作为公募基金一大类全新品种，公募REITs始终成为市场关注的焦点。

第二批公募REITs在11月29日迎来公开发售，上演了一场热度超越首批的戏码——全部实现“一日售罄”，多倍超募现象超出市场预期。

11月29日，华夏和建信旗下公募REITs已经官宣了提前募集结束。据基金君不完全统计，2只公募REITs一日吸金合计至少超过170亿元。尤其是建信中关村REIT、华夏越秀高速REIT公众投资者获配率只有2.58%、2.74%左右。

公开认购结束之后，这些REITs将尽快启动上市流程，届时有意向布局REITs产品的投资者可以通过场内布局。

建信中关村REIT一日大卖超百亿  第二批公募REITs首日“吸金”超170亿元

11月29日，第二批两只公募REITs正式面向公众投资者发售，与网下投资者认购超募多倍的现象相似，公募REITs此次公开发售也火爆异常。

公募REITs发售中设有战略配售环节，从此前公布的询价情况看，机构投资者参与询价非常热情，第二批公募REITs最新披露的平均有效认购倍数超过50倍。

经过大比例战略配售之后，公募REITs面向公众投资者募集的份额均不多，根据认购价格计算，2只公募REITs面向公众投资者的初始发售金额合计不超过5亿元，其中，华夏越秀高速REIT面向公众投资者的销售金额仅1.917亿元、建信中关村REIT面向公众投资者的销售金额也不过只有2.58亿元，因此，第二批公募REITs延续首批“一日售罄”的局面并无悬念。

11月29日上午开盘，第二批公募REITs就陆续传出售罄的消息，午间收盘，渠道就传来华夏越秀高速REIT认购金额超过面向公众投资者初始发售金额的信息，截止下午收盘，华夏越秀高速REIT募集金额超过30亿元，建信中关村REIT募集金额超过90亿元。

随着渠道数据陆续统计，截止18点，建信中关村REIT面向公众投资者的认购部分已经“吸金”超百亿。到了18点40分，华夏越秀高速REIT合计认购金额超过70亿元。

根据初始发售金额计算，建信中关村REIT的公众投资者获配率只有2.58%左右，华夏越秀高速REIT的公众投资者获配率大致为2.74%，此后需看是否启动回拨机制。

“第二批公募REITs目前只有两只开售，总体供小于求，加上第一批公募REITs上市表现良好，国内资本市场也有打新传统，无论是新股还是新发公募REITs打新仍有赚钱效应，这也是市场继续追捧公募REITs的原因。”一位基金公司人士分析第二批公募REITs延续火爆的原因。

另一位来自基金公司的人士表示，该公司的公募REITs面向公众投资者的部分，今天晚上将公告提前结束募集，同时进行末日比例配售，明天是网下投资者的认购和缴款日，公募REITs的发售将在明天全部截止。

11月29日晚间，华夏基金在深交所发布华夏越秀高速公路封闭式基础设施证券投资基金公众投资者发售部分提前结束募集并进行比例配售的公告。

建信基金也对外发布建信中关村REIT一日售罄的海报。

成立后将尽快上市  上市首日涨跌幅为±30%

第二批公募REITs面向公众获得市场追捧，显示出这类产品较大的投资价值。

此次认购结束之后还有不少流程。华夏越秀高速REIT的发售公告显示，在认购结束之后，还将有回拨机制，将决定是否回拨，来确定最终战略配售、网下发售、公众投资者发售的基金份额及配售比例。随后将发布《基金合同生效公告》，并在符合相关法律法规和基金上市条件后尽快办理。

建信中关村REIT公告也显示，在11月29日完成网下基金份额认购后， 12月1日将确定是否启动回拨机制及网下和公众部分最终发售份额；如果有回拨机制，将在12月2日公告，12月3日将完成公众投资者余款退款。

值得一提的是，因为基础设施REITs基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内方可卖出。也就是说，公募REITs成立之后只能通过二级市场买卖。

