2021年6月21日，首批九只公募基础设施REITs分别在沪深证券交易所挂牌上市交易，标志着公募REITs这一国际市场重要金融产品正式登陆我国境内资本市场。公募REITs的成功发行上市既为更广大投资人提供了投资优质基础设施获取稳健收益的机会，又为以基础设施为代表的不动产市场提供价值锚，有助于吸引更多社会资本进入补短板与新基建领域。

公募REITs上市首日份额价格普涨，之后二级市场交易价格普遍回调并逐渐稳定，结合国际经验这是正常而且理性的，有助于市场化地寻找合理价格中枢，逐步发挥公募REITs作为市场化资产价值锚的战略价值，有助于REITs市场长期稳健发展，市场规模不断扩大会进一步提升市场流动性。

公募REITs不同于很多股票之处在于其稳健分红能力。首批试点产品经过谨慎审选，资产质量较好，数据透明，覆盖了仓储物流、产业园区、高速公路、污水处理、固废处理等具有广泛示范性的领域，均有三年以上稳定运营数据并预计未来能够产生稳定现金流，且将每年可分配现金流的90%以上比例用于分配，在预期范围内能够为投资人提供稳健的分红现金流，这也是REITs产品价值长期稳定的基础，有助于投资人理性判断REITs基金份额价格：

若REITs份额价格在二级市场出现大幅上涨，则需要投资人谨慎判断，该增长是否由基础资产预期未来租金水平或经营现金流显著上涨带动，如果基础资产未来收入预期显著向好，则该增长具有可以持续的支撑，否则在较高价格投资REITs可能导致投资人获得的现金回报率及IRR（内部收益率）降低——作为分子的分红金额稳定，作为分母的投资时点价格过高会导致分红率下降。

若REITs份额价格在二级市场出现明显下降，如果基础资产的预期租金水平或经营现金流没有显著恶化，则在低价格时间参与的投资人就可以获得显著增加的现金回报率与IRR——作为分子的分红金额稳定，作为分母的投资价格较低会导致分红率上升。这就吸引更多的投资人参与，推动份额价格的回升，进而实现了REITs价格的自然稳定器作用。境内做市商机制有利于进一步巩固了价格稳定器机制。

公募REITs不同于债券、债权计划等多数固定收益产品之处在于其抗通胀属性。REITs分红价值来自于租金收入、特许经营收入带来的经营净现金流，从中长期来看这些收入具有较强的抗通胀属性，使得REITs的分红增长率以及价值增长有机会跑赢通货膨胀。而以优质仓储物流、产业园区等为代表的产权类资产占据了相应领域的核心地段价值，其资产增值属性有机会体现出更强的抗通胀价值。REITs的交易价格增长及分红增长在中长期均能够体现出很好的抗通胀能力，从比较成熟的美国REITs市场经验来看，产权类REITs长期价值中，资本增值与每年分红基本平分秋色。

除稳健分红能力和抗通胀能力以外，公募REITs能够享受到公募基金分红的企业所得税免税待遇（财税【2008】1号），这就意味着相对于投资企业债券、债权计划等金融产品而言，投资公募REITs获得的分红率等于“该分红率除以75%”的税前收益率，即公募REITs的4%分红率约等于其他金融产品5.33%收益率、4.5%的分红率等于其他金融产品6%收益率。在境内外公募REITs分红率对比时，除考虑资产稳定差异外，也要考虑这一因素。这对于将资产持续配置于REITs的保险公司、年金等投资人尤为体现价值，有望成为REITs价格的有效支撑。

REITs秉承权益型产品属性，实现了优质资产相对于发行人的破产隔离，治理结构简单，信息相对透明。对于以优质资产支撑的REITs投资，不用过多涉及判断发行人企业信用，原则上也不会因发行人企业债券违约而违约——企业信用判断要把企业所有资产看清楚、还要看清楚企业的资本结构和治理结构，对很多投资人存在更大难度。

REITs属于境内资本市场新兴事物，各类投资人在初始认购时体现出拥抱创新的热情，在未来的持有或投资时应该更为理性地认识与研究。底层资产的稳定经营是REITs稳健运营的基石，基金管理人为代表的专业机构管理能力是REITs健康发展的保障，优质资产储备和未来扩募获取资产能力是REITs长期成长的支撑。

长风破浪会有时,直挂云帆济沧海。经过十多年的探索，公募REITs终于扬帆起航，宏观价值显著，潜在市场广阔。希望专业金融机构与企业进一步研究完善投融资制度，希望配套会计、税收政策研究出台与监管部门配套政策的进一步明确，希望广大投资者进一步树立长期投资、价值投资和理性投资的理念，共同维护公募REITs市场长期健康发展。