2021年3月13日，发改委公布了《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》。其中《纲要》第十四章加快培育完整内需体系中提出：推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。

基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）（以下简称“基础设施REITs”）自去年启动以来，受到了政策大力支持。各个部委、监管机构发布了各项政策、操作指引等。基于此，北信瑞丰REITs业务部回顾国内公募基础设施REITs发展过程中的各项政策，并对重要政策进行解读。

REITs一直是国家鼓励发展的方向，早在2008年国务院发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》，提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”，但后续在金融危机背景下，中央为抑制风险而推迟启动REITs。2014年央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提到“积极稳妥开展 REITs 试点”，自此拉开国内“类REITs”发展序幕。

2016年底，中央经济工作会议首次提出“房住不炒”概念，此后与房地产相关的部门出台多项配套政策，加强房地产市场调控，管控房企融资。相关监管机构、主管部委等多次表态支持基础设施REITs，并出台一系列政策推动其快速发展：

1.2016年12月21日，发改委与证监会联合发布《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》，提出要“共同推动不动产投资信托基金（REITs），进一步支持传统基础设施项目建设”。

2.2017年6月7日，财政部发布《关于规范开展政府和社会资本合作项目资产证券化有关事宜的通知》，建立多元化、可持续的资金保障机制，推动不动产投资信托基金（REITs）发展，鼓励各类市场资金投资PPP项目资产证券化产品。

3.2018年2与9日，深交所《发展战略规划纲要（2018-2020年）》，研究推进REITs产品，为租房租赁、政府和社会资本合作（PPP）项目、保障性住房建设、商业物业等领域提供金融支持。探索发行公募REITs，引入多元化投资者。

4.2018年9月13日，国务院印发《关于加强国有企业资产负债约束的指导意见》，积极支持国有企业按照真实出售、破产隔离原则，依法合规开展以企业应收账款、租赁债权等财产权利和基础设施、商业物业等不动产财产或财产权益为基础资产的资产证券化业务。

5.2019年6月27日，发改委投资司副司长韩志峰在中国 REITs 论坛2019年年会上发表《中国基础设施REITs前景》，提到通过发行基础设施REITs盘活资产，将收回资金用于新的基础设施补短板项目建设，从而形成良好的投资循环；

6.2019年12月17日，证监会公司债券监管部副主任刘榕在2019（第十一届）卓越竞争力金融峰会上表示，下一步将会继续会同相关部门，积极推动基建REITs的发行试点工作；

7.2020年1月16日证监会召开的2020年系统工作会议中表示要“稳妥推动基础设施REITs试点”；

8.2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基建领域的公募REITs 试点工作。

（一）《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号）

发布机构：中国证监会、国家发展改革委

政策要点：

1.聚焦重点区域。优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

2.聚焦重点行业。优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

3.聚焦优质项目。基础设施REITs试点项目应符合以下条件：

（1）项目权属清晰，已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收。PPP项目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定，收入来源以使用者付费为主，未出现重大问题和合同纠纷。

（2）具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。

（3）发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近3年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。

4.加强融资用途管理。发起人（原始权益人）通过转让基础设施取得资金的用途应符合国家产业政策，鼓励将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设，重点支持补短板项目，形成投资良性循环。

小瑞解读：

1.目标区域与行业：40号文对基础设施REITs的目标区域和行业进行了聚焦，目标区域和行业与专项债券支持区域和行业高度重合。专项债券支持项目仅限于待建或在建项目，而基础设施REITs要求项目为已建设运营的项目。推出基础设施REITs以激活存量基建资产，补充存量基础设施领域金融政策缺失，最大限度实现融资。

2.项目要求：选择优质基础设施项目作为试点，要求项目产权清晰，手续齐全，并已建成；项目有持续稳定的收益及现金流，并且未来有潜力；原始权益人运营能力强，企业经营良好。试点项目聚焦优质基础设施项目，按照市场化原则推进REITs，创新和规范并举。

3.部委分工：明确了发改委和证监会各自的工作和审核重点。发改委判断项目是否合法合规，是否符合国家重大战略和产业政策，选择优质项目；证监体系侧重产品制度与规则的完善、工作机制的建立、以及产品审查与机构监督、基础设施REITs制度体系确立。发改委和证监体系共同发力，政策措施更全面，加大了风险管理力度。

4.推进基础设施REITs意义深远：

（1）落实供给侧结构性改革。宏观方面通过盘活存量资产，有助于落实“三去一降一补”，也有利于化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险，提高直接融资比重。

（2）降低实体经济负债率。基础设施REITs属于权益类产品，资产所带负债能一并出表；基础设施REITs层面加杠杆体现在表外，不占用企业负债额度；盘活后置换存量负债，进一步降低资产负债率。

（3）支持基础设施建设。经过长期投资建设，我国在基础设施领域形成了大量优质资产，为增强经济发展后劲提供了有力支撑。随着社会经济由高增长向高质量发展，未来基础设施仍有较大投资需求。鉴于基础设施项目前期工作相对复杂，盈利模式和融资方式创新难度较大；加之基础设施投资企业资产负债率普遍较高，高质量基础设施建设面临融资瓶颈制约。

下期小瑞将继续为大家解读更多公募基建REITs政策，敬请期待！