4月15日，第一届品器不动产大会在上海举行，国家科技成果转化引导基金理事长、招商银行原行长马蔚华作了关于后房地产时代新作为的主题演讲。

马蔚华表示，他从警惕房地产到放松警惕，因为时代变了。我们进入了后房地产时代，这是从增量到存量的时代变迁，金融和房地产的关系也发生了变化。

马蔚华认为，未来对房地产存量市场不是简单改造，要加上新的东西，结合新的消费特点和需求。我们在存量市场开发的时候，要开发适用于存量经营的金融工具，比如房地产信托投资基金REITs，现在到了大量用武之地的时候。

这是基金君整理的马行长的演讲内容，以飨读者：

今天上午走进会场、登上T台的时候，我觉得，注定一个新的时代开始了。我不知道过去房地产是否都在这种场合开会，我们经常说更上一层楼，他说更下一层楼、翻下一页、走下一个台阶，这都是前所未有的，新的时代开始了。

很荣幸受冯仑邀请参加这个活动，我是搞金融的，不懂房地产，所以我从金融的角度谈谈这个新的时代。

出于职业的原因，过去我一直比较警惕地对待房地产，因为我的老朋友说过，这个世界上几乎所有的金融危机都是由房地产引发的。

我们记得次贷危机，美国为了刺激经济，连续11次降息，把利息降到几乎没有利息的程度，那么，本来不具备贷款能力的这些人开始贷款，买房子。他们买房子的行为本身就刺激到房地产的发展，结果刺激了经济的发展，房地产带动几十个行业发展。经济不断地发展，美联储又不断加息，加到10次以上的时候，结果出现了不良贷款。

所以，我当行长的15年，一直谨慎地控制房地产开发贷款的规模，从来没有超过6%。

我的理解，银行和房地产是捆在一起的，相互联系。银行的利润很多来自于房地产，但银行的不良资产，很多也是房地产贡献的。

今天冯仑邀请我演讲，还邀请我加入品器，我从警惕房地产，到喜欢冯仑，加入品器，为什么，因为时代变了。我们进入了后房地产时代。

后房地产时代的几个标准

我们进入了后房地产时代，这是从增量到存量的时代变迁。随着时代的变化，金融和房地产的关系也发生了变化，金融支持房地产的形势也发生了变化。

什么叫增量和存量，什么叫前房地产时代，后房地产时代？

世界上很多国家在房地产开发、经济发展过程中，都经历过这个时代，从增量到存量。这个标志是什么。我们拿韩国和日本为例，有四个指标：一是经济增长转到中低速时代，后房地产时代开始；二是城市化率达到70%的时候，后房地产时代开始；三是劳动人口数量基本见顶；四是供求关系现有住房超过一套。这四个标准，我们中国基本达到了，由此可见，中国进入后房地产时代。

进入后房地产时代，不是增量没有了，而是增量见顶回落，在一个比较长的时间内存在增量和存量并存的现象，不过增量渐低，存量向上。

可能有人说，去年尽管疫情严峻，但是一手房交易增长了15万亿，二手房交易增长了8万亿，都分别增长8%以上。因为当时全世界都在大量发钞票，买个房子放那还算好，这是大家的心态。所以，在这样的心态下，去年房地产涨得好，超出预期。

但我讲的是现象，从预期看大的趋势是后房地产时代来了。还有两大政策背景。一个叫做“房住不炒”，2016年中央经济工作会议第一次提出，到现在已经形成共识，房子是用来住的，不是用来炒的。尽管去年受到疫情影响，但是“房住不炒”一直写在中央各种文件上，十四五规划仍然有“房住不炒”，我觉得这已经形成了一个共识，构成了理性的认知。所以这是适应后房地产时代的政策。

还有一个政策是“三道红线”。什么是“三道红线”，包括剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比等指标。对于房地产来说，这三大指标很不适应，但必须达标，超过这三大红线一律不贷。开发贷款、按揭贷款集中管理，时代变化了。

房地产存量时代来临 按照新的需求来打造

那么，我们进入了一个存量的时代，后房地产时代，这个时代有什么作为？

我觉得从银行的角度，对存量市场和增量市场有我们的理解。大家知道，发信用卡有两种情况，信用卡增加发卡量、开发新客户是增量，增加刷卡量是存量。发卡量没有意义，最重要是将刷卡量有保证。

对于房地产来说，增量是大规模开发，建新房子；存量是已有的开发，二手房交易。所以，这是完全不同的两个时代，我们面临不同的房地产形态。

去年一手房交易15万亿，二手房交易8万亿，二手房的交易差不多是一手房的一半，而未来的趋势，二手房将不断增长，一手房到顶了。因为二手房的交易市场，跟很多人的生活需求有关，人们对美好生活的需求在于不断改善居住，所以二手房交易还会不断增加。

