过去两年，全球房地产市场可谓挑战重重。利率上升、借贷成本增加以及交易活动急剧放缓，导致全球主要市场的房地产价值下降了25% 至35%。不过，我们相信目前价格调整已经完成，现在正是重新投资的理想时机。

究其原因，全球房地产价值的大幅调整并非源于经济衰退、过度杠杆或供应显著过剩，而是由于利率上升所致。这意味着市场基本面依然稳固，大多数市场和行业的需求仍然远超供应。

同时，资本市场也正在逐步企稳。债务和股权的资本成本已经稳定下来，市场已完全消化目前的利率环境，并反映在交易价格中。特别是亚洲和欧洲的个别资产类别，融资再次变得具有吸引力，推动交易量增长。

鉴于这些因素，我们相信，市场正处于一个转折点。我们预计2024年余下时间以至2025全年将是投资全球房地产市场的良好时机。关键的是，一些投资者已经开始率先部署，市场上也开始涌现更多新投资者，意图赶在市场加速复苏之前把握重新入市的机会。

此次市场调整带来的投资机会可分为四大主题：住宅、物流、数据中心和信贷。这些主题均具备一个共同特征：它们充满韧性，不仅能提供稳定的表现，而且受惠于长期结构性人口和地理趋势，且这些趋势不会在短时间内轻易改变。

住宅市场提供长期机遇

住宅市场长期供不应求，而保德信房地产在全球管理65万个住宅单位，并自1970年代起一直投资这些资产，当中的数据显示多个人口族群对住宅的需求正在不断变化，尤其是传统的多户住宅、学生宿舍、长者住宅和共居空间领域。

除日本外，亚洲的出租住宅市场仍处于起步阶段。然而，投资者可参与提供专业管理的住宅，以满足不同群体日益增长和变化的需求，例如中国香港和新加坡的共居空间，以及澳洲的学生宿舍。

电子商贸推动物流需求

电子商贸的渗透率持续扩大，加上全球供应链的重组，正在推动特定地点个别类型的物流资产需求，特别是“真正最后一英里物流”，即企业能于10-15分钟内将产品送达顾客手中的位置。

全球供应链的演变亦产生了其他机遇。亚洲城市提供强劲的增长潜力和城市发展机会，不过如果网上消费增长放缓，可能对过量的供应构成风险。选择合适的市场将成为致胜关键，目前东京和首尔等地供应充足，而悉尼和墨尔本则供不应求。

数据中心：千载难逢的增长机遇

云计算和人工智能的普及，推动长期科技转型，支撑全球主要市场数据中心的需求和租贷前景。未来五年，市场对数据中心的需求预计将呈现22%的年复合增长。然而，由于取得规划许可和确保电力供应（尤其是可再生能源）的门坎较高，数据中心供应仍然受限。

由于供需失衡，数据中心正在创造千载难逢的投资机会，特别是在快速增长的超大规模市场。开发节能数据中心也是进入此市场的良好途径。在欧洲，阿姆斯特丹面临最大的供应短缺，而亚洲的东京和大阪则提供可观的增长潜力。

信贷或能提供下行保护及分散风险 

目前，由于投资者能通过较低的起赔点获得丰厚的整体收益，因此信贷的风险/回报抵换关系十分明显。随着房地产市场复苏，净营业收入增加，资本价值提升，相对风险会进一步降低，利差也将继续带来更高的利息收入。 

更广泛地说，银行面临的监管压力将继续为非银贷款机构创造扩大市场份额的机会。大量银行贷款即将到期，将产生历史罕见的大型资金缺口，因此这些贷款将不得不以异常的速度从银行转到非银行贷款机构。

当然，在市场周期的当前阶段，亦不乏一些策略性机会。尽管写字楼市场面临挑战，但最佳地段的优质资产仍严重供不应求，同时，旅游业在疫情后反弹，也为相关的零售和酒店房产带来了巨大的上升空间。

新一轮周期

全球房地产在上一轮周期的特点是低利率和量化宽松政策。而如今的环境截然不同，下一个周期将以韧性和增长为基调，为此投资者需要采取新的投资策略。资金必须配置在能把握特定战略机遇的资产，或者具有结构性力量支撑、能持续带来稳定收益的资产之上。

与此同时，投资者把握机遇同样关键。其中一项指标，即美国核心房地产的无杠杆投资预期回报率已经达到8%，而在我们看好的许多细分市场，这一指标甚至达到更高水平。这是自全球金融危机后复苏以来，我们所见过的最高水平。此外，预计到2025年和2026年，工业房产和公寓的供应量将分别减少66%和50%以上，这意味着新项目面临的竞争环境将有所缓和。

当前房地产行业正处于转折点，并可能是过去25年来最具潜力的投资环境之一。能够带来长期持续回报的机会已经出现，当下正是采取行动的时候。

*过往表现不代表未来业绩的保证或可靠指标。