首批公募REITs扩募，“蓄势待发” ！
李树超 2023-04-09 08:00
随着首批公募REITs扩募获证监会变更注册的批复，沪深交易所也陆续出具对上述公募REITs产品变更暨扩募份额上市及相关项目资产支持证券挂牌转让无异议的函，公募REITs扩募落地进入实质性阶段。多位业内人士表示，公募REITs扩募获批后，后续还有持有人大会、启动发售、发送认购邀请，以及同期的信息披露等工作，目前各家公募都在积极开展获批公募REITs的持有人大会筹备工作，其他相关准备工作也在有序推进。随着REITs产品的扩募，公募REITs可以进一步完善核心价值、增长潜力和构建分散风险的资产组合，提升产品流动性和运营的稳定性。进入4月份以来，首批四家扩募公募REITs——华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT，四只产品的基金管理人陆续公告，本次扩募并新购入基础设施项目等变更的相关事项，需经基金份额持有人大会决议通过后方可实施，基金份额持有人大会的决议能否通过存在不确定性，敬请广大投资者谨慎决策，注意投资风险。多位业内人士也表示，公募REITs扩募获批后，后续还有持有人大会，启动发售、发送认购邀请，以及同期的信息披露等工作，目前各家公募相关准备工作正在积极有序推进。博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄告诉记者，根据深沪交易所对新购入基础设施项目的相关业务指引，基金管理人在扩募申请获批后，应在履行完毕基金变更注册程序后，至少提前30日发布召开基金份额持有人大会的通知并附相关表决议案，基金份额持有人大会应当按照《基础设施基金指引》相关要求就新购入基础设施项目、扩募进行表决。基础设施基金在实施基础设施项目交易的过程中，发生法律法规要求披露的重大事项的，基金管理人将及时作出公告。中金基金相关负责人也表示，公募REITs扩募及新购入资产在获得正式批复以后，基金管理人还须就扩募事项召开基金份额持有人大会，在持有人大会投票通过后进行扩募安排。持有人大会公告将披露详细的扩募方案，包括扩募发售方式、发售对象及向原持有人配售安排（如有）、战略配售安排（如有）、发行价格和定价方式、募集资金用途、限售期、发行前累计收益的分配方案等情况。目前中金普洛斯REIT持有人大会处于筹备阶段，投资者可关注该基金的后续公告情况。华安基金也称，扩募获得批复后，基金管理人需要按相关要求召开持有人大会，审议扩募并购入新基础设施项目有关议案。同时，基金管理人将协同财务顾问，准备发售相关工作，包括拟定详细的发售方案，向交易所提交扩募发售申请，向潜在投资人发送认购邀请等。目前，相关的准备工作都在有序进行中。而从持有人角度，对拟新购入资产的范围、交易价格或定价方式等均需经基金份额持有人大会审议和表决，各家公募也从持有人角度，为持有人如何评估扩募资产和影响提供决策参考。华安基金表示，从投资价值来说，投资人主要可以从拟新购入资产的运营稳定性和收益成长性，估值及定价区间的合理性，原始权益人的资质及新增扩募资产对产品收益分派率的提升程度等方面进行考量，同时可与REITs目前已持有的同类资产相关指标作比照分析；从交易风险来说，投资人可以关注扩募相关公告的披露和提示，评估相关风险。中金基金相关负责人也表示，持有人可通过阅读扩募招书及相关文件，了解扩募资产的历史经营情况和未来现金流预期，综合考虑扩募对基金收益和风险的影响后进行投票决策。投资者可以通过招书了解基础设施项目的区位、市场和经营情况，判断收购资产的质量。同时，投资者可以关注扩募前后每份基金份额的分红预期的增厚比例，以及新购入资产后基金预期现金流的变化，综合进行决策。“持有人应当综合考虑拟新购入项目的估值合理性、净现金流分派率、基金二级市场价格等因素。”刘玄也说。在扩募批复中，证监会均要求会同基金的销售机构和交易所等，认真做好基金的信息披露、路演推介、询价、定价、配售、认购、上市交易、登记、会计核算、客户服务和募集准备等工作。而根据扩募发售对象的不同，公募REITs扩募分为向原持有人配售、公开扩募、定向扩募等三种方式。扩募的定价需要权衡基础设施REITs原持有人的利益、新投资者的利益和原始权益人的利益，还需要考虑基础设施REITs的二级市场价格等因素等。华安基金对此表示，公司本次扩募拟采用定向扩募的方式，发售定价根据相关规定将以竞价方式确定。此方式可以使发售定价相对客观和市场化，并能充分体现扩募资产的市场价值。同时基金管理人和财务顾问会综合新购入基础设施项目评估价值及相关市场因素，为扩募发售设置总金额和份额数量的上限，为原持有人及新投资人投资决策提供参考，引导市场理性投资，平衡各相关方的利益。“对于拟新购入资产的范围、交易价格或价格区间、定价方式或定价依据以及其他相关内容均需经基金份额持有人大会审议、表决，基金管理人将充分保障基金份额持有人的相关权益。”刘玄也称。除了在扩募方式和定价方面的利益平衡外，多位业内人士还表示，随着REITs产品的扩募，单个公募REITs规模会出现抬升，总体有利于分散风险，加强产品流动性和提升运营的稳定性。中金基金相关负责人表示，扩募是公募REITs外延成长的重要方式。通过扩募新购入资产，公募REITs可以进一步完善其兼顾核心价值、增长潜力和分散风险的资产组合，有利于REITs的长期稳定分红以及管理资产规模的增长。在该负责人看来，目前单只REITs对于资金量的吸纳能力相对有限，限制了部分投资机构参与REITs投资的规模，以及建设配套团队和投研力量的资源投入。随着扩募通道的顺畅建立，或将吸引更多的机构将参与REITs投资，改善公募REITs市场整体的流动性水平。华安基金也表示，扩募并购入新的基础设施项目，将为基金提供额外的收益来源，并且分散了一定的投资风险。同时，基金份额持有人结构可能在扩募后发生变化，原基金份额持有人将与新基金份额持有人共同享有基金已持有基础设施项目及新购入基础设施项目所带来的权益。扩募带来的基金规模的增加及新投资者的引入，将有助于提升基金的二级市场流动性。刘玄也认为，扩募是落实相关政策要求的具体举措，有助于进一步盘活基金发起人（原始权益人）存量优质资产，增强发展能力、降低负债水平，真正实践以存量带增量、以融资促投资，提高投资效率和投资水平；第二，有利于完善市场化、法治化机制，推动基础设施REITs健康发展；第三，有利于进一步拓宽基础设施项目资金来源，更好盘活存量资产、扩大有效投资，为国家推动“十四五”期间的基础设施高质量发展作出贡献。