如华夏高速公路REIT资料显示，华夏高速公路REIT在基金合同存续期内采取封闭式运作并在证券交易所上市，不开放申购与赎回。但后续会在交易所上市交易，投资者可在二级市场进行竞价交易，上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10%。

个人投资者如果使用场外基金账户认购公募REITs产品，是不能通过基金赎回的方式卖出的，需要转场内进行卖出，以满足资产的流动性需求。产品上市以后，基金管理人、资产支持证券发起人，将会采用邀请做市商进行流动性管理、邀请其他资管产品参与产品投资和提供场内流动性、利用公司内部产品和自有资金提供流动性等多种方式，维护产品流动性。

首批公募REITs上市以来平均涨幅超过10%  业内看好第二批公募REITs上市表现

尤记得6月末，首批公募REITs正式上市，成为当时资本市场的重头戏。上市首日开盘就有产品大涨20%，9只产品全部收涨，给资本市场交出了一份亮眼答卷。

如今，公募REITs上市已超5个月，从过去几个月走势上看，可谓走出了与股市、债市关联度较低的独立行情，9只公募REITs上市以来平均涨幅超过10%，更有富国首创水务REIT、中金普洛斯仓储物流REIT两只产品涨超20%，首发持有至今的投资者“收获满满”。

分阶段来看，6月21日，首批REITs产品上市首秀，首钢绿能开盘大涨20%，9只公募REITs收盘全线飘红，蛇口产园收涨14%，首钢绿能涨幅接近10%，也有2只涨幅不到1%。9只产品合计全天成交金额突破18亿元，交投颇为活跃。

在此之后，公募REITs开始消化首日涨幅，二级市场价格持续回落，从6月22日到7月底的这段时间里，更是有几只公募REITs出现“破发”的现象。

不过，8月以来，公募REITs重拾升势，9只公募REITs过去三个月持续上涨，平均涨幅从8月的4.37%，扩大到9月的5.15%，10月份更是上升至7.88%，中金普洛斯仓储物流REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT 10月份单月涨幅超过10%，11月公募REITs继续回吐涨幅，9只产品平均下跌1.56%，仅富国首创水务REIT、华安张江光大REIT两只产品在11月能够维持涨势。

公募REITs的市场流动性也逐渐向好，Wind数据显示，除了6月上市首月成交金额显著放大之外，9只产品的成交金额从7月的14.13亿元上升至10月的26.11亿元，部分公募REITs的单日成交金额突破1亿大关。

业内人士也看好第二批REITs首日上市表现，“首批公募REITs上市5个月市场表现不错，且经过几个月的上涨，目前首批公募REITs二级市场估值相比第二批产品估值高了不少，市场也会将第二批公募REITs的估值对标首批产品，加上第二批项目数量有限，不排除出现上市一两天时间，二级市场价格就涨到位的情况。”一位基金公司人士分析。

后续还有REITs产品出炉  

实际上，后续还有不少REITs产品在路上。

从目前已经公开的产品来看，上交所已经受理了两只产品，为华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金，以及国泰君安临港东久智能制造产业园封闭式基础设施证券投资基金，前者是已受理，后者已经反馈。

此外，据业内人士了解，以中交投资为原始权益人，底层资产为湖北某高速公路，某大型基金公司担任基金管理人的公募REITs拟申报项目也已经准备得较为充分，或将在不久的时间内上报交易所。

最近几个月，多家上市公司也陆续发布公告，披露公募REITs申报工作的进展，其中不乏风电、光伏发电等刚刚于今年6月纳入试点的行业，其中金风科技就发布了《关于开展基础设施公募REITs申报发行工作的公告》；而10月份山东高速集团公司召开公募REITs项目启动会。

深圳能源也公告，公司拟以东部电厂（一期）项目申请参与基础设施公募REITs试点。公告显示，深圳能源旗下基础设施公募REITs拟申报项目的底层资产估值约人民币34.89亿元，鹏华基金将担任公募基金管理人。

