近日，国家发改委印发《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号）（以下简称“新规”），从拓宽申报项目行业范围要求、优化项目基本条件要求、提高项目申报工作质量和效率、加大回收资金使用灵活度、提高项目申报工作质量和效率、压紧压实各方主体责任等几大方面对推动REITs常态化发行作出了要求。受益于新规的发布，一方面，REITs底层资产业态未来将进一步丰富，更好地满足投融两端对资产多元化和分散化的需求；另一方面，在加强对各参与方的监管、规范申报推荐程序和提升申报发行效率的共同作用下，REITs市场有望加速提质增量，成为我国多层次资本市场的重要组成部分。新规的出台将对市场以及投资方、融资方、中介机构等市场参与方都产生积极影响。

一是推进REITs市场良好生态建设。REITs市场建设初期，政策和市场发展的不确定性较强，市场参与主体的积极性不能充分被调动。在监管的持续呵护和各方的共同努力下，REITs市场在试点阶段出现的问题逐渐得到解决，各参与主体信心不断增强，REITs迎来了常态化发行的契机，此次新规的出台正是推动REITs常态化发行的重要举措。REITs市场步入常态化发行阶段后，市场各参与方将有稳定的市场持续发展壮大预期，市场生态得到改善，便于各参与主体做好长远战略规划、合理调配相关资源，与各方一同拥抱资本市场新工具。

二是促进我国多层次资本市场功能发挥。公募REITs是金融工具的重要创新，借助REITs，企业可以通过资产而非主体信用融资，极大降低了企业在资本市场上进行直接融资的难度。此次新规的出台将有力促进公募REITs的常态化发行，为投资者注入市场规模稳步提升的预期，增强市场对长期耐心资本和国际资本的吸引力，为REITs市场的发展注入充足的燃料，有利于我国REITs市场的做大做强，使REITs同其他资本市场工具一起畅通企业融资渠道，为构建服务实体经济的多层次资本市场添砖加瓦。

三是更好地满足各类投资者的财富管理需求。在宏观利率持续走低的大背景下，传统利率债、信用债等为主要品种的固定收益市场对投资者的吸引力减弱，机构和个人投资者对另类稳定回报类产品的需求增加。公募REITs通过资本市场创新，将原先无法流动的不动产转化成了可以上市交易的标准化金融产品，在分配相对稳定分红收益的同时保持价格的低波动，能够起到改善投资组合风险收益特征的作用。新规的出台将极大丰富投资者的可投资产类别，在提供稳定回报的同时更好地满足其多元化配置需求。随着REITs市场逐渐步入常态化运行阶段，除了机构投资者广泛参与市场投资外，个人投资者对REITs这一投资品种的关注和认识也在增加，REITs市场有望成为承载居民财富管理职能的重要工具之一。

四是助力企业打造可持续性融资平台，降低融资成本。新规减弱了对募集资金的使用限制，将可用于补充流动资金等用途的净回收资金比例由原来的10%提升至15%，能够更好地帮助企业化解债务压力。同时，新规也取消了对回收资金用于新投项目和收购存量项目比例的限制，增强了企业回收资金的使用灵活性，使企业能够根据自身战略规划更加灵活便捷地去使用回收资金，有利于基础设施建设企业优化发展战略，提升企业效益。从海外市场的发展经验看，在REITs市场发展到一定阶段后，扩募将成为主要的市场规模增长方式。新规拓宽了可发行公募REITs的资产类别，取消了对未来项目收益的硬性要求，适当放宽了对首发项目的可扩募资产的规模要求，能够让更多资产通过发行公募REITs的方式上市，既有利于市场融资主体增加，又利于存量主体持续做大规模、做强平台。伴随着REITs市场常态化发行的推进，企业通过首发加扩募双轮驱动的模式搭建可持续性融资平台，有利于提升企业融资效率，促进企业高质量发展。

五是督促中介机构不断提升业务专业化水平，促进市场效率提升。新规强调坚持“权责利对等”原则，压实包括律师事务所、会计师事务所、资产评估机构、税务咨询机构以及担任财务顾问的证券公司等中介机构责任，提高了对中介机构专业能力的要求。长远来看，此规定能够让市场各参与方各司其职，发行人做好信息披露的第一责任人，中介机构做好信披质量把控，投资者则依据披露信息自主决策并承担对应风险和收益，有利于市场整体效率提升。特别地，各中介机构需充分结合REITs产融结合的特点加强专业团队建设，不断将队伍做优做强，做好公募REITs市场看门人的角色。

距公募REITs首批产品上市已满三年，“1014号文”的出台也标志着我国公募REITs从试点阶段向常态化发行阶段的转变。REITs常态化发行的推进将使得资本市场更好发挥服务实体经济的功能，促进我国基础设施领域的高质量发展。