盼望着，盼望着，公募REITS产品终于来了！

基金君从证监会、上交所、深交所网站获悉，备受市场关注的公募REITs已经正式上报产品，昨日上报的产品达到4只。这意味着，距离公募REITs产品正式出炉，又向前迈出一大步。

自2020年4月30日，国家发改委联合中国证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》之后，国内公募REITs序幕正式拉开。基金君预测，按照目前进度，大概率今年这类产品可能会正式问世。

除了目前上报了的四只产品之外，还有不少产品在积极“筹备”之中。让基金行业沸腾起来，是因为REITs产品拥有万亿级市场空间。而对于普通投资者来说，公募REITs投资的是挂钩地区发展以及对抗通胀的优质基础设施，在目前市场利率持续走低的环境下，是难得的优质资产，同时可在二级市场交易，为普通大众投资者开辟了新的资产配置路径。

四只产品“火速”上报

自2020年以来，市场对公募REITS产品可谓期待已久，目前终于看到重磅进展。

基金君从证监会网站发现，已经有四只REITS产品悄然上报，沪深两市交易所各两单产品。其中上交所两单为“浙商证券沪杭甬基础设施证券投资基金”和“国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金”；而深交所分别为“中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金”、“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金”。

深交所清晰介绍了两单产品，“中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金”基础设施项目类型为垃圾处理及生物质发电，预计募集份额为12.487亿份，原始权益人为首钢环境产业有限公司，基金管理人为中航基金，资产支持证券管理人为中航证券有限公司。

而“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金”基础设施项目类型为产业园区，预计募集份额为22.28亿份，原始权益人为招商局蛇口工业区控股股份有限公司，基金管理人为博时基金管理有限公司，资产支持证券管理人为博时资本管理有限公司。

这两个项目均按照《中国证监会 国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》等相关政策文件要求，已履行省级发展改革委出具专项意见、国家发展改革委遴选推荐等相关程序。

据上交所介绍，本次申报的两单项目是资本市场服务长三角一体化和长江经济带发展等国家战略的又一重大行动。两单申报项目均为地方发改委推荐，经国家发改委遴选后推荐至中国证监会的试点项目。

基金君获悉，首批基础设施公募REITs项目的正式申报，标志着基础设施公募REITs试点工作将正式进入项目审核阶段。完成相关审核后，将履行证监会注册程序。

博时基金认为，基础设施REITs的推出一方面能够满足基础设施原始权益人的融资需求，盘活资产、加快周转；另一方面能够有效改善企业的资产负债表，降低杠杆、增强后续融资能力。基础设施REITs在中国刚刚起步，各市场主体都在积极研究、不断探索，一起推动整个行业稳步发展。

市场各方积极参与

一位基金公司人士透露，最近一周还会有多家基金公司陆续上报公募REITs产品，从审批流程上看，之后还需要经过答辩、反馈才能正式获批。

“近期陆续上报的公募REITs产品未来有望同时获批，成为首批落地的公募REITs。”另一位基金公司人士分析。

此外，近期，海南纳入基础设施领域不动产信托投资基金（REITs）试点也受到基金公司人士高度关注。一行两会一局出台的《关于金融支持海南全面深化改革开放的意见》中提到，在房地产长效机制框架下，支持海南在住房租赁领域发展房地产投资信托基金(REITs)，鼓励银行业金融机构创新金融产品和服务，支持住房租赁市场规范发展。

“业内非常关注海南试点住房租赁领域的房地产投资信托基金(REITs)，这块业务非常有市场需求，因此大家都纷纷争取能够成为首批公募reits基金的管理人，为未来推出的住房租赁领域房地产投资信托基金(REITs)积累经验。”

“据前期摸底调研，在几大类基石投资者中，保险公司对公募REITs比较感兴趣，保险公司管理的都是长期资金，与公募REITs的资金期限比较匹配，且首批公募reits项目的资质及收益率都不错，较为符合保险公司的配置方向。”北京一位基金公司人士称。

“保险机构和商业银行均有意向配置公募REITs，保险机构的负债久期和公募REITs较为匹配，不少商业银行原本是通过信贷的方式助力企业融资，未来通过投资公募REITs的形式支持企业发展，同时可以降低商业银行自身的存贷比。”上海一位基金公司人士分析。