据基金君了解，因公募REITs业务所能带来的空间巨大，万亿级别让各大基金公司对这项业务都非常积极，未来可能将有更多产品出炉。

业内人士认为，在当前宏观环境和资本市场条件下，拥有估值公允性强、稳定性高等优势的公募REITs产品，正逐渐被广大投资人认可，未来市场活性有望进一步激发，这个万亿级市场备受行业关注。

建信基金基础设施投资部公募REITs业务总负责人、建信中关村REIT拟任基金经理张湜就表示，中国公募REITs市场蓄力已久，未来将是一条万亿级别的赛道。近年来，我国围绕打通投融资渠道、解决租赁住房融资、盘活存量资产等主题的政策密集出台，REITs的发展受到社会各界的期待。就在今年，公募REITs正式推出，首批产品发行即受到投资者喜爱。若参考美国、日本等成熟REITs市场规模约占GDP总量5%-15%的比例测算，我国2020年GDP总量为101.6万亿，未来中国公募REITs体量有望达到4-12万亿，长期发展前景值得看好。

REITs产品投资价值大  从长期投资思路布局

业内分析人士表示，公募REITs是除股票和债券外的第三大类资产，既有股性，又有债性，其投资逻辑与投资股票和债券不同，属于风险适中、收益稳定的一类资产。投资者布局这类产品也不可盲目，要从长期投资思路布局。

而富荣基金资产配置部总监王甲同曾表示，无论哪一个REITs项目，研究投资价值，都要从现金流稳定性和未来成长性方面考虑。其中，考量现金流稳定性时，要在分析资产过往经营情况和业绩表现的基础上，对未来现金流增长率合理性，以及折现率取值的合理性进行判断，主要考虑分红率可实现度的高低。考量未来成长性，就要根据资产不同类型，从资产所在行业发展、资产所在具体区域情况、资产所在产业链条特点等角度考虑，看资产有无可能创造出超过预测的现金流，从而分享增值收益。

鉴于公募REITs的特性，投资公募REITs都应该以“长期持有”为目的，分享资产的长期投资收益，不能期待像股票一样可以短期波段操作获利。同时，投资时要认真分析具体资产，因为没有主体兜底，因此也不能期待像债券投资一样绑定主体信用。

王甲同更细致表示，高速公路和产业园是属于性质不同的两大类公募REITs底层资产。高速公路属于特许经营权类，典型特点是公路有经营期限，到期时要被政府收回，因此投资期间产品价值是随着时间推移递减的，到期价值为0。产业园类属于产权类，就像不动产一样，投资者购买产品后，就相当于拥有了产业园的所有权，基本上不存在产品到期后价值为0的情况，只要产业园在，投资者的权益就在。

投资者对这两类资产进行投资时，要遵循不同的投资逻辑。对于特许经营权类项目，要计算整个投资期的内部收益率（IRR），前提假设是“如果投资一条剩余期限20年的高速公路，整个20年持有期，收益率能达到多少”，这个投资逻辑更偏债性，更像买了一个“收益浮动、期间还本、到期为0”的长期债。

对于产权类项目，要拿投资不动产的逻辑来看，即考虑这个物业的地价估值是否合理，租金收入是否稳定，未来增长空间如何，这个投资逻辑更偏股性，投资时更应该看重物业的资本化率和租金情况。

特许经营权类项目到期价值归0，因此期间分红率高，一般在7%-10%区间；产权类项目因底层资产是不动产，物业未来可能还会存在增值，因此分红率偏低，一般在3.5%-4.5%区间。两类资产投资逻辑不同，各有特点，因此投资人在选择投资时，要结合投资预期、回报要求、资金属性等方面，选择适合自己的投资类别和标的。如果自身没有专业判断水平和持续跟踪能力，也可以委托专业的投资机构进行投资。