未来租赁是主要形式。我们不是以买卖新房为主，对原有存量房源不断开发调整和利用，租赁成为非常重要的形式。我们把存量搞活，把房子租给需要的医疗、教育、养老等机构，使得这些机构不再背负重资产，使得他们也得到发展。

还有一类，我们的城市更新，过去是打造空间产品，盖房子增加，现在是打造空间服务转向，房地产本身也是服务业，从空间开发到空间服务是不同的做法。

我们对后房地产时代存量的开发，要关注这几个方面。

一是考虑到新产业的发展，包括养老康养、教育培训、文旅，但是今天的时代，这种产业的形态和市场需求也在发生变化，我们不是简单地按照过去那套需求来打造。

现在网上直播很短时间卖掉上百亿的产品，我们说到Z时代，Z时代的年轻人。我几年见过盲盒，但是没有投资，还有我不太理解喜茶为什么有那么多人排队，我跟他们聊，什么样的动机让你们排队买，他们说是别人买我也要买。

现在的消费特点是，内容联接、产业联接等。IP粉丝的情感消费，喜茶就是情感消费，涉及时尚、体面。还有产业联接，导入特色的业态，我觉得将来空房子改造都可以导入这些，这完全是另外的思维方式。

现在的康养，跟我们想象的养老院不一样，要形成产业链，养老社区运营，要有客户，要关注人群、物流、车流、贡献的位置。夏天到北方，冬天到南方，养老也不是一般的养老。现在改造存量也要考虑信息化。

第三，必须对生态负责，绿色发展，追求生态文明。2030年碳达峰，2060年碳中和，重大产业政策能源政策各方面有改变。建筑业也是能耗很大的行业，增量市场都在进行绿色改造，所以作为存量市场，也要更加绿色节能。

所以，我觉得未来房地产存量市场不是简单改造，要加上这些新的东西。后房地产时代需求的变化，我们提供服务也要变化。

房地产、银行都是服务业，我历来的理念是“因你而变”。要研究需求的不断变化，要不断“因你而变”，才能赢得市场。

要开发适用于存量经营的金融工具

最后讲一下金融和房地产的关系，在房地产开发时代，对金融需求一般很简单，一是开发贷款，二是按揭贷款。我比较喜欢按揭贷款，比较警惕开发贷款。因为房地产是高风险行业，银行的高风险源于房地产的高风险，银行本质上经营风险，贷出去的钱不一定每笔都回来，尤其贷款给房地产的钱，不一定每笔都回来，因为房地产是相对长的主题，而且经济周期的变化非常严重地影响房地产，所以房地产定位为风险高。

进入后房地产时代，发生了三个变化：首先，后房地产时代对金融的需求从间接融资逐渐向直接融资发展，间接融资就是银行贷款，直接融资就是基金、股票、债券。当我们改造存量的时候，我们通过资产证券化、REITs都是直接投资的手段，所以风险也是大大改变。

第二个是短期租赁，银行对管理风险有很多本事，风险的特点有时空转化的特点，可以把远期风险转为近期风险，可以帮你的风险转成我的风险，也可以把我的风险转成你的风险。资产证券化把流动性比较差、成本比较高的资产，转化成为流动性比较强、成本相对降低、风险分散的一种形式，而且把间接融资变成了直接融资。所以，在后房地产时代，短期风险可以转化为长期风险，集中的风险可以转化为分散的风险。这样既增加了流动性，降低了融资成本，同时又可以提高效率。

第三个就是长期贷款可以变成短期贷款，开发贷款是固定资产投资贷款，在银行金融风险管理是管理档次最高的，我们搞增量的时候必须要房地产开发贷款，现在我们搞存量，我们需要用经营贷款，这样我们可以通过银行的短期流动性贷款、经营贷款来解决这些问题，而经营贷款是风险比较低的，银行也愿意贷。

所以，我觉得特别是我们要在存量市场开发的时候，要开发适用于存量经营的金融工具，比如房地产信托投资基金REITs，从2008年开始研究，现在到了大量用武之地的时候。房地产证券化，我们就是要把流动性比较低的非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上证券资产的金融交易的产品。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款这两种，目的是让存量流动起来。

通过地产基金、REITs基金，来购买存量资产，然后改造成一些功能提升，租出去达到收益率，然后通过资产证券化、资本市场卖出去，有非常多成功案例，比如万科、世联行等，这是非常有想象空间的金融市场。

我们把存量资产当成金融资产管理，这种金融资产的管理，也给我们理财时代，增加了投资者可以投资的内容和选择，过去投资者选择性很小，将来通过各种各样的直接融资，把存量搞活，增加了市场可以供给的各种各样的投资产品，需要金融界和房地产界不断创新。

当冯仑跟我讲起这个事情，使得我这个警惕房地产的人也放松了警惕，因为一个新的时代到来了，让我们满怀信心，迎接新时代。