据记者了解，多家基金公司对公募REITs业务都非常重视，“公司内部出台了很多激励政策，鼓励大家积极去寻找好的项目。”另一位北京基金公司人士透露。

更早之前，不少上市公司均对外公布拟申报的公募REITs项目。大中型基金公司纷纷积极参与其中，“寻找项目”和“招兵买马”成为两大关键词。

万亿级市场启航

多家机构均认为，长期来看，我国公募REITs资产规模可达万亿元量级。随着REITS产品的正式落地，意味着这个万亿级市场正要启航

一则数据显示，自1960年REITs在美国出现以来，在过去几十年中迅猛发展，在海外发达经济体中，REITs已在各自的整体资本市场中占有重要地位。作为REITs的发源地美国，截至2019年末公募REITs市场规模约1.3万亿美元，约占GDP规模的6.5%，按照该比例推算，中国公募RETIs市场可达6万亿人民币。

德邦基金总经理陈星德提出，公募REITs丰富了大众基建投资品种，规模庞大，有望开辟万亿市场。但同时，REITs也面临着诸多挑战。第一，REITs对基金公司来说是一个全新的业务领域，需要建立全新的资管生态；第二，未来更加需要既懂资本市场又懂不动产领域的投融资管理人才；第三，和其他品种相比较，REITs收益率能否达到投资者的期望。

“在监管层长达15年的不懈努力下，终于在规则层面搭建了公募REITs的操作指南，目前公募REITs的设计图纸已经绘好，全市场都在等待依据这个图纸落地的第一批REITs产品。所以，现在尚处于从“图纸”到“产品”的落地过程中。” 国投瑞银不动产投资中心总经理刘先鸣此前曾分析。

他表示，未来公募REITs落地后，真实竞争力要从两端来看，首先要从项目端来看，要探讨公募REITs相比其他融资工具，对原始权益人而言是否真的有价值，能解决他们的痛点；其次要从资金端来看，要探讨公募REITs相比股票、债券、基金、理财等投资工具，对于投资者而言是否有价值，能否满足他们的需求。

中金基金也表示，公募REITs的推出具有里程碑式的意义，是推动中国经济从规模化发展向高质量发展转型的重要金融工具，是充分利用资本市场服务实体经济的必要创新。随着公募REITs进入申报冲刺阶段，以及操作层面的配套政策在未来一段时间逐步落地，相信目前产品结构、运营管理中的问题逐渐得到解决。下一步，关注做好投资者教育及询价发行工作，持续完善产品存续期间运管职责的履行及治理安排。希望未来能和行业一道成长，推动中国基础设施REITs进入“经营活力提升，资产质量改善，估值良性反馈”的正向循环发展。

起步阶段尚存不少难点

尽管对REITS业务及市场空间充满信心，但“万事开头难”，也有一些公司认为起步阶段存在一些难点。比如深圳一家基金公司就表示，起步阶段主要的难点在于资产出表涉及到的项目公司分立流程较为复杂、资产定价方面发行人和投资人需要磨合，但总体上难点都能得到解决。

另一家REITs基金管理部负责人认为，基础设施REITs产品不仅市场空间巨大，还能帮助地方政府降低杠杆、募集新的资金加快后续基础设施建设、引导金融服务从间接融资向直接融资转换、存续的基础设施资产价值的锚定和重估。

“目前存在的难点在于：一是需要出台与完善进一步配套政策和制度。包括税收优惠政策，涉及特许经营权的调价机制市场化，现行业务指引的正式稿等；第二是培育投资机构和市场专业机构，要高度重视中国资本市场的投资者教育工作，主要是个人投资者的产品普及和教育工作。”上述负责人表示，第三，要加强基础设施REITs的发展，律师、会计师、审计师、资产评估师等专业型人才的队伍建设工作不可或缺。此外，基金管理人要真正股权思维的投资运营基础设施项目公司，由于基础设施项目类别较多，不同类型的项目公司在投资运营过程中，涉及的专业类别完全不同，通过寻找专业的人才，搭建体系化的人才梯队，基金管理人要尽快培养自己股权投资运营管理的能力。