第二批REITs产品正式发行了！这一波受追捧程度明显高于首批。

基金君发现，近期华夏和建信两家基金公司旗下公募REITs陆续披露的询价结果公告，揭开了此次发行受机构追捧程度，两只产品平均有效认购倍数超50倍。

相比之下，首批9只公募REITs中，认购最火爆的博时蛇口产园REITs有效认购倍数也仅超15倍，公募REITs的市场热情真是“一浪比一浪更高”。

基金君发现，目前华夏越秀高速REIT、建信中关村REIT两只产品已经完成网下投资者询价，确认最终认购价格，对外正式发布基金发售公告，将于11月29日正式对公众投资者发售。

基金君也整理了第二批发行的公募REITs相关产品认购信息，供读者参考。

新一批产品最终定价出炉  合计募集规模达到50.1亿元

随着第二批公募REITs披露发售公告，两只公募REITs最终发售价格及募集规模也最终出炉。

相关公告显示，华夏越秀高速REIT、建信中关村REIT认购价格分别定为7.1元、3.2元。

根据公告，公募REITs认购价格不高于剔除不符合报价后网下投资者报价的中位数和加权平均数的孰低值。

两只产品的认购价格位于各自询价区间的60%至70%分位数之间，其中，华夏越秀高速REIT、建信中关村REIT的认购价格分别位于询价区间的59.57%、69.94%，对比之前首批公募REITs中，仍有两只产品认购价格低于询价区间40%以下，目前第二批公募REITs的认购价格均不低于60%，显示出参与询价的机构认购热情高涨。

根据最终确定的认购价格及发售份数，华夏越秀高速REIT、建信中关村REIT募集金额分别为21.3亿元、28.8亿元，合计募集金额超过50亿元。

继续延续超额认购  平均有效认购倍数超50倍

犹记得5个多月前，首批公募REITs发行时，最火爆的蛇口产园公募REITs整体认购倍数超15倍，惊艳市场。第二批公募REITs最新披露的平均有效认购倍数超过50倍，比首批产品火爆层度高出好几个量级。

谈及第二批公募REITs为何能够继续延续第一批时的认购热情，博时招商蛇口产业园REIT 基金经理胡海滨认为，主要有以下三方面原因：一是二批REITs的资产质量也非常不错，与首批REITs相比不相上下，投资者较为认可；二是首批REITs二级收益表现出色，更多投资者开始关注REITs的投资价值；三是银保监会明确了保险资金可以参与REITs投资，有更多的机构投资者可以参与REITs申购。

“对比第一批公募REITs，第二批公募REITs无论是战略配售，还是网下投资者认购，都可以用’火爆’来形容。”富荣基金资产配置部总监王甲同表示，主要原因在于，首先，第二批公募REITs项目虽然是二期发行，但也是基础设施公募REITs细则实施以后，最早一批报送发改委审批项目，资产质量较好，有的项目从区域位置、现金流增长率、折现率取值等方面看甚至比一期发行项目更好，市场认可度高；

其次，第一批公募REITs上市后整体市场表现比较好，9只产品平均涨幅超过15%，这对二批项目形成有效带动；另外，按照发改委586号文的规定，申报公募REITs项目预计未来3年净现金流分配率原则上不低于4%。根据第一批公募REITs项目目前的市场价格看，产权类项目的分红率已经低于4%，特许经营权类项目IRR也因为产品二级价格上涨而降低。第二批公募REITs项目按照不低于4%分红率发行，上市后的溢价效果明显；第一批公募REITs项目推出时，发行认购时间短，很多保险资金、银行理财资金并未走完流程。相比之下，第二批REITs项目发行时，机构投资者经过几个月论证，已经充分做好了投资准备。此外银保监会也发文允许保险资金投资公募REITs，市场主力资金登场公募REITs投资，市场需求量增加。

“一方面，试点项目优中选优，资产优良，公募REITs底层资产需满足发改委和证监会设定的硬性申报门槛，本身就足以证明资产的优质和稀缺，这也是战略配售延续火爆情形的根本原因；另一方面，首批产品二级市场表现良好，截至11月22日，首批9只产品有8只实现正收益，平均涨幅16.62%，其中4只产品涨幅超过20%，首批产品二级市场的优秀表现将吸引更多的投资者参与第二批公募REITs产品的配售和申购；再就是僧多粥少，供需紧张，公募REITs战略配售占比高达七成，流通盘不足三成，这决定了中长期资金集中在战略配售渠道。”新华基金也认为，项目本身优质加之首批产品上市表现良好共同助推了第二批发行火爆。

