10月初瑞信流动性危机事件仍让全球资本市场心有余悸，如今黑石也限制赎回旗下部分产品。近日，继旗下旗舰私募房地产信托基金（以下简称“BREIT”）限制赎回后，另一只私募信贷基金（以下简称“BCRED”）也限制赎回。

对此，黑石集团CEO苏世民周三公开回应表示，该基金在限制赎回规模的原因是投资者的赎回请求已经超过了合同规定的月度和季度限额，而“抢赎”的大部分为亚洲投资者此前面临追加保证金的压力，而不是该基金产品本身的问题。

黑石旗下两只旗舰产品遭遇疯狂挤兑

12月1日，黑石宣布，旗下总规模达690亿美元的旗舰私募房地产信托基金BREIT限制投资者的提款。

黑石限制提款的原因是，根据基金合同，该基金每月赎回限额为基金净资产的2%，每季度的赎回限额为该基金净资产的5%。而BRIET此前收到巨额赎回请求，赎回请求高达18亿美元，约占其资产净值的2.7%，同时，11月、12月收到的赎回请求加总后已经超过季度限额，触及该基金预设的5%赎回率红线。

黑石表示投资者将根据配比赎回，具体而言，11月，BRIET允许投资赎回总额为13亿美元，占其收到的赎回请求的43%；12月，BRIET允许投资者赎回额度仅占该基金净资产的0.3%。

消息一出，当天黑石股价一度闪崩12%，收盘仍大跌逾7%。截至12月7日盘后的最近16个交易日，黑石累计跌幅达28%。与黑石股价历史高位相比，现价已跌去超44%，黑石市值蒸发450亿。

对此，一位海外资产管理公司研究人士认为：“BREIT暂停赎回这件事短期看不出流动性危机。BREIT的合同明确提到在特定情况下该基金可以停止赎回。”

但该人士也坦言，BREIT作为占黑石10%的总资产管理规模并贡献了20%的管理费收入的旗舰产品，限制赎回的动作确实会打击市场对于黑石的信心进而引发黑石股价暴跌。

就在市场还在消化BREIT限制赎回的时，当地时间12月6日黑石再发发公开声明，宣布旗下总规模500亿美元的私募信贷基BCRED赎回率也触及了预设限额，但但投资者仍被允许撤回投资。黑石的声明称，BCRED拥有80亿美元的即时流动性，所有赎回请求都可以得到兑现。这是自黑石去年1月推出BCRED以来，赎回请求首次达到5%的预设上限。

值得注意的是，就在宣布该产品达到赎回上限的前一天，BCRED刚刚宣布增加将该产品年化分配收益率提升至10.2%。

何至巨额赎回？

事实上，作为黑石的旗舰产品之一，BREIT的业绩一直非常亮眼。黑石披露的数据显示，2022今年以来的收益率高达9.3%，相较之下，衡量上市REIT回报水平的道琼斯美国精选REIT总回报指数(DWRTFT)同期下跌超22%。这意味着，BREIT的表现远好于美国其他REITs产品。

上述研究人士介绍道，BREIT是一种非上市的投资基金，底层资产是以商业地产为主的物业资产，基金收入来自底层资产的租金收入，BREIT每年向投资者兑付分红。对于非上市的基金，投资者只能通过向基金公司赎回而不能像在二级市场可以随时卖出。

谈及投资者纷纷赎回的原因，该人士认为主要有三个原因。一是，盈利能力兑现驱动投资者赎回，就黑石披露的数据来看，BREIT如此高的盈利能力使得投资者产品获利了结的冲动；二是，大量美国投资者认为随着美联储加息步伐即将放缓，美国证券市场已经筑底，拐点可能即将到来，这意味着很多“防御型”资产逐渐折现，转向“进攻型”的权益市场；三是，部分BREIT的投资者认为黑石的基金估值并不能准确反映资产价格，今年以来流动性收紧的宏观环境对美国房地产市场造成巨大冲击，这种冲击可以明确从道琼斯美国精选REIT总回报指数(DWRTFT)下跌超22%看出，但是黑石的BREIT还有如此之高的回报率，投资者认为这样亮眼的业绩可能与黑石的估值并不准确有关，因此选择获利了结。

据路透社报道，苏世民近日在一场高盛金融服务会议上对于限制赎回BREIT事件作出回应：BREIT的赎回多是来自亚洲投资者，赎回的主要原因是亚洲投资者受到流动性紧缩的冲击特别大，因为恒生指数11月之前经历史诗级暴跌，许多亚洲投资者不得不赎回BREIT以应对财务困境。

“如果你是一个有保证金债务的投资者，而你所在的市场下跌了40%，你可以想象成为这些人中的一员是什么感觉......人们会感到害怕。”苏世民说。

他补充道，巨额赎回BREIT并不意味着投资者对黑石或者房BREIT及其利润不满意。事实上，黑石数据显示，BREIT今年迄今的回报率为9.3%，与公开交易的道琼斯美国精选房地产投资信托基金总回报指数同期22.19%的跌幅形成对比。

苏世民说，BREIT的回报来自于其在美国南部和西部的仓储中心和公寓楼投资组合，这些核心资产得到强劲的人口增长的支持，此外核心资产采用短租期合约，为期提供了更多根据通货膨胀调整价格的机会。

苏世民还透露，BREIT在美联储加息周期前的利率对冲中获得了50亿美元的利润。“如果利率下降，所有房地产的价值将大大增加。我们实际上正在经历这种状况。”苏世民补充道。

根据房地产的咨询公司Robert A. Stanger & Company, Inc.的数据，黑石、喜达屋、Ares Management Corp、KKR & Co Inc和Brookfield等资产管理公司支持的REITs基金在今年前九个月的赎回请求均有所增加。

“当投资者对产品有更多信心时，无论是美联储停止加息或是其他意外事件，只要REITs产品表现良好，投资者就会把钱放在这些类型的产品中。”苏世民说。