期市场波动的容忍度较高，关注公募REITs的长期投资价值，是REITs市场的增量资金，也反映出REITs市场投资者结构进一步丰富。

“我们注意到一些大型的担保公司参与了近期上市REITs产品的战略配售。”中航基金不动产投资部也谈道，“在当下市场，随着公募REITs相关利好政策落地、增量资金不断涌现、资产估值理性回归，公募REITs具备了较高的配置价值。这也吸引了更多秉承长期投资理念的‘耐心资本’加入公募REITs市场进行投资布局。”

关注项目基本面及现金分派率等指标

与传统金融机构不同，新进场的担保机构、实业投资公司、私募基金对于公募REITs有哪些投资偏好，也是市场关心的话题。

据万亿反馈，这类非传统机构相对更关心分派率的绝对值大小，同时也关心基于基本面去判断分派率的稳定性。因此在品种的选择上，他们往往关注新能源这类短期分派率较高，分派相对稳定的品种，以及个别有一定区位优势的仓储物流品种。

中航基金不动产投资部也指出，非传统机构投资公募REITs依然会从项目基本面的角度进行分析，比如现金分派率、收入及EBIDTA的完成度等，同时，未来经营预期也会是机构投资者的一个重要参考依据。“从目前市场上看，因经营收益权类资产的分红包含本金及利息，因此现金分派率会相对较高，非传统机构目前大多偏好此类资产。投资者普遍希望分红能够达到预测值，但具体的分红收益预期还取决于各机构的资金成本等。”

先锋瑞驰基金相关人士也表示，从近期已经发行的几单REITs项目看，资金普遍对于现金流回报稳定的弱周期类项目较为青睐，其中以新能源类项目为首，例如，华夏特变电工新能源REIT和中信建投明阳智能新能源REIT两单新能源项目网下超额认购倍数均接近70倍，而近期虽未发行、但已经开始进行路演的某款水利项目REITs，也得到了许多机构投资者的青睐。

相比之下，在一些周期属性相对强的项目上，则显示出资金活跃度明显下降。比如，近期的华安百联消费REIT的网下认购倍数仅1.49倍。从预期分红看，由于几类项目资产均已在市场中有同行业类型标的上市，所以在预期回报上各项目也基本与市场持平，例如两单新能源项目的IPO内部收益率基本在5.5%-6%左右。

战略配售呈两极分化

在担保机构、实业投资公司等机构新进场的同时，目前REITs战配市场呈现明显两极分化现象，同样引起市场关注。

万亿就表示，近期公募REITs战略配售出现较大的两极分化，部分REITs项目受到资金追捧，无论战略配售，还是网下投资和公众认购，投资人都表现出了极大的热情，但其他项目新发压力仍然较大，投资者对不同类别REITs项目投资价值的判断出现了较大分歧。

“短期内，预计市场对不同类别REITs项目的认识出现变化的可能性不大，并且REITs市场流动性有限，资金向个别项目集中，行业走势和投资热度分化的趋势或将维持。”万亿表示，后续REITs市场定价逻辑是否会发生变化，有待进一步观察。

中航基金不动产投资部也表示，自首批公募REITs上市以来，战略配售投资者结构不断发生变化，构成逐渐多元。目前，除原始权益人及关联方外，保险机构和券商仍然是目前REITs战配的主要参与方，此外，产业资本、私募基金、银行理财、资产管理公司等也是REITs的重要参与方。近期询价的几单项目中也出现了担保公司的身影。

“目前REITs战配结构普遍仍以原始权益人及其关联方为主，据公开资料显示，今年上半年新发REITs中，剔除原始权益人及相关方影响后，券商、产业资本及保险参与度较高，其战配规模占比约为28%、25%及19%。”先锋瑞驰相关人士表示。

上述人士进一步表示，在资产类型上，各类机构的资产配置偏好也有所差异，其中，券商更倾向于选择特许经营权类，而产业资本及保险在产权类上的占比相对较高。未来随着市场扩容以及投资者对REITs风险收益认知的逐步提升，投资者对各类资产的偏好差异也将愈发明显。

此外，鹏华基金基础设施基金投资部基金经理刘一璠用数据表示，目前41只REITs首发中，平均战略配售比例为70.53%。2021年至2024年首次发行上市REITs平均战略配售比例分别为67.4%、66.6%、73.2%、76.6%，总体呈现逐步提高的趋势。战略配售比例与原始权益人自持意愿、资产质量及估值水平、宣传情况、发售资源等多方面因素相关，同时二级市场回报情况也会影响战略投资者投资意愿和行为。

公募REITs配置价值显著

今年REITs市场呈现回暖行情。Wind数据显示，截至7月13日，REITs产品整体涨幅达到7.5%，不少人士认为目前REITs配置价值仍然显著。

对此，华夏基金表示，2024年初REITs市场在部分产品基本面下行的扰动下估值大幅下行，在会计等相关政策出台后，市场上半年运行整体以估值修复为主线。市场参与主体逐渐将公募REITs置于大类资产配置图谱中，在当前宏观范式下定价此类“稳定且可持续的分红现金流”资产。

展望下半年，华夏基金表示，在宏观慢复苏的背景下，产品基本面的明显改善或仍需耐心，在当前二级市场估值相对合宜，REITs作为另类高分红资产的稀缺性有望维持的大背景下，REITs仍具有长期配置价值。

“第一，REITs的资产特性恰好适配当前宏观环境下，投资者寻求‘安全资产’的配置需求，由此所带来的潜在配置型资金有助于维持市场总体估值；第二，广谱利率下行叠加‘资产荒’环境，公募REITs在大类资产配置中也可以发挥积极作用。”华夏基金进一步分析。

博时基金REITs业务营运总监刘玄也表示，投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。他建议投资者基于理性分析判断，根据未来分红预期，合理评估REITs投资价值，树立理性投资理念。

刘一璠则提醒，REITs的投资收益主要来自底层资产经营收益或增值收益，及二级市场资本利得。从国际市场经验看，REITs的长期投资回报与股票相当，且其强制高比例分红的特点对总回报贡献显著。截至目前，中国市场已上市的39只公募REITs共计分红122次，合计分红金额达到129.86亿元。同时，在投资组合中引入REITs，有助于提升组合的多元化和风险分散性。