盈米基金研究院研究员周禹农也谈到，第二批公募REITs网下申购火爆主要基于以下几点原因：一、第一批共计上市9只公募REITs，而目前第二批仅上市两只，第一批REITs整体业绩表现较好符合投资者预期，在申购整体不变的前提下新增项目有限导致第二批认购倍数远高于第一批；二、近期银保监会下发了《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，保险本身对于公募REITs这类高久期收益较为稳定的品种存在配置需求，在第二批的战略配售及网下申购名单中也包含中信保诚人寿、太平保险、新华人寿、长城人寿、中国人寿等众多险资机构，后续随着法规条例的颁布机构投资者或将加速参与公募REITs市场。

私募、券商自营、公募专户、保险积极参与

从最新披露的询价情况看，第二批公募REITs继续吸引机构集体捧场。

除了原始权益人之外，成功进入公募REITs战略配售的还有私募基金、证券公司、资产管理产品、专业机构投资者、保险公司、信托计划等。

从参与数量来看，华夏越秀高速REIT 配售报价高达98次，建信中关村REIT更是多达112次，与首批报价次数最多的博时招商蛇口基本持平，公募REITs继续受到市场高度关注。

据富荣基金资产配置部总监王甲同介绍，富荣基金是市场最早一批参与基础设施公募REITs投资的公募基金公司。“第一批公募REITs项目，我们发行产品作为网下投资机构参与投资。鉴于网下报价竞争激烈，第二批项目我们就改变思路，积极参与战略配售。”

在王甲同看来，发行人选择战配投资者，主要从如下几个维度考量：一，是否是专业的投资人，认可REITs项目投资价值和管理人的管理能力，计划长期投资REITs获得稳定收益；二，是否积极布局REITs市场，可以在REITs投融资领域与发行人进行全面、深入合作；三，为发行人在资产REITs上市、孵化培育、并购投资等方面提供专业化支持。

新华基金认为，公募REITs战略投资者的确定是双向选择的结果。“一方面是投资者对REITs的选择，往往是基于自身熟悉领域的判断，看好底层资产的长期稳定收益性；另一方面是REITs对投资者的选择。例如，普洛斯在公告中称，对战略配售投资者的选择在遵守相关法律法规的基础上，综合考虑投资者资质、市场情况等确定。其将建信信托-凤鸣(鑫益)1号集合资金信托计划归入’追求资产长期稳健投资回报的证券投资基金或其他资管产品’。”

“目前梳理第一批战略配售的获配信息后，剔除掉法规规定的原始权益人及关联方外，其获配投资者的特点主要与项目本身存在关联：以华安张江光大园为例，其战略配售投资者包括苏州银行股份有限公司、上海张江集成电路产业区开发有限公司以及上海浦东投资控股（集团）有限公司等企业。综合来看底层资产周边区域的关联企业对于底层项目资质以及运行情况更为了解，愿意通过锁定持有期的战略配售来长期持有。” 盈米基金研究院研究员周禹农分析指出。

11月29日开启公众投资者认购  发售时间仅两天

根据发售时间安排，在顺利完成网下投资者认购之后，首批公募REITs将在11月29日启动公众投资者认购，从基金发售公告上看，华夏越秀高速REIT、建信中关村REIT两只公募REITs面向公众投资者的募集时间只有11月29日至11月30日短短两天时间。

公众投资者可以通过场外直销及代销机构认购，也可以通过券商走场内认购方式，而从投资门槛上看，上交所的场内认购多数是1000元为最低认购门槛，深交所的场内认购是1000份为最低认购门槛，每只公募REITs场外的最低认购门槛均为1000元。

最后值得一提的是，公募REITs成立之后不再开放申购及赎回，只能通过二级市场买卖，届时需要注意基金的折溢价风险。

以长期投资思路布局REITs产品  不同类型有不同筛选思路

公募REITs是除股票和债券外的第三大类资产，既有股性，又有债性，其投资逻辑与投资股票和债券不同，属于风险适中、收益稳定的一类资产。值得投资者关注，不过建议投资者不要盲目布局，要从长期投资思路布局。

