Q：请问重阳投资如何解读房地产税试点及影响？

A：10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。至此，酝酿多年的国家层面的房地产税试点、立法工作已经进入快车道。

自2011年上海和重庆两地率先开展自住房房产税改革试点以来，关于住房持有环节征税的讨论已经持续了十年。一项政策研究讨论的时间如此之久，足见其出台的困难和阻力之大。房地产税的推出涉及大量的存量利益，但对地方政府来说经济收益却非常有限。众所周知，房地产税是很多国家最重要的地方税税种。美国不同的州、城市、乃至社区的房产税税率可能都不相同。房产税收入的高低，决定了相应的地方政府在治安、教育、公共设施等方面的投入能力，实际上发挥了中国的土地出让金的作用。因此，很长时间以来我们关于房产税的讨论也集中在完善地方政府收入来源、降低土地财政依赖上。但是，种种测算表明，除非在全国范围内对存量住房适用很高的税率，否则房产税是无法取代土地出让金的。如果全国范围内每年只能带来几百亿或千亿量级的收入增量，且面临较高的征收成本和阻力，地方政府自然没有动力推进房地产税改革。

时至今日，房地产税推出的背景发生了什么变化？我们认为，最重要的是在共同富裕的框架下理解房地产税。10月出版的最新一期《求是》杂志重磅文章《扎实推进共同富裕》在“加强对高收入的规范和调节”的一段中，提出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。在我们看来，这意味着房地产税改革已经脱离了单纯的财税体制改革层面，上升到推进共同富裕、调节财富差距的政治经济学层面。从这个意义上说，中国的房地产税并不是简单的地方税，其推动者从地方政府变为了中央政府。

当前推出房地产税的另一大背景是作为房地产长效机制的重要组成部分。在人口总量增长放缓、人口流动显著分化的情况下，并不是每个地区和城市都有必要、有能力征收房地产税。人口净流出的城市如果开征房地产税，会使人口加速流向具备更好产业基础和就业机会，具备更优质教育和医疗资源的核心城市。因此，粗略估计最终实际开征房地产税的城市可能只有20-30个，这实际上和房价上涨压力较大的热点城市是重合的。经过2015年以来的多轮房价上涨，很多城市目前都采取了非常严苛的行政性手段抑制需求，客观的说效果有限，且大幅提高了首套房和合理改善性需求的购房综合成本。这些城市对超过一定人均居住面积/套数的存量房屋进行征税，提高持有成本，是利用经济手段调节住房消费需求的重要补充，有助于引导住房合理消费和土地资源节约集约利用。未来，如果房价进一步上涨，房屋评估价和持有成本也会水涨船高，从而起到房价自动稳定器的作用。从中长期来看，房地产税也不会对这些城市的房地产市场和土地出让收入造成严重冲击。

声明

本文内容仅供参考，

不构成任何投资建议和销售要约，不涉及任何商业合作。

版权归原作者或机构所有。