谈及投资者如何筛选RFEITs，富荣基金资产配置部总监王甲同表示，无论哪一个REITs项目，研究投资价值，都要从现金流稳定性和未来成长性方面考虑。其中，考量现金流稳定性时，要在分析资产过往经营情况和业绩表现的基础上，对未来现金流增长率合理性，以及折现率取值的合理性进行判断，主要考虑分红率可实现度的高低。考量未来成长性，就要根据资产不同类型，从资产所在行业发展、资产所在具体区域情况、资产所在产业链条特点等角度考虑，看资产有无可能创造出超过预测的现金流，从而分享增值收益。

“第二批公募REITs项目，有2单高速公路，2单产业园，每一个资产都有自己的特殊性。”王甲同表示，不管怎样，鉴于公募REITs的特性，投资公募REITs都应该以“长期持有”为目的，分享资产的长期投资收益，不能期待像股票一样可以短期波段操作获利。同时，投资时要认真分析具体资产，因为没有主体兜底，因此也不能期待像债券投资一样绑定主体信用。

王甲同更细致表示，高速公路和产业园是属于性质不同的两大类公募REITs底层资产。高速公路属于特许经营权类，典型特点是公路有经营期限，到期时要被政府收回，因此投资期间产品价值是随着时间推移递减的，到期价值为0。产业园类属于产权类，就像不动产一样，投资者购买产品后，就相当于拥有了产业园的所有权，基本上不存在产品到期后价值为0的情况，只要产业园在，投资者的权益就在。

投资者对这两类资产进行投资时，要遵循不同的投资逻辑。对于特许经营权类项目，要计算整个投资期的内部收益率（IRR），前提假设是“如果投资一条剩余期限20年的高速公路，整个20年持有期，收益率能达到多少”，这个投资逻辑更偏债性，更像买了一个“收益浮动、期间还本、到期为0”的长期债。

对于产权类项目，要拿投资不动产的逻辑来看，即考虑这个物业的地价估值是否合理，租金收入是否稳定，未来增长空间如何，这个投资逻辑更偏股性，投资时更应该看重物业的资本化率和租金情况。

特许经营权类项目到期价值归0，因此期间分红率高，一般在7%-10%区间；产权类项目因底层资产是不动产，物业未来可能还会存在增值，因此分红率偏低，一般在3.5%-4.5%区间。两类资产投资逻辑不同，各有特点，因此投资人在选择投资时，要结合投资预期、回报要求、资金属性等方面，选择适合自己的投资类别和标的。如果自身没有专业判断水平和持续跟踪能力，也可以委托专业的投资机构进行投资。

新华基金则认为，第二批公募REITs产品底层资产依然是经过高标准、严要求层层筛选而出，因此具备良好的投资价值。从第二批目前上报的4只产品，产业园区和高速公路各2只，对于公募REITs，投资者收益来自于两个方面，即现金流分派和基金净值增长。

产业园区REITs作为产权类项目，分红金额相对较少，且运营收入受经济波动的影响大，但优质资产存在着增值的良好预期，所以应关注综合收益，即现金流分派率+基金净值增长率。现金流分派率较高的项目不一定最好，可能是其基础资产增值较少的结果。 基础设施项目所处的区位、经济发展、管理人运营能力等因素将很大程度影响项目的价值变化。

高速公路REITs作为特许经营权类项目，具有收益稳定、分派率较高的优势，在存续阶段，随着收费权这项无形资产的摊销，基金净值将逐步下降，投资者应重点关注现金流分派率这一指标。

投资者应根据自身的投资策略和要求，针对不同公募REITs产品现金流分配率和基金净值增长率的差异，合理匹配拟投资的公募REITs产品。

而盈米基金研究院研究员周禹农认为，目前公募REITs市场存量规模有限，第一批REITs整体表现较好第二批上市项目较少资金申购意愿强烈，类比第一批REITs上市后可能短期由于高换手大幅抬高溢价率。此外，博时招商蛇口产业园REIT 基金经理胡海滨谈及普通投资者如何选择REITs产品，与首批REITs一样，高速公路和产园园区是较为常见和热门的REITs基础资产类别。投资者应从区位优势、历史经营情况、资产附近可比资产的竞争情况、未来发展潜力、REITs管理人能力等方面考量。